空き家

空き家になった実家。親の代わりに子でも売却可能?売却手順を紹介

地方の親が住んでいた実家を相続したけれど、自分はもう住む予定もないし、どうしようかな?

思い出のつまった実家。空き家のまま残しておくのか?それとも早めに売却してしまった方が得なのか判断に迷ってしまいますよね。

定期的な管理を徹底できるなら残しておくのもありかもしれませんが、税金などの維持費はかかり続けますし、資産価値の低下も心配されます。

そこで今回は、子が親の実家を売却する際の手順や気を付けておきたいポイントについてまとめてみました。

親の実家を相続!空き家を売却する際の手順とポイントを解説します

実際に親の実家を相続した、あるいは相続する予定だという方。

空き家になった実家を売却する場合は、ざっくり3ステップに分かれます。

  1. 事前に相続登記を済ませる
  2. 残置物の処理と定期的な維持管理をする
  3. 実際に売却する

それでは実際に売却する手順を詳しくみていきましょう。

①売却の前に空き家の相続登記を済ませる

売却手続きを進める前に、必ず相続登記を済ませる必要があります。

理由は、相続登記によって不動産の所有権が被相続人から相続人に移っていないとなっていないと売却できないからです。

相続登記は必ずしもやらないといけないものではありませんが、相続登記をしなければ空き家をそのまま放置するしかありません。したがって事実上必須といえるでしょう。

ちなみに気になるのが、相続登記で必要となる費用のことではないでしょうか?

相続登記を自分で行う場合は登録免許税のみで済みます。

登録免許税は固定資産税評価額×0.4%で算出されます。

反対に、自分でやるのは難しかったり忙しくて時間がとれなかったりというような場合は司法書士に依頼することになります。司法書士に依頼する場合は、報酬としてだいたい10万円前後が相場となるので参考にしてください。

②空き家の手入れをする。残置物等の処理もお忘れなく!

次のステップは空き家の売却までにやっておくべきことです。

具体的には次のようなことですね。

  • 空き家の中の残置物を処分しておく
  • 換気や清掃など管理をする

空き家の中に親の残した家財道具や遺留品が残っている場合。家の中がゴチャゴチャしたままだとその後の不動産査定にも影響が出る恐れがあります。

また、もし空き家を解体するとなった場合でも、物が残っていると解体できませんので結局処分しなければなりません。解体業者へ残置物の処分まで依頼すると料金が高くなってしまうので、自分でできることはやっておきましょう。

そして空き家は絶対にそのまま放置してはいけません。

売却を考えている上で一番避けなければならないことは資産価値の低下です。

例えば、資産価値の下がった不動産を高い値段で買いたいと思うような人はいませんよね?そのため、いたずらに資産価値を下げてしまうと空き家の査定にも影響を及ぼすこともあります。

ちなみに最終的に空き家を更地にするとしても、空き家の放置にはリスクがつきもの。

空き家を放置するリスクについては、こちらの記事でも詳しく説明してありますのでよろしければご覧ください。

③実際に空き家を売却しよう

さて、相続登記も済ませたし家の中もキレイになりましたか?それではさっそく実際に物件を売りに出すステップをみていきましょう。

まず、不動産を売却する場合の多くは不動産会社に仲介を依頼するパターンがほとんど。不動産会社と媒介契約を結び、実際に空き家を査定してもらいます。

【空き家査定のポイントは?】
空き家査定のポイントとなるのは、固定資産税評価額です。この評価額を参考に、あとは空き家の状態や近隣相場などを加味しながら売り出し価格を決めていきます。

売り出し価格が決まったら、あとは買い手が現れるのを待つだけ。実際に買いたい人が現れたら内見の対応、そして無事に売買契約となれば売却完了です。

そういえば知り合いがお隣さんの土地を買って二世帯住宅を作っておったぞ。お隣さんに売れるような需要って本当にあるのかのぉ?
ごくたまにそういった需要はありますね!ただしこればっかりはご近所さんとの付き合いがないとそういった話はなかなか聞けないと思いますので、日頃のお付き合いは大事ですね。

このケースのように、例えば市場価値としてはなかなか値段がつきにくい土地だったとしても、実は近隣住民には需要があったというケースがまれにあります。

したがって、どのような物件でもあきらめずに買い手を探しましょう。

親が認知症に?子が代理で実家を売ることは可能なのか?

不動産というのは、基本的に本人が契約する必要があります。

しかし、親が認知症になってしまい老人ホーム等に入所した等の事情により、子供が代理で親の実家を売却することは可能なのでしょうか?

結論は不可能ではありません。しかし、いくつか注意するポイントがあるのでご紹介します。

代理で売却するには委任状+印鑑証明でOK

親名義の住宅を子が代理で売買手続きを行う場合、次の2つの書類を用意しましょう。

  • 委任状
  • 印鑑証明

これらの書類を用意することで「親から正式な委任を受けて手続きをしている」ということを証明できます。しかし、この委任状も提示しても「もしかして子が偽造したものだったら?」などと買い手側も心配になる可能性があります。

そんな買い手側の心配を払拭するためにも、親子関係を証明するものなどが必要になる場合もあるのでご注意ください。

ちなみに委任状ってどうやって書けばいいのかしら?何か正式な用紙とかあるの?
委任状に決められた用紙は存在しませんので、わかりやすいように書くのが良いでしょう。

もし委任状の書き方で迷ったら媒介契約を依頼している不動産屋に相談する、もしくはインターネットにもダウンロードできるひな形があるのでそういったものを利用するといいですね。

売買手続きの具体的な流れは相続した場合と同じ

委任状と印鑑証明を用意できたら、次は実際に売買手続きに進みます。

といっても、具体的な流れは親から実家を相続した時と同じ。ただ1点だけ違う点があります。

それは司法書士と親が直接会って面談をするということ。

司法書士は、所有権移転登記の代行を行う専門家です。その司法書士がなぜ親と面談する必要があるのかというと

  • 親が不動産所有者の本人であることを確かめる
  • 不動産の売却する意思が本当であることを確かめる

というこの2つの意味があるのです。この面談というステップを踏むことで、買い手側も「代理人である子が詐欺を働いた」と変に疑わなくても済むようになります。

そして無事に売却が完了すると、ひとまず代理人である自分の口座に代金が振り込まれます。しかし、子は代理で手続きをしただけであり、このお金は親のものですね。

贈与を疑われないためにも、すみやかに親の口座へ移す必要があるという点には気をつけるようにしましょう。

ちなみに、自宅の売却益には税金がかかることも忘れてはいけません。しかし、居住用財産を譲渡した場合の特別控除が適用される場合があります。

適用条件や適用時期など詳しくはこちらの記事にて解説しています。

空き家を売却するなら「古家付きで売る」のが断然おすすめな理由

親から相続した実家を売る、あるいは親の代理で実家を売却するといった場合、物件はどのような状態で売るのが一番おすすめだと思いますか?

もちろん更地にして売るという方法もありますが、断然「古家付きで売る」方法がおすすめです。

それでは古家付きで売ることがなぜおすすめなのか解説していきたいと思います。

空き家を古家付きで売る場合のメリット・デメリット

空き家を古家付きの状態で売る場合のメリットは、なんといっても売主側の負担が少なくて済むということ。

ちなみに古家付きの状態で空き家を売却した場合、買主側は

  • 空き家をリフォームして住む
  • いったん取り壊して更地にし、新たに建物を建てる(または駐車場にするなどの土地活用をする)

といった選択肢が考えられます。

もちろん売主側が事前にリフォームしてから売りに出してもいいのですが、自分たちで好きなようにリフォームできる方が喜ばれることも多いです。

いわゆるリノベーションってやつですか?リノベーションなら大工のオイラにおまかせあれ!
わぁ!ダイプーさん頼もしいですね!特に古ければ古いほど良いという方もいらっしゃるので、売却前のリフォームは少し考えた方がいいですよね。

では反対にデメリットはというと、古家付きの土地であるがためになかなか買い手が現れないこともあること。その場合は値段を下げるか、もしくはこちらでリフォームを行う、建物を取り壊して更地にするなども検討していきましょう。

空き家を取り壊して更地にして売る場合のメリット・デメリット

空き家を取り壊して更地にしてから売る場合のメリットは、買主が見つかりやすいという点です。

購入した土地がすでに更地の状態であればすぐに建物を建てられはじめますし、買主側にも解体費用の負担がなくて済みます。

反対にデメリットはというと、解体費用がかかるということ。

この解体費用を差し引いても売却による利益が出そうであれば、更地にしてから売るという選択肢もありではないでしょうか?

結論は「古家付きで売る」のがおすすめ!

空き家を売却する際には、古家付きで売るのがいいか?更地にしてから売るのがいいか?という点で迷うかもしれませんが、売る側としての負担が少ないのは圧倒的に「古家付きで売る」方法です。

もし古家付きのままではなかなか売れないという状況なら、更地にすることも検討してみましょう。ただし、土地を更地化してから1年以内に土地を売却しないと税金の「3,000万円特別控除」を利用できなくなるので注意してくださいね。

親の住んでいた実家が空き家に!子が売るならポイントに注意しよう

親が住んでいた思い出深い実家も、相続や老人ホームへの入所等により空き家になることもあるでしょう。

子が相続したあと、または親の代理で空き家の売却手続きを行う場合でも基本は通常の売買とやることは変わりありません。

ただ、相続の場合は事前に相続登記を済ませる必要があること、代理で手続きする場合は親からの委任状を用意する必要があることなど、いくつかポイントとなる点があることがわかりました。

特に不動産の売却には税控除が受けられる期限が決まっていることも多いですし、なるべく早めの行動が吉となるでしょう。そのためには今回の記事で今一度ポイントをおさらいしておいてくださいね。