不動産売却の流れ
不動産売却における媒介契約とは?結ぶ前に知っておきたい注意点

不動産売却における媒介契約とは?結ぶ前に知っておきたい注意点

自宅や土地を売却したい場合、まずは不動産会社と売主で「媒介契約」を結ぶ必要があります。

媒介契約の種類は3つ。それぞれで「不動産会社がしなければならないこと」「売主がしてはいけないこと」が決まっています。

売主はこの契約内容をすべて理解したうえで、不動産会社と契約書を交わさなければなりません。

当記事では媒介契約を結ぶ理由や契約内容の違い、注意点を詳しく解説。

自分がどの媒介契約に向いているのか、状況別におすすめしたい種類も紹介しているので、ぜひ参考にしてください。

不動産会社との媒介契約は内容をよく理解したうえで締結しよう

不動産を売却する際に、売主と不動産会社の間で締結される「媒介契約」。

この契約を交わすと、不動産会社は売主に依頼された物件や土地の販売活動を始めます。

媒介契約を結ぶことで「仲介サービスの内容」「仲介手数料」などが明確になり、売主と不動産会社の仲介トラブルを未然に防ぐことが可能です。

不動産会社との媒介契約が必要な理由

「媒介」と「仲介」の違いは何ですか?
基本的にはほぼ同じです。

「媒介」も「仲介」も家を売りたい人と買いたい人の間に立って、双方の売買契約を取りまとめることを指します。

3つの媒介契約のキホン!依頼できる不動産会社の数に注目しよう

不動産を売却するときの媒介契約は、「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3種類。

それぞれの契約内容で大きく異なる点は、次の3つです。

不動産3つの媒介契約で異なること
  • 複数社と同時に契約できるかどうか
  • レインズの登録義務があるかどうか
  • 販売活動の報告義務があるかどうか
レインズとはなんですか?
業者同士で不動産の販売情報を交換できる、ネットワークシステムです。

レインズに登録された物件情報は全国すべての不動産会社に共有されるため、広範囲で買主を探せます。

「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」それぞれ契約内容の違いを、次の表にまとめました。

不動産売却における3つの媒介契約
  専属専任媒介 専任媒介 一般媒介
不動産会社 1社のみ 1社のみ 複数可
レインズの
登録義務
5日以内 7日以内 任意
販売活動の
報告義務
週1回以上 2週に1回以上 任意

媒介契約の種類と内容

3つの契約内容のうち、不動産会社に対して1番条件の厳しいものが「専属専任媒介」です。

レインズの登録は契約日より5日以内におこなう義務があり、販売活動の内容や状況を売主に週1回以上報告しなければなりません。

「専任媒介」は「専属専任媒介」よりも、条件が少し緩和されています。

「レインズの登録義務」「販売活動の報告義務」それぞれの日数が異なるぐらいで、あとはほとんど同じ内容です。

「専属専任媒介」と「専任媒介」の大きな特徴は、依頼できる不動産会社が限定されること。

この2つの契約を結ぶ場合、売主はより信頼できる業者を選ぶ必要があります。

また「専属専任媒介」と「専任媒介」では、自分が見つけた相手と個人間で取り引き(自己発見取引)ができません。

自分が見つけた相手でも、売主と買主の間に契約中の不動産会社を通せば、トラブルなく売買契約を進めることが可能です。

「一般媒介」は複数の不動産会社と媒介契約を結べるので、物件や土地の売却情報が広がりやすいメリットがあります。

ただしレインズの登録や販売活動の報告が任意であるため、会社によってはあまり力を入れて活動してくれない可能性も。

それぞれの契約内容をよく理解して、売りたい不動産や自分の状況に合った媒介契約を選びましょう。

媒介契約を結ぶときの注意点!不動産会社とのトラブルを防ごう

不動産会社と媒介契約を結ぶ際に、売主が注意したいことは次の3つ。

媒介契約を結ぶ前に確認したいこと

それぞれの注意点を、詳しく見ていきましょう。

不動産会社と媒介契約を結ぶ前にきちんと意味やルールを知っておく

媒介契約は不動産会社が訪問査定をおこなったあと、売主との間で締結されるのが一般的です。

査定結果を報告した担当者は、そのまま自然な流れで媒介契約に結びつけようとします。

その場の雰囲気でなんとなく媒介契約を結んでしまうと、不動産会社とのトラブルに発展するケースも。

媒介契約の内容がよく分からず不安な場合は、自分の納得がいくまで担当者に説明をしてもらうことが大切です。

媒介契約の種類によって「不動産会社がしなければならないこと」「売主がやってはいけないこと」が決められています。

契約を締結する以上「知らなかった」では済まされないため、自身でも媒介契約の内容をよく理解しておきましょう。

媒介契約で定められた不動産会社の業務をきちんと確認する

媒介契約を結ぶ前は不動産会社がおこなう業務内容を確認して、受けられるサービスを把握しておくことが大切。

「なかなか売れない」「不動産に問題点を見つけた」など、いざとなった場合に落ち着いて対処できます。

媒介契約を結ぶ前不動産会社に確認したい、おもな業務内容は次のとおり。

媒介契約を結ぶ前に確認したいこと
  • どのような販売活動をするのか
  • どのように活動を報告するのか
  • 売れないときはどうすればよいか
  • ほかにどのようなサービスがあるのか
不動産会社の業務内容は、担当者と一緒に確認するのが望ましいです。

確認事項を読み合わせることで、売主と不動産会社双方の信頼度アップにつながります。

媒介契約前に必ず仲介手数料やそのほかの費用の有無を確認する

不動産の売買が成立すると、売主は媒介契約を結んだ不動産会社に仲介手数料を支払います。

売買成立後にあたふたしないためにも、事前に仲介手数料の規約や金額をおさえておきましょう。

不動産会社に支払う仲介手数料は、次のように売買代金の金額区分によって上限額が定められています。

不動産売却における仲介手数料
取引額 報酬額(税込)
200万円以下 取引額の5%以内
200万円以上400万円以下 取引額の4%以内
400万円以上 取引額の3%以内

不動産会社は法令で定められた、上限額以上の仲介手数料を売主に請求できないのです。

仲介手数料以外にかかる費用はありますか?
基本的には仲介手数料のみです。

売主から特別な依頼をしない限り、不動産の宣伝活動費を別途払う必要はありません。

「上限額を超える手数料の提示」「不当な広告費の請求」などの不誠実な説明を受けた場合は、その不動産会社との契約を再検討しましょう。

不動産仲介手数料の計算方法や支払うタイミングは、次の記事で詳しく解説しています。

3つの媒介契約の特徴を知って自分に合ったものを選ぼう!

結局どの媒介契約を選べばいいのかしら?
基本的には、売主にメリットの大きい専属専任または専任媒介での契約がおすすめです。

しかし不動産の人気度や売買の諸事情によって、一般媒介で契約したほうがよいケースもあります。

媒介契約それぞれのメリット・デメリットを踏まえて、どのような人にどの契約がおすすめなのか、見ていきましょう。

専属専任または専任媒介で契約するメリット・デメリット

まず一般媒介以外の2つの媒介契約について、詳しく紹介します。

「専属専任媒介」「専任媒介」の特徴
メリット ・積極的に販売活動してくれる
・1つの窓口に情報を集めやすい
・諸事情が周囲に広がりにくい
デメリット ・依頼先が限定される
・囲い込みのリスクがある

専属専任または専任媒介で契約すると、不動産会社はライバルがいなくなるため、熱心に販売活動をしてくれます。

また情報を1つの窓口に集約できるため、売出価格の変更など何か相談したい場合、各社に連絡する手間がないメリットも。

ただし不動産会社を1社に絞らなければならないので、きちんと販売活動をおこなってくれるかどうかの見極めが必要です。

他社からの問い合わせを断って、両手仲介を狙う「囲い込み」に合うリスクもあります。

囲い込みとは

自社で買主を見つけて「両手仲介」にするため、他社で購入希望者が見つかっても対応しないことです。

不動産売却における不動産会社の囲い込みとは何か、わかりやすく図解

専属専任または専任媒介契約は不動産会社にとってもメリットが高いため、一般媒介よりもこちらを進められることが多いです。

どの媒介契約にしようか迷う場合、まずは「専属専任媒介」「専任媒介」で3カ月様子を見て、「一般媒介」に変更するかどうかを決めてもよいでしょう。

そんな専属専任または専任媒介の契約におすすめな人は、次のとおり。

専属専任媒介・専任媒介におすすめなケース
  • 需要の少ない不動産を売りたい人
  • 不動産売却が初めてで不安な人
  • 離婚や相続などの諸事情を抱える人
「専属専任媒介」「専任媒介」は、売主がもっとも信頼できる不動産会社と契約を結ぶのが理想です。

「一般媒介」で契約するメリット・デメリット

次に不動産会社と一般媒介で契約を結んだ場合の、メリット・デメリットを見ていきましょう。

「一般媒介」の特徴
メリット ・多くの不動産に依頼できる
デメリット ・依頼窓口や情報が分散する
・活動状況の報告がされにくい

複数の不動産会社と契約を結べる「一般媒介」は、情報が拡散されやすいため、3つの媒介契約のなかでは早く買主が見つかりそうと思いがち。

ただし売却する不動産の人気がないと、依頼した不動産会社の競争意識はなかなか生まれません。

一般媒介は広告費用をかけても他社で成約される可能性があるので、販売活動に身が入らない不動産会社が多いのも事実です。

専属専任媒介または専任媒介で契約してもあまり変化がなかった場合は、一般媒介に変更して、複数社を比較してみるのがよいでしょう。

そんな一般媒介の契約には、次のような人がおすすめです。

一般媒介におすすめなケース
  • 人気の不動産を売りたい人
  • 複数社のサービスを比較したい人
  • 売却に時間がかかってもいい人
一般媒介で契約する不動産会社は、多くても3社までにしましょう。

依頼する業者が多いと情報共有が大変だったり、なかなか売れないワケあり不動産に見られてしまったりする可能性があります。

3つ媒介契約を種類変更や解約したいときの注意点

一度契約した内容を変更することはできますか?
ええ。媒介契約の種類を変更することは可能です。

ただし媒介の種類によって、契約を変更できるタイミングが異なります。

不動産会社と売主が、それぞれの契約を結べられる期限は次のとおり。

媒介契約の有効期限
種類 契約有効期限
・専属専任媒介
・専任媒介
3カ月以内
・一般媒介 3カ月以内(法令上の期限なし)

「専属専任媒介」「専任媒介」の場合、契約期間である3カ月ごとに契約内容の見直しや「一般媒介」への切り替えが可能です。

「一般媒介」にも3カ月の契約期間はありますが、大抵の場合は契約期間を待たずにほかの種類へ変更できます。

不動産会社にとって、専属専任または専任媒介の契約は喜ばしいことだからです。

また法令上「一般媒介」のみ、3カ月の契約有効期限が定められていません。

ただし複数社と一般媒介を結んでいる場合、ほかの業者と契約解除したうえで、1社と媒介契約を結びなおす必要があります。

不動産会社とのトラブルを防ぐために、あらかじめ契約内容をよく確認してから媒介契約の変更や解約をしましょう。

媒介契約を解約する場合は、どのような手続きが必要ですか?
電話で解約したいという旨を、不動産会社に伝えるだけで十分です。

専属専任媒介や専任媒介の場合は、3カ月の更新前に伝えておくのが良いでしょう。

不動産会社との媒介契約はきちんと理解したうえで締結しよう

自宅や土地の売却活動は、不動産会社と媒介契約を結ぶことで本格的にスタートします。

媒介契約の種類は「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3つ。

それぞれのメリット・デメリットを理解して、自分の状況に合った媒介契約を選ぶことが大切です。

「専属専任媒介」や「専任媒介」を結んだ不動産会社は、きちんと販売活動に励んでくれることが多いため、初めての売却に不安を感じる人におすすめ。

どの業者を選べばよいのか迷う場合は、複数社と「一般媒介」を結んで、しばらく様子を見るのもよいでしょう。

契約書にサインする際は契約内容だけでなく、業務内容や仲介手数料の規約も合わせて、担当者と一緒に確認する必要があります。

不動産会社とトラブルなく契約を交わすためにも、必要最低限の知識はしっかりおさえておきたいですね。

※記載の情報は2019年3月現在のものです。