不動産売却の流れ

不動産売却後の確定申告に必要な書類や申告方法をわかりやすく解説

譲渡所得の確定申告ははじめて」「そもそも自分は確定申告が必要なのか」など、不動産売却後の確定申告に疑問をもつ人は、多いのではないでしょうか。

家や土地を売って利益が出た場合は、確定申告が必要です。

また不動産の売却損が出たときに、確定申告をしたほうが良いケースもあります。

当記事では不動産を売却して確定申告が必要なケースや、確定申告の必要書類、申告方法などを紹介。

不動産売却における確定申告の必要性や流れを理解して、スムーズに手続きができるよう準備しておきましょう。

確定申告の基本をおさらい!利益が出た場合に申告が必要

確定申告とは個人が1月1日~12月31日までに得た所得と、その所得にかかる税金を申告書に記載して、税務署に提出する手続きのこと。

サラリーマンやOLの場合、会社の源泉徴収や年末調整によって納税するため、通常は確定申告する必要がありません。

ただし不動産売却で利益を得たときは、その利益(譲渡所得)にかかる税金を納めるために、確定申告が必要です。

どのような場合に確定申告が必要になるのか、次の章で詳しく見ていきましょう。

不動産売却の利益が特例で0円になる人も確定申告が必要!

家や土地を売却したあとに、確定申告が必要なケースは次のとおり。

不動産売却後に確定申告が必要なケース
  • 譲渡所得が生じた人
  • 3000円特別控除等の特例を受ける人

確定申告が必要となるのは、基本的に不動産売却によって利益を得た場合です。

控除を受けることで、譲渡益が0円になる場合も確定申告をしなければなりません。

申告を怠ってしまうと、脱税とみなされて延滞税の支払いや財産差し押さえなどの、ペナルティが課せられてしまいます。

不動産売却による譲渡所得の額は、次の計算式で求められます。

課税譲渡所得=
譲渡価格ー(取得費+譲渡費用)ー特別控除

譲渡所得にかかる税金の計算方法は、次の記事を参考にしてくださいね。

うちは家を売って損失が出たので、確定申告しなくてもいいですよね?
じつは不動産売却で譲渡損失が出た場合、確定申告したほうがメリットになるケースもあります。

マイホームを売却して損失が生じた場合、一定の要件を満たせばマイホームの譲渡損失における特例を受けられます。

給与所得などからマイホームの売却損を差し引けるため、人によっては節税になるケースも。

不動産売却における譲渡損失の特例は、次の記事で詳しく紹介しています。

では次の章で、確定申告に必要な書類を確認していきましょう。

不動産売却で受ける特例によって確定申告の必要書類が異なる

不動産譲渡所得の確定申告に必要な書類は、次のとおり。

確定申告の必要書類
税務署で入手 ・申告書B様式
・分離課税用の申告書
・譲渡所得の内訳書
自分で用意する ・売却した年の源泉徴収票
・売買契約書のコピー
・不動産仲介手数料の領収書のコピー
・測量や登記費用の領収書のコピー
売買契約書や領収書のコピーなどは、取得時と売却時それぞれのものを用意しましょう。

譲渡所得の確定申告では、申告書B様式に必要事項を記入して税務署へ提出します。

あわせて分離課税用の申告書、譲渡所得の内訳書も必要。3つの申告書は税務署で入手できます。

源泉徴収票や売買契約書のコピーなどは、申告書を作成するために必要です。

適用される特例の種類によっては、売買契約書や領収書のコピーを申告書に添付して提出しなければなりません。

マイホームの売却で適用される特例には、次のようなものがあります。

不動産譲渡所得を減らせるおもな特例

では特例ごとで、どのような書類が必要なのか確認しましょう。

不動産譲渡所得の特例について、詳しくは「不動産売却にかかる税金とは?計算方法や支払うタイミングを知ろう」を参考にしてください。

【確定申告の必要書類その1】3000万円特別控除

3000万円特別控除を受ける場合は、確定申告書に戸籍の附票のコピー(売却した日から2か月を経過したもの)の添付が必要です。

戸籍の附票は売却資産所在地の市役所などで取得します。手数料はおよそ300円。

譲渡契約締結前の前日において、住民票の住所と売却した家の所在地が同じ場合、用意する必要はありません。

【確定申告の必要書類その2】軽減税率の特例

軽減税率の特例を受ける場合は、戸籍の附票のコピーと売却した家の登記事項証明書が必要です。

登記事項証明書は法務局の窓口や、オンラインで請求できます。

交付手数料は窓口請求の場合600円、オンライン請求なら500円です。

オンライン請求したほうが法務局に行く手間もかからず、お得に取得できます。

登記事項証明書の請求方法は、法務局の公式サイトを確認してくださいね。

【確定申告の必要書類その3】買換えの特例

買換えの特例を受ける場合に、必要な書類は次のとおり。

買換え特例の必要書類
  • 戸籍の附票のコピー
  • 登記事項証明書※
  • 売買契約書のコピー※
  • 買換資産に関する書類
※売却した家と買い替えた家それぞれの分が必要

買換えの特例を受ける場合は、売却したマイホームと買い替えたマイホームの所有期間や面積を証明できる書類が必要です。

ほかの特例に比べて必要書類が多くなるので、申告前にすべて揃っているかどうか、きちんと確認しておきましょう。

不動産売却後から確定申告完了までの流れや申告時期をチェック

不動産譲渡所得の確定申告をおこなう手順は、次のとおり。

確定申告のおもな流れ
  1. 不動産所得があるかどうかの確認
  2. 必要書類を揃える
  3. 申告書を作成する
  4. 税務署へ提出する

まず自身に確定申告が必要なのかを知るために、不動産所得の計算をします。

不動産所得がある場合は、確定申告に向けて必要書類を揃えましょう。

確定申告の必要性や必要書類については、前の章で確認してください。

書類を揃えたら、いよいよ確定申告書の記入・提出です。

申告書には売却した土地や建物の面積や売買契約日、引渡日、譲渡価格などを記入します。

ちなみに「譲渡所得の内訳書」の内容は、こんな感じです。

不動産譲渡所得の申告書の記入例

譲渡所得の内訳書の記入例

あらかじめ源泉徴収票や売買契約書のコピーなどを用意しておくと、スムーズに申告書を作成できます。

申告書の記入に不安のある人は必要書類と印鑑を持って、税務署で内容を確認してもらいましょう。

何かわからないことがあれば、係の人が丁寧に教えてくれます。

確定申告書の提出期間は不動産を売却した年の翌年2月16日~3月15日まで

締切日を過ぎてしまうと、延長税などのペナルティが課されてしまうので注意しましょう。

e-taxを利用した確定申告は事前準備に手間と費用がかかる

国税庁の公式HP「確定申告書等作成コーナー」を利用すれば、パソコンやスマホで作成した申告書を電子申告(e-Tax)によって提出できます。

ただしこのオンライン申請を利用するには、ICカードの読み取り機を購入するか、税務署等で職員との対面による本人確認が必要に。

今後確定申告の予定がない人は、事前手続きをしてまでオンライン申請する必要性はないかと思います。

オンライン上で作成した申告書を印刷して、税務署に郵送することも可能ですが、万が一不備があった場合に税務署へ直接出向かなければならない可能性も。

はじめての確定申告でわからないことが多い場合は、税務署で職員に教えてもらいながら作成するのがおすすめです。

税務署へ行く際は、身分証明書と印鑑を忘れずに持っていきましょう。

不動産売却後の確定申告の流れや必要書類をおさえよう

不動産売却で利益が出た場合は、売却した年の翌年2月16日から3月15日までに確定申告が必要です。

3000万円特別控除などの特例を利用して、利益が0円になった場合も確定申告しなければなりません。

売却損のある人も確定申告することで、譲渡損失の特例を受けられるメリットがありますよ。

確定申告の必要書類には、税務署で入手するものと自分で用意するものがあります。

適用されるマイホーム特例の種類によって必要な書類が異なるため、事前によく確認しておきましょう。

申告書は税務署の職員に教えてもらいながら作成するのがおすすめです。

e-Taxを利用してオンライン上での手続きも可能ですが、事前準備に費用や手間がかかります。

当日スムーズに確定申告を済ませるために、申告方法や必要書類などを事前によく確認しておきましょう。

※記載の情報は2019年7月現在のものです。

監修者メッセージ

不動産を売却したときには譲渡所得があるのか確認が必要ですが、「そもそも所得があるかどうかがわからない」というかたがおられるかもしれません。
そのようなときは、税務署に行って相談するのが間違いないです。

確定申告の時期は混んでいるので、売却したその年のうちに相談に行くと親切に教えてもらえます。

プロフィール
不動産売却カテゴリー記事監修(弘中純一)
弘中 純一
宅地建物取引士、一級建築士の資格を保有。
中古住宅・中古アパートの媒介業務・調査業務に従事し、現在は札幌市内の宅建業者にて専任の取引士を務めている。
2006年より、住宅に関する無料の相談サイトを開設し、住宅リフォームや中古住宅購入の相談に応じている。