住宅ローンの借り換え
これで絶対に損しない!住宅ローンを借り換えたときの年末調整を解説

これで絶対に損しない!住宅ローンを借り換えたときの年末調整を解説

最近では「低金利のうちに住宅ローンを借り換えよう」と考えている人も多いですよね。住宅ローンを借り換えると金利差によっては大きく節約できる場合もあります。

しかし住宅ローン控除(減税)を利用している方の中には、「借り換えによって住宅ローン控除を利用できなかったら逆に損ではないのか?」と心配している人もいるはず。

その心配は無用です。住宅ローンを借り換えても基本的には住宅ローン控除を引き続き利用できるのでご安心を。

ここでは、住宅ローンの借り換えによって引き続き住宅ローン控除を利用するための方法や損しないための注意点などをご紹介します。

住宅ローン控除(減税)はどうなる?借り換えた後の年末調整を解説

住宅ローンを借り換えても、住宅ローン控除(減税)は使えるのか?気になるところですよね。

そこで基本となる年末調整や確定申告、住宅ローン控除(減税)の仕組み、そしてなぜ住宅ローンの借り換えを行っても住宅ローン控除を引き続き利用できるのか?について解説していきます。

基本を押さえよう①:年末調整と確定申告はどう違うの?

そもそも、年末調整って主人の会社から言われるがままに毎年書類を書いて出していますが、イマイチよくわかっていないんですよね。
年末調整とは、今までざっくり徴収してきた税金の額を決定する手続きのことです。これは会社員だけの手続きになります。

給与明細を見るとわかりますが、毎月のお給料から所得税が引かれていますね。これはあくまで概算で徴収されており、正確な税額は年末にならないとわかりません。

この正確な計算を行うための手続きは確定申告で行うことになりますが、会社員の場合は確定申告をしなくても年末調整で手続きが完了するような仕組みとなっています。(ただし条件によっては会社員でも確定申告が必要な場合あり)

そしたら会社員の場合は、確定申告をしなくてもいいんですね?
年末調整で手続きできないことは会社員でも確定申告をしなくてはなりません。例えば住宅ローン控除を利用する1年目は、年末調整では手続きができませんので、会社員であっても確定申告をしなくてはならないのです。

基本を押さえよう②:住宅ローン控除(減税)とは?

住宅ローン控除(減税)とは、住宅ローンの年末残高の1%分の税金が戻ってくる(税額控除)というとてもお得な仕組みです。

住宅ローン控除を利用できる条件は、主に以下のとおりです。

  • 自ら居住すること
  • 借入金の償還期間が10年以上
  • 年収が3,000万円以下であること
  • 床面積が50㎡以上であること
  • 耐震性能を有していること(中古住宅の場合)

毎年12月末の住宅ローン残高1%分の税金が10年間も戻ってくるという仕組みは、強力な節税対策となるはず。さらに所得税から還付しきれない場合は、住民税からも差し引くことができます。(ただし限度額あり)

この住宅ローン控除を適用できる期間は10年間ですが、住宅ローンを借り換えたタイミングがこの10年以内であれば引き続き控除を適用できることになります。

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住宅ローンを借り換えても住宅ローン控除を利用できる理由とは?

基本的に住宅ローン控除は、「自らが居住する物件を購入(増改築)した場合」に利用するローンにしか適用されません。となると、ローンの返済にあてる新たなローン(=借り換え後の住宅ローン)はこの要件を満たさないようにも思えます。

しかし、それでは住宅ローンの借り換える意味がありませんよね?

そこで借り換えた後のローンの用途もあきらかに当初の住宅ローンを借りた目的と同じであるなら、引き続き住宅ローン控除を利用できることになっています。

住宅ローンを借り換えた場合:確定申告や年末調整で必要な書類とは?

必要な書類が足りない場合など手続きに不備があると、住宅ローン控除を利用できなくなってしまいます。そこで住宅ローンを借り換えた場合でも絶対に損をしないために、必要な書類を押さえておきましょう。

確定申告や年末調整で必要な書類はこれ!

会社員の場合、住宅ローン控除を利用するには借り入れ1年目は確定申告が必要となります。

確定申告で必要となる書類は以下のとおり。

  • 確定申告書
  • 住宅借入金等特別控除額の計算明細書
  • 住民票の写し
  • 登記事項証明書
  • 不動産売買契約書
  • 源泉徴収票
  • 年末残高証明書

また他にも条件しだいでは追加で書類が必要となる方もいます。

そして会社員の場合、2年目以降は年末調整でOK。

  • 住宅借入金等特別控除証明書
  • 年末残高証明書
ちなみに自営業の方は年末調整という手続きがありません。引き続き確定申告で手続きする必要があります。

ただし住宅ローンを借り換えた場合は「借り換え先の年末残高証明書」が必要です。

間違っても、住宅ローンを借り換える「前」の住宅ローン年末残高証明書を提出しないよう気をつけましょう。

借り換え先の残高証明書が間に合わない!そんなときどうする?

先生!もし年末に住宅ローンを借り換えた場合、その年末残高証明書が間に合わなかったらどうなんですか?その年の住宅ローン控除は使えないんですか?
ダイプーさん、落ち着いて。その場合の対策は2通りあるので大丈夫ですよ。

住宅ローンの借り換え時期は、場合によっては年末調整を行う11月頃~年末になる場合もありますよね。

そのような場合は年末調整の手続きまでに、借り換え先の金融機関から年末残高証明書の発行が間に合わない場合があります。

もし年末残高証明書の発行が間に合わない場合の対策は、以下のとおりです。

  1. 翌年1月の年末調整のやり直しで手続きする
  2. 確定申告で手続きする

年末調整を行った翌年の1月には、実は「年末調整のやり直し」ができます。ここで年末調整のときに間に合わなかった年末残高証明書を提出し、必要な書類にも記入すればOK。

しかし、年末調整をやり直したいというのはちょっと職場に言いづらいなという人もいるはず。

そのような場合は、毎年2月16日から行われる確定申告で手続きするようにしましょう。

ここに注意!住宅ローンを借り換えても控除を利用するためのポイント

ここまでは、基本的に住宅ローンを借り換えたとしても引き続き住宅ローン控除を利用できると説明してきました。

ただし、一部注意点はあります。そこで住宅ローン控除を引き続き利用するための注意点を3点ご紹介します。

注意点①:引き続き住宅ローン控除を利用できる2つの条件

1つ目の注意点は、住宅ローンを借り換えても引き続き控除を利用できるための条件があることです。この条件というのは、この2つです。

  1. 借り換え後のローンが借り換え前のローンの返済のためであることがあきらかなこと
  2. 借りかえ後の住宅ローンの償還期間が10年以上であること

住宅ローンの借り換えを行うなら1つ目の条件は特に問題はないと思います。気をつけたいのが2番目の条件。借り換え先の住宅ローンも償還期間が10年以上でなければ住宅ローン控除を引き続き利用することはできませんので、注意しましょう。

注意点②:住宅ローンを借り換えても控除の適用期間は延長されない

2つ目の注意点は、住宅ローンを借り換えても控除の適用期間は延長されないということです。

世の中そう、うまい話ばっかりじゃないッスね。
そうですね。住宅ローンを借り換えたらもしかして住宅ローン控除の期間も延長できるのではないか?と勘違いされる方もいますけど、延長されないので気をつけましょうね。

例えば、住宅ローン控除の適用期間が残り5年のところで新たに15年の償還期間となる住宅ローンに借り換えたとします。

この場合は、5年+15年=20年とはなりません。控除の適用期間はそのまま5年間だけとなります。

注意点③:借り換え前後の残高しだいでは、申請できる金額に注意

最後に3つ目の注意点を説明します。それは、住宅ローンの借り換えによっては住宅ローン控除で申請できる金額に注意しなければならないということです。

例えば住宅ローンの借り換え前の残高より借り換えた後の金額が少なくなった場合。この場合は借り換え後の年末残高を申請すれば問題ありません。

では逆に、借り換え前の残高より借り換え後の金額の方が多くなる場合。例えば、金利上昇に備えて変動金利から固定金利に借り換える場合などに起こり得る方法です。

この場合はちょっと計算が複雑なので注意が必要です。

【借り換えによってローン残高が前<後となる場合】
住宅ローン控除が適用される年末残高=借り換え後の年末残高×借り換え直前の残高/借り換え後の借り入れ金額
という計算式を適用します。

つまり、たとえ借り換えた後に住宅ローンの返済額が増えたとしても「住宅ローン控除は当初の住宅ローンを引き継ぐ」という条件があるので、返済額の増加分には住宅ローン控除が適用されないというわけですね。

もしこのような条件に当てはまる方は、計算に気をつけるようにしましょう。

借り換え後の年末調整には注意!書類が間に合わない場合は確定申告を

住宅ローンを借り換えると年末調整はどうなるの?住宅ローン控除は引き続き適用できるの?という心配をされる方もいますが基本的には問題ありません。借り換えを行っても引き続き年末調整で手続きできますし、住宅ローン控除も条件に合えば適用できます。

もし借り換えが年末調整の時期にかぶる人は、年明けの年末調整のやり直しや確定申告で手続きを済ませば大丈夫。また借り換え内容によっては、ローン残高を計算しなければならない人もいるので注意するようにしましょう。