マンション売却

マンションの買い替えに失敗したくない人必見!流れやコツを解説

「家族が増えて手狭になってきたから、いま住んでいるマンションを売って戸建てを買いたい。」「転勤が決まったので、マンションを買いたい。」など、マンションの買い替えを検討中の方もいるのでは。

しかしマンションの買い替えは多額のお金が動きますし、それなりに手間もかかるもの。知識や経験が豊富でない人が行う場合は「失敗したらどうしよう・・・。」と不安に思うでしょう。

この記事では、マンションの買い替えをするなら知っておきたいマンション買い替えの流れ失敗しないためのポイントについて、わかりやすく説明します。

マンション買い替えの流れ【売り先行・買い先行の違い】

まずマンションの買い替えはどのような流れで行うのか、イメージを明確にしておきましょう。

マンション買い替えの流れは、主に「売り先行(売却先行)」と「買い先行(購入先行)」の2パターンです。

それぞれのメリット・デメリットや、流れを決める際の判断基準について説明します。

  1. 売り先行のメリット・デメリット
  2. 買い先行のメリット・デメリット
  3. どちらを選ぶべき?

『売り先行』でマンションを買い替えるメリット・デメリット

「売り先行」の場合、売却活動が始まるあたりで(または購入者が決まってから)、新居の購入を進めていくのが基本的な流れです。

売り先行でマンションの買い替えを行う流れ・手順

「売り先行」の買い替えには、次ようなメリットがあります。

「売り先行」のメリット
  • 売却価格が明確な状態で、購入計画を立てられる
  • 売り急ぎのリスクを避けられる
「売り先行」のデメリット
  • 仮住まいが必要になり費用がかさむ恐れがある
  • 明確な期日がない場合「まだ急がなくていいか」と先延ばしになる

「売り先行」の場合は売却価格の目安が早くわかるので、購入する新居の予算を決めやすいのがメリットです。

また新居が決まりローンの支払いが発生していると「早く売らなきゃ!」と売り急ぎをしてしまう恐れもありますが、売り先行なら納得できる条件・価格での売却がしやすくなります。

しかし物件を引き渡すときに新居が決まっていないと、それまでの仮住まいが必要です。「以前の家→仮住まい→マンション」と2回転居しなければならず、その分費用・家賃などがかさむ恐れもあります。

『買い先行』でマンションを買い替えるメリット・デメリット

「買い先行」の場合は、購入する家が決まっている状態で売却を進めていくのが、基本的な流れです。

買い先行でマンションの買い替えを行う流れ・手順

「買い先行」で買い替えを行うメリット・デメリットは次のとおり。

「買い先行」のメリット
  • 買い急ぎのリスクを避けられる
  • 引越しが1回で済む
「買い先行」のデメリット
  • 売却できないと二重ローン※になる可能性がある
  • 明確な資金計画を立てられない

「買い先行」の場合は購入が決まってから売却を始めるため、新居選びを急いで行う必要がありません。

また新居が先に決まっていれば、仮住まいへの引越しは不要です。

ただし売却が住んでない家のローン残債がある場合は「二重ローン」になってしまうため、新しい住宅ローン自体の審査が通らなくなる恐れも。

ローンが組めても、返済の負担は大きくなってしまいます。

「買い先行」だと、資金計画が難しいのもデメリットなんですね。
売却の目処がたたず成約価格もわからない状態で、購入を進めることになりますからね。

「予定より大幅に値下げすることになった」など、最終的に資金計画が狂う可能性が高いのです。

なるほど・・・引っ越し費用は抑えられても、家の購入資金が足りなくなるのは困りますね。
はい。「買い先行」でマンションの買い替えをするなら、売却資金に頼らない形で行うのが賢明でしょう。

また急ぎでマンションを手放したい場合には、不動産業者に買取を依頼するという方法もあります。通常の売買より価格は安くなってしまいますが、選択肢の1つとして知っておきましょう。

マンションの買い替えは売り先行が一般的!理想は同時に引き渡し・入居

マンションの買い替えは、売り先行と買い先行、どちらで行うのがオススメですか?
スケジュール・資金面の事情により手順を自分で選べない場合もありますが、一般的なのは「売り先行」です。

先ほどもお伝えしたように、「買い先行」の場合は売却資金をあてにできないのがデメリット。そのため自己資金が十分にあり、金銭面での不安がない人に向いています。

たしかに資金面で不安が少ないのは「売り先行」ですよね。でも仮住まい、新居と引越しが2回分になるから、お金がかかるし面倒だなぁ・・・。
もっとも理想的なのは、物件の引き渡し・新居への入居が同時になる形です。転居が1回で済みますし、二重ローンになるのを防げます。

ただし実際、タイミングを合わせるのは難しいのです。

マンション買い替えの失敗を回避!5つのコツを解説

家の買い替えに失敗してしまうと、ローン返済など家計が苦しくなったり、家族間でのトラブルに繋がったりなどのリスクが生じます。

しかし買い替え・住み替えは手軽に何度もできないもの。なるべくスムーズに進め、費用面の負担を抑えたいですよね。

マンションを買い替える際、失敗を防ぐためのポイントは主に次のとおりです。

マンション買い替えのコツ
  1. 時間に余裕を持って行う
  2. 堅実な資金計画を立てる
  3. 買い替えローンの利用を検討する
  4. 売却価格の相場を知っておく
  5. 自分に合った不動産会社を選ぶ

では、それぞれのコツについて詳しく解説します。

1、マンションの買い替えは時間に余裕を持って行おう

マンションの買い替えは、売却・購入のタイミングを思い通りにできるわけではありません。次のようにスケジュールが崩れてしまい、次のような失敗をする恐れがあります。

・売却はできたが新居が決まらず、仮住まいの転居費用・家賃などにお金がかかった。
・新居の購入を焦ってしまい、物件選びに失敗した。
・売却がうまく進まず、新居の購入費の支払いが苦しくなった。

そのため「どれくらいの期間で売れそうか」「どのような家を買うのか」など具体的に決めておき、時間に余裕を持って買い替えを行うことが大切。

売却・購入の両方を同じ不動産会社に任せ、住み替えの流れについて相談するのもひとつの手です。

マンションの売却期間は3~6カ月が目安ですが、個人差もあります。売却期間を延ばさないためのポイントを知りたい方は、次の記事を参考にしてください。

そしてマンションには売り時があります。売り時を見極めて売却すれば、短い期間でスムーズな買い替えができる可能性も。

マンションの売り時・築年数ごとの売れ方については、次の記事で解説しています。

売却が指定期間内にできない場合、新居の購入契約を白紙に戻せる買い替え特約というものもあります。資金面などで不安がある人は、つけておくといいでしょう。

ただし買い替え特約つきでの申し込みは、売主からすれば「不安定な状態でキープされている」ということになります。特に人気の立地・物件においては必ずしも利用できるものではないことも覚えておきましょう。

2、マンションの買い替えは堅実な資金計画を立てて行おう

マンションの買い替えは、高額な収入・支出が生じるもの。大幅な赤字で家計に影響が出ないよう、資金計画はしっかり行いましょう。

マンションの住み替えには、主に次のような資金が必要になります。

マンションの買い替えに必要な資金
  • 売却するマンションの住宅ローン返済費用
  • 売却費用(※1)
  • 新居の頭金や諸費用
  • 転居費用
  • 仮住まいの転居費用・家賃(※2)
※1:売却用の登記申請など
※2:売り先行の場合のみ

とくに売却においては、クロスの張り替えや水回りの簡単なリフォームなどをしておいたほうが売却に繋がりやすいです。必要に応じて、事前に費用を準備しておくことをオススメします。

手元に残るお金・自己資金・必要な資金を把握してから、買い替えを進めていきましょう。

ほかに教育資金や老後資金などのことも考えて、資金計画を立てる必要がありそうですね。
住宅ローンを契約する金融機関やファイナンシャルプランナーなど、専門知識のある人に相談するのもオススメです。

3、買い替えローンなら新居の購入資金を借り入れできる可能性も

マンションの買い替えをするなら、買い替えローン(住み替えローン)についても知っておきましょう。

買い替えローンとは?普通の住宅ローンとどう違うんですか?
買い替えローンとは、家を売っても現在の住宅ローンを完済できない(担保割れとなる)場合に利用できるローンです。
それなら、マンションが高く売れなくても安心ですね!
ただし担保価値以上の借り入れとなるため、審査は厳しいですよ。無計画に申し込むのではなく、銀行へ相談するなどの準備をしておきましょう。

買い替えローンの利用の流れ・注意点などは、次の記事で詳しく解説しています。

4、マンションの買い替え成功のために『価格相場』を把握しよう

マンションの買い替えを行う場合、「売却で少しでも多くの利益を出して、新居購入費に充てたい」「なるべく赤字を出さないようにしたい」と思いますよね。

マンション売却は基本的に不動産会社に依頼して行います。

しかし自分でも、マンションの相場や適正価格を知っておくことが重要です。

あらかじめ相場を知っておけば、次のように買い替えの失敗を防げます。

相場を把握しておくメリット
  • よりよい不動産会社を選べる
  • 不動産会社とのトラブルを防げる

複数の不動産会社に査定依頼した場合、相場を知っておけば「どの会社が適正価格を提示しているか(信頼できそうか)」を見極め、選ぶことができます。

いやいや、どの業者もきちんと査定してくれるに決まってんじゃん!
そうとは限りません。売り主との契約を勝ち取るため、あえて高額な査定価格を提示してくる業者もいるんですよ。

査定額が極端に高い不動産会社には注意が必要

えぇ~っ!そんなの詐欺じゃん。
査定額はあくまで目安なので、実際の売却価格とは異なる場合が多いです。しかし査定額を偽る不動産会社は、信頼性が低いので避けるべきです。

次の記事では、スマホやパソコンで相場を調べる方法についてわかりやすく解説しています。ぜひ役立ててください。

5、マンションの買い替えは不動産会社選びも重要!

マンションの買い替えは、売却が成功しないとうまくいきません。

売却は不動産会社と媒介契約して行う人が多いと思いますが、このときの不動産会社選びこそ、売却の成功を左右させるといっても過言ではありません。

不動産会社なんて、どこも同じでしょ?とりあえず近所で有名なとこに頼みますよ。
それはもったいないです。自分に合った不動産会社を選べば、スムーズかつ高額での売却も期待できるんですよ!

不動産会社によって早く売れるか高く売れるかが決まる

ちなみにマンションを買い替える場合、自分のマンションの売却新居の購入、両方をお願いするのは効果的です。

買い替えの事情・目的について不動産会社が把握してくれますし、親身になって売却を進めてくれることも期待できます。

マンションを買い替える際、いい不動産会社を選ぶ方法は次のとおりです。

不動産会社の選び方
  • マンション売却に強い不動産会社を選ぶ
  • 営業担当者の対応がいい(資格所有者である)ところを選ぶ
  • 会社の規模だけで判断しない

不動産会社の特徴を調べる方法や、不動産会社を選ぶ際のポイントについては、次の記事でさらに詳しく解説しています。

不動産会社は『一括査定サイト』を利用して選ぶのがオススメ!

売却を成功させるには、不動産会社をきちんと選ぶことが大切なんですね。でも不動産会社はたくさんあるから、候補を絞りきれないわ。
そんなモモリーさんにオススメなのが、一括査定サイトです。

一括査定サイトとは、複数の不動産仲介業者へ一度に査定依頼できるサイトのこと。利用料は無料です。

物件や売り主の情報などを入力すると、提携先の対応可能な不動産会社がリストアップされます。その候補から一度に6社ほどまで選択して、査定依頼することが可能です。

不動産の一括査定サイトの仕組み

一括査定サイトによって、提携している不動産会社やサービス内容などは異なります。複数のサイトを組み合わせて利用するのもひとつの手です。

別記事「おすすめな不動産一括査定サイトを厳選してご紹介!」ではおすすめサイトの特徴を比較して紹介しています。

査定方法についての基礎知識・売り主が知っておきたい注意点については、次の記事をご覧ください。

マンション売却を失敗しないために、手順・資金計画をよく確認して

マンションの買い替えで失敗しないためには、売却・購入の流れやタイミング、資金計画についてきちんと把握しておくことが大切。

家の価格やいつは売れるか(買えるか)まで、前もって細かい予想をすることはできません。しかし何も知らない状態で買い替えを進めてしまうと、思わぬ出費や赤字が発生してしまう恐れがあります。

買い替えについて自分自身が知識をつけておけば、失敗を防ぎ、多くの売却益を新居の購入費に充てられる可能性がありますよ。

また買い替えの場合、新居選びにも焦りは禁物です。転居後に「もっと慎重に選べばよかった・・・。」とならないよう、時間に余裕を持って情報収集・物件の見学を行いましょう。

監修者メッセージ

買い替えは、うまくいけばたくさんのメリットを得られる反面、なかなか理想的な流れで進めることが難しいというのが現状です。基本的には、信頼できる不動産業者を見つけ、買いも売りも任せるので、「2重ローンなどを避けたい」などの意志をはっきりと示したうえで二人三脚をとることをオススメします。

プロフィール
不動産売却カテゴリー記事監修(吉田成志)
吉田成志
宅地建物取引士、マンション管理士、消防設備士などの資格を保有。
4年ほど専任の宅建士として不動産業者に勤務し、現在はマンション管理士・消防設備士として独立。
宅建士としての知識や立場を活かし、不動産売買時の疑問点などの相談を受けている。