家を売る人の悩み解消

離婚時に家を財産分与する場合の注意点や方法について徹底解説

離婚すると財産分与がおこなわれますが、その対象に家が含まれる場合があります。

住宅ローンを完済していたり、現金で一括購入したような場合であれば、較的簡単に家の財産分与が可能。

しかし残債があったり、売却してもオーバーローンとなる場合には注意が必要です。

今回は離婚時の「家を含む財産分与の方法」や、住宅ローンの残債がある場合の注意点についてご紹介していきます。

離婚の際に財産分与の対象となる家とは?対象外の家にも要注意

ついに妻と離婚することになってしまって。もうどうしたらいいのか!?
あんなに仲が良かったのに・・・。でも2人でしっかりと話し合って決めたことなら、仕方ないですね。今後の財産分与については決めてありますか?
悲しすぎて、全然決めていません・・・
そうですね・・・。ですが後々のトラブル防止のために、できるだけ早めに対応するのがおすすめですよ

離婚時の財産分与の対象となる家は、基本的に結婚してから夫婦の協力によって取得したものに限定されます。

例えば、夫婦の共同財産で購入したり、婚姻中に住宅ローンを組んで購入したものなどが対象。家の名義などには関係なく、基本的に夫婦の財産分与対象となります。

しかし次のようにして取得した家については、財産分与の対象外になりますので注意が必要です。

離婚時に財産分与の対象とならない家
  • 親から相続したり、贈与された家
  • 結婚前に購入・取得していた家
  • 元夫婦のいずれかの親族が全額拠出して購入した家
  • 元夫婦のいずれか一方が結婚する前に貯めた資金で購入した家
うちは結婚後に貯めたお金で家を購入したから、財産分与の対象ですね。先生、どのような手順で進めればよいのでしょうか?
それでは次の章で、確認してみましょう

離婚相手との家を財産分与する方法!売却か住み続けるか?

家の財産分与の方法は、「売却」か「離婚後もどちらかが住み続ける」かの二者択一です。

ここでは、それぞれ詳しく説明します。

家の財産分与
  • 売却
  • 離婚後もどちらかが住み続ける

詳しくみていきましょう。

離婚後の家は「売却」がおすすめ!現金化によってトラブル防止

離婚後の家は売却して現金化するのが、トラブルになりにくい方法です。

財産分与は、おもに夫婦2人で二等分します。現金であれば、わかりやすく分割が可能。

ただし売却の場合、最終的にいつ売却できるのかわかりません。

立地や物件そのものに魅力があれば、想定よりも早く処分できることがあります。しかしそうでない場合には、売却が長期化する可能性も考慮しなければなりません。

また後述する住宅ローンの残債がある場合には、状況がややこしくなる可能性があります。

とはいえ売却するのであれば、できるだけ高値で売却できたほうが離婚後の生活にとって良いもの。特に小さい子供がいる場合には、教育費などで将来的に何かとお金がかかります。

そのため安心して家の売却を進めるために、プロの不動産会社へ相談しましょう。

プロの不動産会社って、どうやって探せばよいですか?
不動産一括査定サイトの利用が便利ですよ

不動産会社を一つずつ訪問するのは、とても効率的とは言えません。また複数の不動産会社のなかから、高値での売却に適した会社を見つけるのは大変なことです。

このような場合、不動産一括査定サイトの利用が便利です。

不動産一括査定サイトなら、サイト上で対象となる不動産の基本的な物件情報を入力するだけで、複数の不動産会社に査定依頼をすることができます。

不動産一括査定サイトに関しては、次の記事「おすすめな不動産一括査定サイトを厳選してご紹介!」でも詳しく紹介しています。ぜひ一度、目を通されてはいかがでしょうか。

離婚後も住み続ける場合の財産分与は、家の評価額の算出から始めよう

「子どもを転校させたくない」「住宅ローンの残債がある」などの場合には、売却せずにどちらか一方がそのまま住み続けるという選択肢もあります。

この場合、次のような流れで進みます。

離婚後の家に住み続ける場合の流れ
  1. 家の財産評価を鑑定士に依頼
  2. 評価額が算出される
  3. 評価額の半分を「住み続ける側」が「出ていく側」に支払う

また「家や住宅ローンの名義」と「誰が住むか」によって、詳しい状況は変わります。次の章で解説していますので、みてみましょう。

「家や住宅ローンの名義」と「誰が住むか」によって変わる財産分与

「家や住宅ローンの名義」と「誰が住むか」によって、離婚後もどちらかが済み続ける場合の財産分与は変わります。

ここでは次のケースを例に、状況別で解説していきます。

離婚時の家族例
・元夫(家と住宅ローンの名義人)
・元妻
・子供1人(小学生)

離婚後のケースでは、次のようなものがあります。

離婚後、家に住み続ける場合の例
  • 元妻と子供が住み続ける
  • 元夫が住み続ける
  • 元妻が全ての名義を自分に変えて住み続ける

順番にみていきましょう。

離婚後も住み続ける場合1:元妻と子供が住み続ける

子供を転校させたくないような場合、元妻と子供が住み続けることが多いです。住むのは元妻と子供ですが、不動産名義と住宅ローンの名義を元夫のままにしておく場合、元夫が住宅ローンをそのまま返済し続けることになります。

ただしこの場合、元夫が支払いを滞納すると家が競売にかけられてしまい、元妻と子供はその家を出る羽目になるかも知れません。

また元妻が連帯保証人になっている場合には、夫の代わりに返済しなければならない事態も考えられます。

離婚後も住み続ける場合2:元夫が住み続ける

元夫がそのままその家に住み続け、元妻が子供とその家を出て実家や賃貸住宅に住むこともあります。

名義変更の手間も省ける一方、夫の名義になっている場合には財産分与の対象とならず、妻が本来有する財産分与の権利が放棄されている場合がありますので注意してください。

離婚後も住み続ける場合3:元妻が全ての名義を自分に変えて住む

住宅ローンの名義と家の名義を、元妻に切り替える場合もあります。

元妻は新規の住宅ローンを組むのと同じことになりますので、新たにローン審査に通らなければなりません。

また収入が減少しても1、返済を継続しなければならなくなります。

【離婚時の家の財産分与】4つのステップを解説!着実に進めよう

家の財産分与では、離婚後とはいえ元夫婦同士できちんと話し合うことが大切です。

ここでは、財産分与するための具体的な手順についてお伝えします。

離婚後に家を財産分与する手順
  1. 元夫と元妻で財産分与について話し合う
  2. 家の名義を確認する
  3. 不動産の価値や住宅ローンの残債、保証人を確認する
  4. 家の売却と財産分与を行う

詳しくみていきましょう。

手順1:元夫と元妻で財産分与について話し合う

まず元夫婦同士で、今後の財産分与についての話し合いをおこないます。

家を売却する場合には、互いに売却に同意する旨の意思確認が必要。もし、連絡がつかない場合には弁護士を立てて話し合うか、それでも解決しない場合には家庭裁判所に調停を依頼することも検討します。

家庭裁判所の調停でも話し合いがまとまらない場合、離婚裁判をおこない裁判所の判断に委ねることも可能です。

手順2:家の名義を確認する

不動産の名義は、きちんと確認しましょう。

住宅ローンの名義変更をおこなう場合でも、誰が不動産の名義人になっているかの確認は重要です。

手順3:不動産の価値や住宅ローンの残債、保証人を確認する

不動産の価値やローンの残債がどれくらいあるのか、さらに保証人が誰になっているのかを確認します。

財産分与の金額を査定する場合、正確なローン残高の確認が大切です。もし正確な残債がわからなければ、借入れしている金融機関に問い合せましょう。

「不動産にいくらの価値があるのか」「ローンの残高はいくらか」といった情報は、家を売却して現金化するか、ローンを支払い続けて保有継続をするのかを決定する場合の判断材料となる場合があります。

また後でトラブルとならないように、保証人の確認は重要です。

元夫が名義人の不動産の保証人が元妻の場合、元夫が滞納すると元妻に支払いの必要性が出てきてしまいます。後々トラブルを発生させないため、慎重に対応しましょう。

手順4:家の売却と財産分与をおこなう

話し合いや名義人の確認などが済んだら、実際に不動産の売却や財産分与をおこないます。

離婚調停や裁判によって財産分与割合が決まっている場合には、それに従います。

売却の場合は、まずは不動産会社と媒介契約を締結。売却しない場合では、不動産の名義人や住宅ローンの名義人を変更も必要に応じて済ませます。

不動産会社の選び方については、次の記事でも詳しく紹介。参考にしてみてください。

住宅ローンが残っている家を離婚相手と財産分与する際の注意点

家を売ってもローン残高を下回りそうで・・・どうすればいいのでしょうか?
そのような場合でも、なるべく貯蓄など手持ちの資金で何とか返済しましょう。

住宅ローンの残る不動産を売却するとき、オーバーローンになっていないか確認しましょう。

オーバーローンとは

ローンの残債のほうが不動産の売却額よりも高く、売却額だけでは残債を返済できないような状況のこと

一般的に不動産は購入後、価値が下がる場合がほとんどです。そのためローンを組んで購入した場合、その多くは家の売却額よりも住宅ローンの残債のほうが大きくなっています。

オーバーローンでも、残った残債は返済が必要。また不動産のような分割しづらいものは、なるべく離婚時に処分してしまったほうが後々のトラブル回避の観点からも望ましいものです。

貯蓄などから一括して返済することも検討しましょう。

一括返済ができない場合は、ローンの名義人(元夫など)がそのまま返済を継続することも。ただし何らかの理由から、滞納してしまうリスクがあります。

家を売却せずに住宅ローンの名義人を元妻に変更する場合には、そのための手続きが必要にです。住宅ローンの名義変更に関しては、次の記事でも詳しく紹介していますので、確認してみましょう。

離婚後の家の財産分与は、名義人や住宅ローン残債をどうするかが重要

今回は離婚する際の家の財産分与について詳しくご紹介してきました。家は分割するのに適さないものであるため、可能であれば売却してその資金を分けるのが理想です。

しかし、現実としてはその多くが長期の住宅ローンを組んで購入するために残債があるケースとなっています。

そこで残債のある家の財産分与については、家やローンの名義人やローンの残債をしっかりと確認し、決めた通りに実行できるかがカギとなってきます。

また取り決めた通りにいかない場合の対策についても、事前に検討しておくことが大切。例えば元夫が返済を継続し、元妻が子供と家にそのまま住み続ける場合に元夫が延滞してしまうようなケースです。

この場合、借入れ先の金融機関に任意売却を依頼して元夫の親族に買い取ってもらい、その親族に安い賃料で借り続けることができるようにするなど事前に対策しておく必要があります。

離婚は何度も経験するものではないので、常に転ばぬ先の杖を見つけておくことが重要となるでしょう。

監修者メッセージ

「離婚と財産分与」「離婚と住宅ローン」というテーマの記事でした。この記事を監修していて「住宅ローンの名義変更ってできただろうか???」と疑問に思いながら、最後まで記事を読み「なるほど!」とうなずかされました。

離婚は人生のなかでも大きな出来事、住宅やローンのことなど考え方の整理に役立ててください。

プロフィール
不動産売却カテゴリー記事監修(弘中純一)
弘中 純一
宅地建物取引士、一級建築士の資格を保有。
中古住宅・中古アパートの媒介業務・調査業務に従事し、現在は札幌市内の宅建業者にて専任の取引士を務めている。
2006年より、住宅に関する無料の相談サイトを開設し、住宅リフォームや中古住宅購入の相談に応じている。