土地の売却

整地は土地を早く高値で売るのに効果的!費用、トラブル対策も解説

土地を売りに出しているんだけど、買い手が見つからないんです・・・。価格などの条件は悪くないと思うんだけど。
雑草が生い茂っていたり、ガラス片などがあったり、土地の見た目が悪くなっていませんか?
雑草とかは生えていると思いますが・・・。ダメですか!?
土地の見た目などの状態は、「売れる早さ」や「価格」に影響することがあります。
どうすれば・・・。
そんなときは、整地にするのがオススメです!

整地にすることで、早期かつ高値での売却が期待できます。

当記事ではまず、整地の種類や費用についてお伝えします。また売却前に整地にするか判断しやすいよう、メリットや節約方法もまとめました。整地のトラブル防止策もお伝えしますので、売主は一度確認しておきましょう。

整地の仕上げ方法はさまざま!土地の利用目的によって変わります

整地って初めて聞いたぞ?更地なら聞いたことあるけど・・・。
整地とは、「コンクリート片や石・ガラス片などを手や機械で取り除き、重機などでの転圧作業による地ならしをした土地」をいいます。
更地との違いは、転圧作業をしているかどうか。更地も見た目はキレイですが、転圧作業をした整地の方が、その後の建築作業が進みやすいのです。

整地の仕上げ方法には、次のようなものがあります。

粗整地(粗仕上げ)

コンクリート片や石(こぶし大)、木片、ガラスなどを手や重機で拾い上げた後、重機で均一に踏み固める。

砂利整地(砕石舗装・真砂土舗装)

粗整地よりもより丁寧にコンクリート片、石などを取り除いた後に、砕石や真砂土※などを敷いて重機で踏み固める。

※花崗岩(かこうがん)という石が風化した砂で、広い場所を覆う土として利用される。
土間コンクリート・アスファルト舗装

水勾配(雨などが流れるようにするための斜面の程度)などを測った土地に砕石舗装をし、型枠やメッシュを入れた後にコンクリートで舗装をする。

土地売却では、粗整地または砂利整地が一般的です。

粗整地と砂利整地は、どちらがいいんですか?
土地売却では、砂利整地がオススメ。砂利整地は、いわゆる「砂利のお化粧」をされた土地をいいます。粗整地よりも費用はかかりますが、見た目がよい土地ほど早期かつ高値で売りやすいです。

もしすぐに売れない場合でも、砂利整地であれば雑草や水たまりの予防もでき管理がしやすくなります。

ちなみに土間コンクリート・アスファルト塗装は、コインパーキングなど駐車場を目的とした整地として一般的な方法です。

このように整地の仕上げ方法は、土地の利用目的によります。また整地の費用も同様です。次の章にまとめましたので、見てみましょう。

整地費用は安くて数万円、土地の広さや状態によっては数百万円にも

整地にかかる費用は、整地の種類や土地の状態などによって大きく変わります。

基本となる整地の価格相場は、次のとおり。

整地の価格相場<1㎡あたり>
土地の状態 価格相場
特別な撤去作業がない 300~600円
地盤の改良が必要 約2,000円
木の伐採や抜根、雑草除去が必要 約5,000円
山林など、木の伐採や抜根が必要 約2万~3万円
斜面など慎重さが必要 <傾斜15度未満>
約1万~2万円
<傾斜15度以上>
約4万円

例えば特別な撤去作業などがなければ、費用は次のように計算できます。

住宅地の一般的な広さ35坪(115.7㎡)の場合
300円✕115.7㎡=3万円

また真砂土を敷いたり地上げしたりなど「特別な仕上げを施す」整地には、次のような費用が別途かかります。

特別な仕上げを施す整地の価格相場<1㎥あたり>
仕上げの内容 価格相場
真砂土を敷く 3,500円~4,000円
砕石を敷く 2,500円~5,000円
地上げする※ 3,500円~5,000円
※土砂の崩壊・流出などを防ぐための擁壁工事に別途1㎡あたり3万~4万円必要。
実際の費用は、土地の状態や仕上がりの希望に合わせ、いくつかの整地方法を組み合わせて算出されます。作業工程が多ければ、数百万円に及ぶことも。

そのため、整地化にいくら必要なのかは断言できないのです。

ちなみに家など建物の解体付きで整地にする場合、解体総額のうち3~5%が整地費用だと言われています。自分の土地を整地にするにはいくらかかるのか、一度見積もりをとってみてもよいでしょう。

整地費用って結構するんだな・・・。そうまでして、売却前に整地をする必要があるの?
売却前の整地化によって、早期での売却や高値での売却が期待できます。メリットについて次の章にまとめましたので、チェックしてみましょう。

土地売却前の整地化によって、早期・高値での売却が期待できます

土地売却前の整地化には、次のようなメリットがあります。

土地売却前の整地化によるメリット
  • 買い手がつきやすくなる
  • 高値での売却が期待できる

整地にしたキレイな土地は、建築など次工程への着手が容易です。また「きちんと管理されている」ことが見た目でわかりやすく、買主に好印象を与えます。

買主は少しでも扱いやすく価値のある土地を買いたいため、売却前に整地にすることで早期かつ高値での売却が期待できるのです。

整地化済みの土地は早期かつ高値での売却が期待できる

すぐに売れない場合でも、整地は雑草などを予防できるため管理がしやすくなります。

ただし土地に建物がある場合は、次のようなデメリットが生じることも。

・固定資産税が上がる
・解体費用がかかる
・建物を解体すると、新しく建てられなくなる

建物が建てられなくなるってどういうこと!?
建築基準法が何度も改正されているので、昔は建築可能だった土地でも新しく建てられない可能性があるんです。

自分の土地がどんな土地なのか、詳しく調べてから整地にするか決めることが大切です。

整地の費用を安く抑える方法は?節約のしすぎに注意しましょう

早く高く売れる可能性があるなら、ぜひ整地にしたいけど・・・。なんとか費用を抑える方法はありませんか?
次のような方法で、整地費用の節約ができますよ。
整地費用を節約する方法

それぞれ、詳しくみていきましょう。

整地化前に自分でできる事はやろう!ただし時間がかかり怪我の恐れも

木片などの除去や草むしりを自分で行うことで、費用の節約が期待できます。

しかし素人による作業は、時間がかかる上に怪我などの恐れが。

また雑草は防草シートを張るなど適切な処理をしなければ、何度も生えてきてしまいます。結局自分で行った作業に、業者によるやり直しが必要となることもあるのです。

自分で行うのは最低限のみにし、基本的には「整地化は業者へ依頼するもの」と考える必要があるでしょう。

複数の業者へ整地の見積もり依頼をし、価格と作業内容を比較しよう!

複数社の見積もりを比較して、安価にできる業者はないか探してみましょう。

ただし、安すぎる見積もりには注意が必要。

人件費のムリな削減で雑な作業をされたり、高額な追加工事費用を請求されたりするかもしれません。

安すぎる業者は後で追加請求してくる可能性がある

ホームページなどで作業内容の確認はもちろん、見積もり時に「作業人数」や「過去の請求事例」なども確認し、追加費用の見積もりも別途書面でもらうようにしましょう。

買主と整地費折半も可能!早期・高値で売りたい時は売主が全額負担を

「整地費用相談」として土地を売り出し、買主と費用負担を分けることも可能です。

ただし費用折半には買主の同意が必要なため、整地にした状態で売り出すことはできません。

早く・高く売りたい場合は自己負担で、売却開始前に整地したほうがいいでしょう。

それでも整地化を買主に全て任せるよりは、折半の方が早く・高く売れるかも知れません。整地費用を全額負担するのが厳しい場合は、一度検討してみてください。

ちなみに建物の解体もある場合は、自治体の助成金を利用することもできます。自治体によって内容や金額は異なりますので、その場合は一度確認してみましょう。

節約できるなら、心配事はナシ!さっさと整地にして売っちゃおう!
ちょっと待ってください。整地化をいい加減に進めると、売主が損害を受ける可能性があります。「整地のトラブル防止策」も確認してから、進めてくださいね。

整地化ですべき3つのトラブル防止策!自分できちんと把握しよう

整地化における主なトラブルは、次のとおり。

整地で起こりやすいトラブル
  • ずさんな整地作業をされる
  • 整地の仕上がりが希望と違う
  • 売却後に土地の問題が見つかる

ずさんな整地作業の例には、「養生をきちんとしておらず、近隣から粉塵飛散などのクレームを受けた」「整地作業後なのにゴミが残ったままだった」などがあげられます。

整地の仕上がりが希望と違うと、やり直しが必要になることも。そうなると納期が遅れるだけでなく、再度費用が発生するなどの痛手が生じるかもしれません。

また売却後に土地の問題が発覚すると、最悪の場合、買主から損害賠償を請求される可能性があります。

そうならないよう、次のような対策が必要です。

整地のトラブル防止策

詳しくみていきましょう。

整地化を依頼する業者選びは慎重に!複数社の作業内容を比較しよう

安心できる業者って、どうやって選べばいいんですか?
整地は土木業者または解体業者が行います。それぞれ、次の項目に該当する場合に依頼しましょう。
整地業者の依頼先
依頼先 判断基準
土木業者 ・土地面積が100坪以上
・土の高低を1m近く変更する
解体業者 ・住宅用地や駐車場などの小規模な工事

売却後に整地を行う場合は、ハウスメーカーなどによる紹介が一般的。売却前の場合は、不動産会社からの紹介のほか、インターネットなどで検索することもできます。

できれば複数社の作業内容を比較し、きちんと作業してもらえる業者に依頼しましょう。

業者と整地の完成イメージを共有しよう!作業後の現地確認も忘れずに

希望どおりの整地にするには、業者に任せきりにせず、次の2点をきちんと行いましょう。

  • 作業前に、完成イメージを業者と共有する
  • 作業終了後、支払い前に現地確認をする

「整地後の舗装は真砂土で行ってほしい」「地面の傾きをなくしてほしい」など、具体的な希望は口頭ではなく書面で残しておくのがオススメ。

作業後は支払い前に現地へ出向き、希望どおりの整地になっているかを確認しましょう。

売却前に整地にしたら、売買契約書へ忘れずに記載したい2つのこと

売却後に「地中に大きな石が埋まっていて建築できない」などの問題が発覚すると、売主が損害賠償を請求される可能性があります。

未然に防ぐには、売買契約書へ次の2点の明記をし、買主に理解してもらうことが大切です。

整地にしたら売買契約書に書くこと
  • 土地の状態(整地作業の内容など)
  • 瑕疵(かし)担保責任※の期間・内容
瑕疵担保責任とは

契約時に買主が気づかなかった欠陥(瑕疵)に対し、売主が責任を負う期間と範囲を定めたもの。民法では「買主は瑕疵を知ったときから1年間、売主に責任追及ができる」としています。

瑕疵担保責任とは

瑕疵担保責任は売主にとってとても重いルールなので、特約をつけて「担保責任の免除」や「担保期間の短縮」をすることが一般的です。土地に瑕疵がある場合に備え、忘れないようにしましょう。

売買契約書は、土地売却においてかなり重要。漏れや誤りがないように、不動産会社や司法書士などの専門家を通して正確な書類を作成しましょう。

瑕疵担保責任については、次の記事で詳しく解説しています。

放置した土地があれば、ぜひ整地にしよう!トラブル対策も忘れずに

売主は、売却費用をできるだけ抑えたいと考えるもの。しかしあまりにも状態が良くない土地は、なかなか買ってもらえないことも。売却前に整地にすることで、早期かつ高値での売却が期待できます。

また当分売らない土地でも、整地にしておくことで管理がしやすくなるメリットが。

空き地を手入れせず放置すると、害虫の発生や放火などのリスクが生じます。そのため一部の自治体では、いらない土地でも雑草の除去を義務化しているほど。整地化には雑草予防などが期待でき、売る・売らないに限らずオススメの方法です。

もちろん費用がかかりますし、業者トラブルなどもないようにしなければいけません。整地にする場合は、慎重に進める必要があります。

もし整地に不安がある場合は、不動産会社などの専門家へ相談をしてみてもよいでしょう。当サイトでも、さまざまな視点で「不動産売却関連でのトラブル対策」について掲載していますので、参考にしてくださいね。