家を売る人の悩み解消

新築・築浅物件はローンが残ってても売却可能!高く早く売るコツは?

不動産売却には急な転勤・離婚などで、買ったばかりの物件を手放すケースもあります。

引越しが決まったので、まだ新しい家を売ることにしました。住宅ローンの残債がまだ結構あるので、家を売れるかどうか心配です。
住宅ローン返済中でも、売却代金で完済できるなら売れますよ。それに売却代金がローン残債を下回る場合でも、売却する方法はあります。
住宅ローンはなるべく残したくないなぁ・・・。
新居の購入資金も必要だから、なるべく高く売りたいわ。新しい物件なら、高く売れるかしら?
では新築・築浅物件を売却したい方のために「ローン返済中の家は売れるのかどうか」そして「家の価値はどのように考えられるのか」を説明します。

この記事の最後には、新築・築浅物件を売却するときのコツも紹介しますね。

ちなみに建物が「新築」と見なされるのは、次の条件を満たす場合です。

  • 建てられてから1年未満
  • まだ誰も入居していない

ここでは新築物件築浅物件(築年数3~5年以内)を対象として、解説します。

住宅ローンが残っていても、新築・築浅は売却できる?

新築の家を売りたいんですが、住宅ローンが残っていても大丈夫ですか?
住宅ローン返済中の家でも、売却することはできます。

ローンの残債がある不動産には抵当権※が設定されており、勝手に売ることはできません。

抵当権とは

住宅ローンを借主が返済できない場合、建物・土地を担保とする権利のことです。

しかし「売却代金でローンを完済できる」「売却代金だけで完済できなくても、自己資金で補える」という場合は、家を売却することが可能です。

新築・築浅物件だと、残っているローンの金額も多いはずよね。家を売っても完済できない人も、多いんじゃないかしら?
その場合は、買い替えローンの利用や任意売却も検討してみましょう。それぞれについて詳しく説明しますね。
  1. 買い替えローン
  2. 任意売却

【1】買い替えローンを利用する

家を売却しても住宅ローンを払いきれない人のためにあるのが「住み替えローン(買い替え住宅ローン)」。

住み替えローンを使えば、ローンの残債・新居の購入資金をまとめて借りることが可能です。

住み替えローンなら住宅ローンの残債と新居の購入資金をまとめて借りられる

ただしその分、借り入れ金額が多くなります。きちんと返済できるかどうか、よく考えてから申し込みましょう。

また住み替えローンを利用する場合、家の売却日と新居の購入費は同日でなければならないなどの注意点があります。ローン利用の流れや注意点については、次の記事で確認してください。

【2】任意売却を行う

住宅ローンを売却費用で払えそうにない場合は、任意売却も検討したほうがいいでしょう。

任意売却ってなんですか?
住宅ローンを返済できない人のための売却方法です。

任意売却なら債権者と協議し承諾を得ることで、抵当権が設定されていても家を売ることができます。

任意売却は競売より高く売れる場合が多く、近所の人に知られにくいです。

ただし任意売却を行うには一定条件を満たす必要があります。詳しくは弁護士や司法書士、不動産会社、銀行などに相談してみてください。

新築は高く売れる可能性あり!でも価格を決めるのは築年数だけじゃない

買ったばかりの家って、どれくらいの値段で売れるのかしら?古い家より高く売れますか?
基本的に家は古くなるほど価値が減っていくと考えられるため、築古物件より高く売れることも期待できます。

不動産には「法定耐用年数」というものが定められています。

法定耐用年数とは、国税庁が定めた「減価償却を行う期間」のこと。対象となるのは、時間の経過などで価値が目減りする固定資産です。

法定耐用年数の仕組み

ちなみに土地は「時間の経過で価値が減ることはない」とされるため、減価償却はされません。そのため建物の残存価値がゼロになっても、土地の価格を含んだ値段での売却が可能です。

しかし不動産の値段を決めるのは、築年数だけではありません。

立地や売る時期なども、需要の高さ(売却価格の高さ)に影響します。実際「築10年ほどの物件が、購入時と同じくらいの価格で売れた」というケースもあるのです。

物件によって違いがありそうですね。
はい。そのため家の価格は前もって把握しておく必要があります。

売る家の住宅ローン残債・次に買う家の購入資金が足りるかどうか、確認しましょうね。

家を売る(または売却を検討する)場合、まず不動産会社に査定してもらうのが一般的です。査定によって「家がどれくらいの価格で売れそうか」の目安がわかります。

「もう少しじっくり考えてから依頼したい」という場合、自分でだいたいの相場を調べることも可能です。

家やマンションの価格相場を調べる方法

自分で不動産の相場を調べる方法については、別記事「不動産の相場を自分で調べたい!売却を始める前にできる4つの方法」をご覧ください。

新築(築浅)の家を高く、早く売る4つのコツ

「遠方へ引っ越すことになったから、その前になるべく早く売りたい」「せっかく新しい家を売るんだから、なるべく高く売りたい」という人も多いのではないでしょうか。

新築・築浅の家をうまく売却するコツは、次のとおりです。

新築物件を売るときのコツ
  1. 自分に合った不動産会社を選ぶ
  2. 新築ならではの魅力をアピールする
  3. 売却理由をきちんと伝える
  4. 設備を残しておくかどうか考える

では、それぞれのコツについて詳しく見ていきましょう。

新築の家を売るコツ1:自分に合った不動産会社を選ぶ

家を売る多くの人が、不動産会社の仲介によって売却を行います。「プロだから任せれば安心」と考えている人もいるのでは。

しかし不動産会社の選び方を間違えると、家の価格が大幅に安くなってしまったり、なかなか買い手が見つからなかったりなどの問題が発生する恐れもあります。

それは困る~!おすすめの不動産会社、サクッと教えてくださいよ。
人によって合う不動産会社は異なります。いい不動産会社を選ぶポイントは、次のとおりです。
不動産会社選びのポイント
  • 「売却」が得意なところを選ぶ
  • 売りたい家の種別※に強いところを選ぶ
  • 大手だけでなく地域密着型の企業も見る
※戸建て、マンションなど

不動産会社を選ぶときのポイント

不動産会社の選び方・不動産会社の特徴を調べる方法については、次の記事で解説しています。

新築の家を売るコツ2:新築ならではの魅力をアピールする

購入したばかりの物件を売るなら、新築・築浅ならではのメリットを買い手に伝えましょう。

内覧では、買主が実際に物件を見ることになります。前もって掃除など徹底しておくと、より新築・築浅の魅力が伝わりますよ。

新築・築浅物件の場合、買い手は「新しい家だから、きっと見た目はキレイなんだろう」と思っている可能性が高いです。期待どおりでないと、購入意欲をなくしてしまうかもしれません。

内覧時のポイントについては、次の記事で詳しく解説しています。

新築の家を売るコツ3:売却理由をきちんと伝える

売却理由はきちんと説明し、買い手が安心・納得したうえで購入してもらいましょう。

新しくて劣化していない家は、買い手にとって魅力的。しかし「どうして買ったばかりの家を手放すことになったんだろう?」と疑問を持つ人は多いのです。

たしかに売る理由によっては、買い手に「それなら買いたくない」と思われる可能性もありそうね。
とはいえ、どこまで話したらいいのか迷うところですね・・・。
売却理由には、告知義務のあるもの・ないものがあります。たとえば売りたい物件が事故物件※なら、買主への告知は義務です。
事故物件とは

自殺や殺人、火災があったなど、心理的瑕疵のある物件のことを指します。

詳しくは、別記事「売却時に事故物件の告知は義務!告知方法や相場、円滑な売却法を紹介」をご覧ください。

告知義務がなくても、家を売る理由を買主に聞かれたら答えるべきですよね?
もちろん誠実に答えたほうが、印象は良くなります。
でも「ご近所トラブルが原因で売ることになった」とか、ネガティブな売却理由だったら言いたくないな~。
告知義務のないものでも、トラブル防止のため伝えたほうがいいケースもありますよ。迷ったら、不動産会社などに相談してみましょう。

新築の家を売るコツ4:設備を残しておくべきか考える

エアコンや照明などの設備は、売主・買主が合意すれば残すことも可能です。売主が設備を残すかどうかは、主に次のような基準で考えることになります。

設備を残すかどうか決める基準
  • 新居でも必要か
  • 老朽化していないか
  • 買主の希望はどうか

売主が今後使わないものは、残していいかどうか買主に相談してみるのもいいでしょう。

売却する家の設備を残すかどうかは、買主と相談して決めることもできる

しかし老朽化しているなどの場合は、買主に迷惑がかかるので処分しておいてください。

設備を残したら、その分家の価格に上乗せされないかしら?
それは難しいです。あくまで売るのは不動産(建物と土地)のみと考えてください。

新築・築浅物件はローン返済中でも売却可能!売却理由はきちんと伝えて

新築・築浅の家を手放すことになった場合、まずは売却価格で住宅ローンを完済できるかどうか確認しましょう。

売却価格がローン残債を下回りそうでも、住み替えローンの利用や任意売却で、家を売れる可能性があります。

築浅の場合、新築同様の家が新築より安く手にはいるのが魅力。その魅力をアピールできれば、早く・高く売れることも期待できますよ。

ただし「買ったばかりの家をどうして売るんだろう?」と疑問に思う買主もいます。売却理由はなるべく誠実に説明したほうがいいでしょう。伝え方については、不動産会社の担当者へ相談するのも1つの手です。

当サイトでは不動産売却の流れや、各手順における売却のポイント・注意点も紹介しています。

詳しくは別カテゴリー「不動産売却の流れをわかりやすく解説!」をご覧ください。

監修者メッセージ

築浅の住宅を売却しなければならないケースは意外とあるものです。事情はいろいろですが任意売却による場合もあります。

売却価格もいろいろでレアケースでは本文にあるように「購入時の金額と変わらない」こともありますが、ほとんどは購入時よりも下がります。相談のしやすい不動産会社を見つけることが大切ですね。

プロフィール
不動産売却カテゴリー記事監修(弘中純一)
弘中 純一
宅地建物取引士、一級建築士の資格を保有。
中古住宅・中古アパートの媒介業務・調査業務に従事し、現在は札幌市内の宅建業者にて専任の取引士を務めている。
2006年より、住宅に関する無料の相談サイトを開設し、住宅リフォームや中古住宅購入の相談に応じている。