家を売る人の悩み解消

家のローンが残っていても住み替えは可能!方法・費用など解説

「子どもが独立したのでもっと狭い家に住みたい」「生まれ故郷に家を建てたい」「購入した家の間取りが使いにくい」「子どもの進学に合わせて住み替えたい」

思い切って家を買ったものの、住み替えたいと考える人は少なくありません。

持ち家(マンション)を住み替えるのは、賃貸と違いハードルが高いんじゃないでしょうか
持ち家でもひとつひとつポイントをおさえて進めれば、ちゃんと住み替えできますよ

この記事では住み替える方法や、必要な費用、ローンの残債がある場合の考え方、また注意点などについて解説していきます。

買い換えローンや仮住まいの探し方についても触れていきますので、どう進めていけばよいのかについて悩んでいる方は是非参考にしてみてください。

住み替えは、今の家を先に売るか後で売るかでポイントが変わる

住み替えって、大変そうだけどどのようにすればいいのかしら・・・
住み替えは住宅ローンの残債など資金繰りの問題も絡むので、順番をよく考えておかなければなりません。ここで住み替えの流れについてよく確認しておきましょう。

住み替えは、今住んでいるマイホームを売却し、次の新居を購入する一連の不動産取引になります。

ここで重要になってくるのは、今住んでいる家を売る流れです。

大きく分けると、次の2つがあります。

住み替えをする流れ
  • 新居を購入してから、今の家を売却する
  • 先に今の家を売却してから、新居を購入する
  • 家の売却と新居の購入を同時に進める

それぞれにメリットやデメリットがありますが、大切なポイントは住宅ローンを含めた資金繰りをどのようにするかという点です。

それぞれ、詳しくみていきましょう。

1.先に新居を購入し、後からマイホームの売却をする方法

先に新居を購入する場合、次のようなメリットがあります。

新居を購入してから住み替えるメリット
  • 時間をかけて新居を探せる
  • 仮住まいをしなくてよい

先にマイホームを売却する場合と異なり、自分が住む場所は持ち家として確保されているため、早く次の新居を決めなければいけないという変なプレッシャーがありません。

満足できそうな家が見つかるまでじっくり探し、もし見つからなければしばらく様子見することもできます。

また次の家が決まっているので、そのまますぐに引越しできます。途中で荷物を置いておくための仮住まいに引越しする必要もなく、1回の引越しで済みますので余計な手間や出費もかかりません。

一方で今の家にローンが残っている場合、新居のマイホームに対する住宅ローンの返済と二重のローン負担となる可能性があります。

マイホームを売却する際、売却予定価格よりも住宅ローンの残債のほうが超過するケースが大半といっていいでしょう。一時的とはいえ、場合によっては月のローン返済額が倍額となる可能性もあるのです。

2.先にマイホームを売却し、後から新居を購入する方法

先に今の家を売却してから新居を探す場合、次のようなメリットがあります。

今の家を売ってから新居を探すメリット
  • 売却に時間をかけられる
  • 売ったお金を新居購入資金にできる

まだ新居が決まっていない場合は引っ越し期限がないため、納得いくまで家の売却に時間をかけることができます。売却した資金を次の新居に充当できるため、資金繰り的にも楽な方法です。

しかし売却後の引き渡し日までに新居が見つからない場合、仮住まいをしなければいけません。

結果的に、「今の住まいから仮住まいへの引越し」と「仮住まいから新居までの引越し」の2回も引越しする必要があります。

欲しい条件の物件が購入できるまで仮住まい生活の期間も長くなり、それだけ余計な労力や費用が発生する可能性も考慮しておきましょう。

3.マイホームの売却と新居の購入をほぼ同時に行なう

その他には、マイホームの売却と新居の購入をほぼ同時に行なうという方法があります。

次の新居で条件の良いものが見つかりつつ、持ち家もタイミングよく売却できれば、売却資金を新居の購入資金に充てることができます。

引越しも1回で済みますし、全てにおいてムダがありません。

ただし反対に売却と購入の時期を揃える必要があることから、スケジュールの管理が大変です。

また、いずれかが上手くいかなくなれば、計画変更を余儀なくされてしまいます。

時間的に余裕のある方向きの方法で、子供の学校の心配がない世帯など自由度の高い世帯に向いている方法といえるでしょう。

住み替えには手数料や税金、ローン完済費などの多くの費用がかかる

住み替えってお金がかかりそう・・・
予め発生する費用を調べておき、資金計画を立てるようにしましょう

住み替えには、次のような費用がかかります。

住み替えにかかる費用
  • 不動産業者への仲介手数料
  • 印紙税
  • 住宅ローンの完済費用
  • 新規住宅ローンの事務手数料
  • 司法書士への依頼(不動産登記)報酬
  • 引越し費用、保険料他

それでは、詳しくみていきましょう。

不動産業者への仲介手数料

不動産業者に仲介依頼して家を売却した場合と、新たな新居を購入した場合などに発生するのが「仲介手数料」です。

仲介手数料の上限は、「(売却額×3%)+ 6万円 + 消費税」と決められています。

なお仲介ではなく売主から直接物件を購入した場合には、不要です。

印紙税

不動産の売却時や購入時には売買契約を交わしますが、その際契約書上に売買価格に応じて決められた金額の印紙を貼って税金である「印紙税」を納めなければなりません。

例えば契約金額が「1,000万円を超えて5,000万円以下」までに納める印紙税は、1万円です。具体的な金額は、国税庁の公式サイトで確認できます。

住宅ローンの繰上げ返済費用

住宅ローンの残債がある家には抵当権が設定されており、勝手に売却できません。

抵当権とは

住宅ローンを借主が返済できない場合、建物・土地を担保とする権利のこと。

家を売却するには、ローン残債をすべて返済する必要があります。

ローン完済時には金融機関に返済手数料を払って、手続きをしてもらいます。

金融機関やネット上での手続きをする場合などで手数料の金額は異なりますが、概ね2万円以内で収まることが多いでしょう。

新規住宅ローンの事務手数料

売却後に購入する新居でもローンを組む際には、金融機関にローン事務手数料の支払いが必要です。

手数料については金融機関によって異なりますが、融資額の1~2%前後となるところが多いでしょう。

抵当権抹消や所有権移転登記などのために支払う司法書士への報酬

マイホーム売却時にローンを完済する場合、金融機関によって設定されていた抵当権を抹消したり、所有権を移転登記することが必要です。

また購入時に新たに住宅ローンを組む場合にも、金融機関による抵当権の設定登記や売主から自分の所有物件とするために所有権の移転登記が必要になってきます。

登記申請は司法書士に依頼する場合が一般的のため、その報酬を支払う必要があります。

一般的に、5,000円から2万円ほどになるでしょう。

引越し費用、保険料他

新たに購入した新居への引越し費用の他、火災保険や地震保険に加入する場合の保険料なども必要です。

今のローンを完済できない場合は、買い換えローンを検討しよう

住み替えたいけど、今の家を売っても完済が難しそう・・・
ローン完済が自己資金や売却後に得た資金でも不足するなら、早目に買い換えローンの相談をしておきましょう!

買い替え住宅ローンでは、「担保価値の1.5~2倍」までのお金を借りることができます。そのため、新居購入費に使って余った分の借入金を、元の家のローン返済にまわすことができるのです。

買い換え住宅ローンについては、次の記事でも詳しく紹介しています。是非チェックしてみてください。

住み替えでは、余裕ある資金計画と売れ残らない価格設定が大切

住み替え時には何に気をつけたらいいのかしら・・・
いくつか注意点がありますので、頭に入れておきましょう!

住み替えの際には、次のような注意点があります。

住み替えの注意点
  • 余裕ある資金計画を立てる
  • 売れ残らないような価格設定をする

では、詳しくみていきましょう。

資金不足とならないような資金計画を立てる

先ほどお伝えしたように住宅ローンの残債があるマイホームを売却する場合、残債を返済しなければなりません。返済に必要な資金を確保するか、あるいは売却した家の資金から捻出する必要があります。

買い換えローンを組む場合、はやめに金融機関に相談しに行くようにしましょう。

あとから慌てて金融機関に駆け込むことがないように、余裕のある資金計画が必要です。

売れ残らないような価格設定をする

マイホームが中々売却できないと、新たに購入する新居の住宅ローンの返済も含めて、資金繰りが非常にタイトになってしまいます。

マイホームの売却の際に注意すべき点の一つとしては、あまりに高すぎる売却価格を設定しないことです。

相場よりも明らかに高い売値では、売れ残るリスクが高くなってしまいます。最初から高すぎる売却価格を設定してしまい、ズルズルと何度も価格を下げ続ける状況だけは避けたいところです。

買取保証が利用できる場合には、検討してみてもいいでしょう。

買取保証とは、大手不動産会社などで実施されている制度で売れ残った場合に不動産会社が買い取ってくれるサービスのことです。

買取価格が相場よりも低く設定される場合もありますが、スピード重視の時に安心して住み替えを進めることができます。

不動産の買取については、次の記事を参考にしてください。

仮住まいでは、賃貸物件やウィークリーマンションなどの利用が多い

もし先に家が売れたら住むところはどうしたらいいんですか?
仮住まいは普通の賃貸物件の他、マンスリーマンションなどが利用できますよ。

マイホームの売却が新居の購入よりも先に済んでしまった場合などでは、仮住まいが必要です。

仮住まい先には、賃貸物件やウィークリーマンションやマンスリーマンションなどが多く利用されます。

賃貸物件は、不動産ポータブルサイトからかんたんに検索可能です。短期の仮住まいにはあまり向いていない物件がほとんどですが、中にはオーナー側の事情から短期貸ししている物件が見つかる場合があります。

そのような物件は借りられる期間が短いがために相場よりも低い賃料が設定されていることが多く、後述するマンスリーマンションよりも好条件の物件を安く借りられます。

ただし元々の数が少なく、エリアが限定される可能性があります。

ウィークリーマンションやマンスリーマンションは、家具や生活に必要なものが備わったマンションですので、スーツケース一つですぐに生活をスタート可能です。

ネットでかんたんに検索できますので、困ることはないでしょう。

住み替え時には無理のない資金計画やスケジュールを立てておく

この記事ではマイホームを売却し、次の新居に住み替えを検討している人や住み替えのタイミングや手順について知りたいという人向けに必要な情報をお伝えしました。

特に住み替え時には、住宅ローンの残債を含めた資金計画が重要になってきます。

自己資金や売却で得た資金だけではローンの完済が困難だと考えられる場合には予め買い替えローンについて金融機関に相談しておき、資金繰りやスケジュールには余裕を持たせたいところです。

また、売却する際には高く売りたいのはだれも同じことですが、相場を意識した適正な売却価格設定が結果的に売れ残るリスクを下げ、売却を成功させるコツの一つといえます。

いずれにしても、住み替えの際には時間的にも資金的にも余裕をもった計画を立てておきましょう。

監修者メッセージ

住替えは現在の住まいの売却と新しい住まいの購入タイミングにより、記事のようにいくつかのケースがあり、どのケースでも準備を入念におこなう必要があります。

売却・購入は同じ不動産会社に媒介を依頼するほうがスムースですし、買換えローンの場合は同じ不動産会社でなければ銀行も対応してくれないので注意が必要です。

プロフィール
不動産売却カテゴリー記事監修(弘中純一)
弘中 純一
宅地建物取引士、一級建築士の資格を保有。
中古住宅・中古アパートの媒介業務・調査業務に従事し、現在は札幌市内の宅建業者にて専任の取引士を務めている。
2006年より、住宅に関する無料の相談サイトを開設し、住宅リフォームや中古住宅購入の相談に応じている。