土地の売却

土地は生前贈与か相続か?費用の比較やお得に生前贈与する方法を解説

多くの方が、いつかは直面する相続。「遺産分配で家族がもめる」というサスペンスドラマも、たくさん放送されています。そのため自分が亡くなった後に家族が相続争いをしないか、不安な方もいるでしょう。

土地を生前贈与すれば、相続争いを防げると聞いたんじゃが?
たしかに生前贈与は、相続争いを予防できます。しかし土地を生前贈与する多くの場合、相続するよりも費用がかかるのが現実。相続と生前贈与のどちらにすべきか、きちんと考えることが必要です。

当記事ではまず、土地の生前贈与が相続争い予防となる理由をお伝えします。また生前贈与を検討する材料として、相続・生前贈与の費用を比べ、土地を使ってお得に生前贈与をする方法をまとめました。

実際の生前贈与で役立てるよう、注意点や手続き方法についても記載しています。土地を所有する方は、一度確認しておきましょう。

土地の生前贈与は相続争いの予防に効果的!家族の負担も軽減

土地の生前贈与は、相続争いの予防に効果的です。

その理由は、次のとおり。

土地の生前贈与が相続争いを防ぐ理由

それぞれ、具体的にみていきましょう。

土地を生前贈与すると、家族と同意のうえで資産の分配ができます

生前贈与とは文字通り、所有者が生きているうちに資産分配をすること。

所有者と家族それぞれが同意して行われるため、相続争いを予防するのに効果的です。

不動産や有価証券、現金などの資産は、所有者が死亡すると相続されます。相続人(遺産を受け継ぐ人)や金額は法律で決まっていますが、相続人同士の協議結果を優先しても大丈夫。

「亡くなった父の介護をしたのは自分だから、法律通りの分配では納得いかない」「1つの土地しか資産がないから、法律通りでは兄弟で分配できない」などの場合、たとえ仲の良かった家族間でも争いが生じる可能性があります。

土地の生前贈与はお互い同意のうえ進みます

所有者が生きているうちに資産を分配しておけば、相続争いを防ぐことができるのです。

生前贈与は時間や気持ちに余裕があるので、家族に負担をかけません

土地の生前贈与は、相続よりも時間や気持ちに余裕を持って進めることができます。

そのため、相続争いのようなトラブルが起こりにくいです。

一般的に相続では、相続を知ってから10カ月以内に「資産はどれだけあるのか」を調べ、「どのように資産を分配するか」を決めなければいけません。10カ月とは、相続税の申告・納税期限です。

10カ月は長いようですが、遺族は普段の生活に加えて葬儀や法要、遺品整理などをしなければいけないため、あっという間に過ぎてしまいます。申請すれば期限を延長することもできますが、相続税の延納には担保の提供が必要。また延納期間中は、利息が課されます。

しかし生前贈与なら基本的に、期限がありません。生きているうちに本人が進められるので、相続よりも家族は時間の余裕が持てます。
また相続の場合、相続争いによって遺族が疲弊してしまいますし、最悪の場合、絶縁状態になる恐れも。こういった事態を防ぐためには、生前のうちに相続について対策をしておくのがオススメです。
土地を生前贈与しておけば、家族も安心ってことっすね~!
決めるのはまだ早いですよ。実は土地を生前贈与すると、金銭的に損をすることがあるんです。次の章でまとめましたので、しっかり確認してくださいね。

土地の生前贈与はお得なの?実はほとんど、相続の方がお得です

生前贈与って、相続税を節税できるからお得なんですよね?
生前贈与は相続税対策としてよく行われます。しかし土地の場合、効果を期待するのはあまりオススメできません。

むしろ土地を生前贈与した場合は、相続するより損になってしまう可能性が高いです。その理由は次のとおり。

生前贈与より相続がお得な理由(土地の場合)

では、詳しくみていきましょう。

生前贈与で税金1000万円超の土地でも、相続では税金0円の場合も

土地に対する非課税枠が大きいため、相続の方が生前贈与よりもお得です。

贈与税や相続税は、土地の相続税評価額をもとに算出。評価方法は国税庁が定めており、土地の種類や周囲環境により変わります。評価額が高いほど税金は増え、安いほど税金は減るのです。

生前贈与と相続には、評価額の一部を非課税にできる制度があります。条件や非課税にできる金額は、制度によってさまざま。

土地の生前贈与で節税できる制度は、次のとおりです。
土地の生前贈与で節税できる制度
制度 内容
贈与税の基礎控除
(暦年課税)
受贈者1人に対して、年間110万円までを非課税にできる。
贈与税の配偶者控除 婚姻20年以上の配偶者へ贈与される居住用不動産やその取得資金に対し、2000万円(※1)までを非課税にできる。
相続時精算課税制度 60歳以上の父母または祖父母から20歳(※2)以上の子・孫に贈与される資産に対し、2500万円までを非課税にできる。
※1:贈与税の基礎控除110万円と合わせ、2110万円としても可。
※2:2022年4月1日以降は18歳に引き下げられる。
毎年110万円分ずつ分割して贈与すれば、贈与税がかからないんじゃない?
それも可能です。ただし土地を毎年贈与する場合は、贈与するごとに数十万円ほど費用がかかります。土地の大きさにもよりますが、贈与税や相続税より費用がかさむ可能性があるのです。
相続時精算課税制度は、高齢者から次世代へ資産の移転を円滑にするためのもの。しかしこの制度を使うと贈与者が亡くなるまで、受贈者は基礎控除が使えません(異なる人からの贈与であれば可)。

そして贈与者が亡くなり相続が発生するとき、それまでに贈与された全ての財産を相続財産へ加算。相続税の基礎控除額を超えた場合は、相続税がかかります。

相続時精算課税制度はうまく使うことができればお得ですが、相続より損をすることもあります。

では土地相続で利用できる制度の場合はどうでしょうか。次の表を見てみましょう。

土地の相続で節税できる制度
制度 内容
相続税の基礎控除 「3000万円+600万円✕法定相続人の数」で算出される金額を非課税にできる。
相続税の配偶者控除 法定相続分または1億6000万円のうち、いずれか高い金額を非課税にできる。※1
小規模宅地等の特例 被相続人が自宅(居住用)やアパート経営など(貸付事業用)に使用していた宅地は、課税対象の評価額を次のように減らせる。
<居住用>80%減※2
<事業用>50~80%減※3
※1:婚姻期間の制限なし。
※2:適用面積は330㎡まで。
※3:適用面積は宅地の種類により、200~400㎡。

たとえば居住地の所有権を配偶者(同居)へ移転する場合、生前贈与と相続では次のような違いが出ます。

土地5000万円の場合(配偶者への生前贈与)
課税価格2890万円=評価額5000万円-基礎控除110万円-配偶者控除2000万円

このときの贈与税は1320万円

土地5000万円の場合(配偶者への相続)
課税価格0円(評価額5000万円<配偶者控除1億6000万円)

このときの相続税は0円

生前贈与と相続で、こんなに違いがあるなんてビックリ!
そうですね。非課税枠に大きな違いがあるので、土地など不動産の場合、相続の方がお得なことが多いのです。

ただし次のような場合は、贈与税よりも相続税が高くなる可能性があり、
あえて土地の生前贈与を選ぶことも。

土地を生前贈与する例
  • 将来的に土地の値上がりが見込まれるとき
  • 経営するアパートの家賃収入によって資産が増えるとき
税額計算はとても難しいので、詳しくは最寄りの税務署や税理士などに相談しましょう。

土地の生前贈与は費用が高い!別途、数万円~数百万円の納税が必要

うちの土地は安くて贈与税もそんなにかからないから、相続税と比較しなくてもいいんじゃないかな~?
実は生前贈与では、ほかにも不動産取得税と登録免許税がかかります。

相続では「不動産取得税」がかからないため、生前贈与をすると相続よりも諸費用がかかる可能性があるのです。

不動産取得税とは、土地・家屋などの不動産を取得したときにかかる税金。税額は次のように計算して決定します。

土地の不動産取得税の計算方法
<住宅地>
税額=固定資産税評価額✕2分の1✕3%※

<その他の土地>
税額=固定資産税評価額✕3%※

※2021年4月1日以降は4%。

固定資産税評価額とは、固定資産税などの税金を計算する基準となる価格で、市区町村が決定します。土地の場合、時価の7割程度が目安です。

たとえば固定資産税評価額が1000万円の住宅地の場合、不動産取得税は次のように計算できます。

不動産取得税の計算例
15万円=固定資産税評価額1000万円✕2分の1✕3%
先生、コストをかけたくなければ、相続まで土地を放置するしかないんでしょうか?
収益を生む土地であれば、生前贈与を使った税金対策も可能ですよ。次の章で確認してみましょう。

土地の固定資産税評価額の計算方法は、次の記事で詳しく解説しています。

土地の生前贈与なら、土地活用や売却も検討してお得に資産移転を

土地をそのまま生前贈与すると、多額の贈与税など費用がかかります。

しかし土地から得た資産であれば、次の方法を使ってお得に移転可能です。

土地から得た資産をお得に生前贈与する方法

詳しくみていきましょう。

土地の賃貸収益なら毎年110万円まで生前贈与可!更に納税額ダウン

土地を生前贈与する場合、配偶者でなければほとんど贈与税を軽減させることができません。

しかし土地を貸した収益であれば、贈与税の基礎控除を使って毎年110万円ずつ、子・孫へ生前贈与することができます。

また土地にアパート・賃貸マンション等を建てれば評価額が下がるため、贈与や相続にかかる税金も節約できます。

贈与税や相続税の額は、土地の相続税評価額によって決定。土地に賃貸住宅を建てると、入居者に借家権と借地権が発生します。地主の権利が制限される(貸家建付地の軽減)ため、評価額は低く設定されるのです。

具体的な例を紹介しましょう。

・評価額1億円の土地にアパートを9000万円で建設
・家賃の手取り収入は600万円
・家族は子2人・孫3人

この場合、次のような効果が得られました。

・収入から子と孫に年間110万年ずつ贈与し、20年で1億1000万円を無税で移転できた。
・貸家建付地の軽減(借家権割合30%、借地権割合60%)のため、土地の評価額が1億円から8200万円に軽減された。
・孫に資産を移転させ、相続を1回スキップできた。

土地にアパートを建てれば、納税額も減って生前贈与しやすい

アパート建設費用と固定費はかかりますが、空室対策ができれば継続的に収益が見込めます。税金対策となるので多くとられている手段です。

「アパートを建てる」などの土地活用については、次の記事でも詳しく紹介しています。ぜひ確認してみてくださいね。

土地を売却すれば、0円で生前贈与できます!子・孫への支援も非課税

不動産の生前贈与にかかる贈与税は、相続した場合の相続税より高い場合が多いです。

土地売却で得た現金を生前贈与すれば、「毎年110万円までの基礎控除」や「特例の非課税枠」を最大限活用できるため、相続よりもお得な資産の移転が可能です。

次のような「子や孫への贈与資金」であれば、それぞれ特例の非課税枠が使えます。

子や孫への生前贈与で非課税の資金
資金 非課税枠
住宅資金※1 <消費税8%の場合>
1人最大1200万円まで
<消費税10%の場合>
1人最大3000万円まで
結婚・子育て資金※2 1人1000万円まで※3
教育資金※2 1人1500万円まで
※1:省エネ等住宅で2020年3月31日までの場合。その他は消費税8%では700万円まで、消費税10%では2500万円まで。2020年4月以降は税率・年号により金額が異なる。
※2:2021年3月31日まで。
※3:このうち、結婚資金は300万円まで。

これらの非課税枠は、併用が可能。たとえば、次のような使い方もできます。

3人の子・3人の孫がいる場合の、贈与税の非課税枠
(住宅資金1200万円✕子3人)+(子育て資金1000万円✕子3人)+(教育資金1500万円✕孫3人)=1億1100万円

土地売却した現金の生前贈与なら無税で子・孫の支援ができる

このように両親や祖父母の資産を早く移転することで、子や孫の支援ができます。土地を売却すると固定資産税などの固定費も削減できるので、相続前に売却する人も多いんですよ。
非課税でこんなに贈与できるなんて、すごい!お父さーん!!今すぐ土地を売って生前贈与してーー!!
・・・。

ただしこれらの非課税枠の利用には、それぞれ次のような条件があります。

お得に贈与する条件例(住宅資金)
  • 適用住宅の床面積が50㎡以上240㎡以下
  • 子や孫の年間所得が2000万円以下(贈与を受けた年)
  • 贈与を受けた翌年3月15日までに入居
お得に贈与する条件例(他の資金)
  • 金融機関が領収書をチェックする
  • 期限を超えて余った資金に贈与税がかかる

詳細は国税庁のホームページにも載っていますので、しっかり把握しておきましょう。

ちなみに売却は、個人ではなく不動産会社を挟むとスムーズです。次の記事も参考にしてみてくださいね

土地を生前贈与するなら、健康なうちに!贈与契約書は必須書類

土地を含め資産を生前贈与するときには、次の点を忘れないようにしましょう。

生前贈与するときの注意点

詳しく、みていきましょう。

生前贈与をするなら早めに!相続開始前3年以内の贈与は相続税の対象

相続開始前3年以内に贈与した資産は、相続資産に加算されてしまいます。

3年以内に相続が発生すると、基礎控除を使った110万円以下の贈与財産でさえ相続税の計算に加算されます(すでに納付している贈与税があれば、その分は相続税の計算から控除)。

ただし例外もあります。孫への生前贈与であれば、相続税に加算されません。

そのため、たとえ「土地を売却すれば、0円で生前贈与できます!子・孫への支援も非課税」で解説したような教育資金や住宅購入資金の援助であったとしても、孫への生前贈与であれば税金はかかりません。

安心したわ。
祖父母の健康状態に関わらず、孫への支援は積極的にしていきたいものですね。

贈与契約書なしで生前贈与すると、余分な税金を支払う可能性も

生前贈与をするなら、親しい間柄であっても贈与契約書は必ず作成しましょう。

贈与を口約束で進めると、贈与税の非課税枠が使えなくなる可能性があるのです。

たとえば土地活用で得た利益から毎年110万円を連年贈与していても、税務署に「最初からまとまった金額を贈与するつもりだった」つまり「総額1100万円を一括で贈与した」と見なされる恐れがあります。

このような場合は基礎控除が使えないため、贈与税の対象となってしまうのです。

これを防ぐためには贈与のたびに贈与契約書を作成して、「毎年110万円の贈与を行った」という証拠を遺す必要があります。

贈与契約書の書き方は、特に決まっていません。しかし、次の5点は必ず明記しましょう。
贈与契約書に必ず明記したいこと
  • 誰が(贈与者)
  • 誰に(受贈者)
  • いつ(贈与時期)
  • 何を(贈与財産の内容)
  • どうやって(贈与の方法)

ちなみに土地などの不動産をそのまま贈与する場合、贈与契約書には不動産の所在地を明記する必要があります。法務局で登記事項証明書を取得しておきましょう。

また「同じ時期・同じ金額を移転すること(連年贈与)」も、まとまった金額の贈与とみなされる可能性があります。

毎年贈与する場合は、違う時期に異なる金額を贈与するようにしましょう。

土地の生前贈与手続きはお早めに!遅れると余計な税金を払うことに

口頭で「土地を生前贈与する」と決めただけでは、余分な税金を払うことになりかねません。

生前贈与を決めたら、翌年の2月1日~3月15日の間に贈与税の申告手続きが必要。手順をしっかりおさえておきましょう。

土地を生前贈与する手順
  1. 贈与契約書など、必要な書類を用意する
  2. 法務局で不動産の名義を変更する
  3. 税務署で贈与税の申告をする

土地を生前贈与する手順1:贈与契約書など、必要な書類を用意する

土地などの不動産を生前贈与する場合、次の書類が必要です。

土地の生前贈与で必要な書類
  • 贈与契約書
  • 登記申請書
  • 固定資産評価証明書
  • 印鑑登録証明書
  • 不動産の権利書
  • 土地の登記簿謄本
  • 受贈者(新名義人)の住民票

「贈与契約書なしで生前贈与すると、余分な税金を支払う可能性も」でお話ししたように、贈与契約書は生前贈与をするうえで重要な書類です。必ず作成しましょう。

登記申請書は自分で作成が可能。ただし、次の内容の明記が必須です。

登記申請書の内容
  • 受贈者や贈与者の氏名、住所
  • 登記目的
  • 原因(理由と贈与日)
  • 申請日
  • 不動産情報
  • 課税価格
  • 登録免許税
  • 提出先法務局名

登録免許税の計算などは、慣れない人にとってはとても難しい作業。費用はかかりますが、司法書士に代理で作成してもらうのがオススメです。

そのほかの書類は、役所などで手に入れることができます。「発行から3カ月以内」など使用期限がある書類もありますので、入手したら早めに手続きをしましょう。

土地を生前贈与する手順2:法務局で不動産の名義を変更する

必要書類の準備が済んだら、土地の所在地を管轄している法務局で登記申請を行い、名義変更をします。

通常、不動産の名義変更には1~2週間かかります。

書類に不備があると再提出となり、さらに時間がかかることも。余裕をもった日程で進めましょう。

土地を生前贈与する手順3:税務署で贈与税の申告をする

贈与税の申告は、生前贈与をした翌年の2月1日~3月15日の間にしなければいけません。

税務署は一部を除き、土・日・祝日は閉庁日。そのため、2月1日よりも前に申告書を作成しておくのがオススメです。

使用する申告書は、「暦年課税のみ」「相続時精算課税のみ」など、どの制度を使ったうえでの贈与税なのかによって異なります。詳しくは国税庁のホームページを確認ください。

申請はホームページからダウンロードした書類に記入をして郵送することもできますが、パソコンで入力したデータを24時間送信できる「e-Tax(イータックス)」という電子申告が便利。

ただしe-Taxを利用するには、「マイナンバーカード(通知カードは不可)の準備」または「事前に税務署でe-Tax利用に関する手続き」が必要です。

贈与税の申請は、書類は異なりますが通常の確定申告と同じ方法。確定申告については次の記事でも詳しく紹介していますので、確認してみてくださいね。

土地の生前贈与は相続より費用がかかる!資産分配を家族と相談しよう

贈与者と受贈者の同意で進められる生前贈与は、相続争いを防ぐことができます。しかし多くの場合、相続よりも贈与は費用がかかるというのが難点。

贈与税の控除を最大限利用するには、「土地活用として賃貸アパートを経営してみる」「時価が下がりそうな土地は、思い切って売却する」など、さまざまな方法があります。

生前贈与をしない場合でも、正式な「遺言書」を準備し、内容を家族にも公表しておけば、相続争いを防ぐ手立てにもなります。贈与と相続どちらを行うべきかは、司法書士などの専門家に相談するのもオススメです。

何もしないよりは、生きているうちに資産の分配について決めておくだけでも、家族にとってはありがたいこと。

家族みんなで話しあうことも大切です。もし難しくても、家族が遺されたときに幸せな道を辿れるよう、準備をしておきたいものですね。

※記載の情報は、2019年6月現在のものです。

監修者メッセージ

相続時精算課税制度は贈与税の繰延です。

相続時に、以前に贈与した分の金額も合計して課税するわけですが、控除額が相続は贈与よりも大きいので、非課税になるケースが多くなります。
上手に使うと節税効果があり、相続トラブルを防ぐこともできます。

プロフィール
不動産売却カテゴリー記事監修(弘中純一)
弘中 純一
宅地建物取引士、一級建築士の資格を保有。
中古住宅・中古アパートの媒介業務・調査業務に従事し、現在は札幌市内の宅建業者にて専任の取引士を務めている。
2006年より、住宅に関する無料の相談サイトを開設し、住宅リフォームや中古住宅購入の相談に応じている。