不動産仲介業者と売主とのトラブルや対処法、相談先について徹底解説
一般的に不動産を売却する人は不動産売買の素人がほとんどですので、プロである不動産仲介業者ほどの不動産売買に関する業界内の知識がありません。
そのため何かトラブルが発生すると、売主の不利になりがちです。
この記事ではそんな売主がトラブルに遭わないようにトラブルの実態や対処方法、さらに実際にトラブルに発展した場合の相談先についての情報をお伝えしていきます。
これから不動産の売却を検討している方は、是非参考にしてみてください。
不動産仲介業者と売主の間で起こりうるトラブルとは
ほとんどの不動産仲介業者は、何か顧客との間にトラブルがないように配慮して仲介業務に当たっています。しかし、中には売主との間にトラブルを起こすような業者もいます。
そこで実際に起こりうるトラブル例をご紹介します。
- 囲い込み
- 広告費の不当請求
- 違約金に関するトラブル
詳しくみていきましょう。
囲い込み（両手仲介）
「囲い込み」と呼ばれる特有の取引慣習がおこなわれると、顧客の売却の機会を狭めてしまう恐れがあります。
売主から売却の仲介依頼を受けた不動産業者がその売却情報を他社に流さず、自社だけで売却先を見つけようとすること。
囲い込みをして自社で買主を見つけることで、仲介業者は売主と買主の双方から仲介手数料が得られます。これを両手仲介といいます。
囲い込みをする不動産業者は、他の不動産業者からの問合せなどに対して商談中であることを理由に紹介しないことがあるのです。
これでは実際は希望通りの価格で買いたいという購入者が現れていても、それを知るよしもなく、売主は不利な取引を強いられかねません。
広告費の不当請求
仲介業者から「特別な広告を打った」などの理由で、広告費を不当に請求される場合がありますので注意が必要です。
不動産ポータルサイト上で特別な広告を打つにせよ、売主の同意が無い広告について売主がその広告費を負担する義務は一切ありません。
通常、不動産業者はインターネットの不動産ポータルサイトに売却情報を掲載したり、新聞の折り込み広告などをおこないます。これらの活動で発生する広告費については、売却が決まってから得られる仲介手数料からカバーされます。
従って、広告費については基本的に不動産業者の負担となり、それは一般媒介契約や専任媒介契約、専属専任媒介契約といった契約形態を問わず変わりません。
もし特別な広告を打つ場合で売主にその費用を請求する場合、あらかじめ売主からの同意を得る必要があるのです。
専任媒介契約・専属専任媒介契約と違約金に関するトラブル
売主が媒介契約を結んでいる不動産業者の仲介以外で売買契約が成立すると、不動産業者は売主に対して仲介手数料に相当する違約金の支払いを請求できます。
この違約金には、広告料などの実費が含まれます。
不動産仲介業者とトラブルにならないために気をつけること
不動産売買では、まずは信頼できる不動産会社を選ぶことが大切。とはいえ、信頼しきっていても不安ですよね。
ここでは先にご紹介したトラブル例について、事前に気をつけることをご紹介します。
囲い込みへの対処法
囲い込みをなくすには、専属専任媒介契約や専任媒介契約を締結して、必ず指定流通機構であるレインズに登録してもらうようにすることです。
不動産業者が依頼通りに売却情報をレインズに登録すると「登録証明書」が発行されます。この登録証明書は不動産業者に依頼すれば取得できます。
記載されているID・パスワードでログインをし、登録内容の確認をしてみましょう。
どんなに担当者の印象が良くて信頼できる人であっても、登録証明書は取得しておいて間違いはありません。
不当な広告費請求への対処法
依頼していない広告の費用請求を防ぐには、媒介契約書上で不動産仲介業者が広告費負担の義務があることを予め確認しておきます。
もし不当な広告費を請求された場合、その旨を示して拒否しましょう。
それでも相手が請求し続けるような場合、後述する不動産適正取引推進機構などに相談してみましょう。
違約金のトラブル対処法
違約金については、事前に「契約期間はいつまでか」などの契約内容を理解しておくことでトラブルを防ぐことができます。
基本的に専任媒介契約や専属専任媒介契約を結んだ場合、契約締結後3カ月間はその不動産業者以外に仲介依頼できないと考えたほうがいいでしょう。
不動産仲介業者とトラブルになった場合の相談先を紹介
これまでご紹介してきた内容について注意していたのに不動産業者との間でトラブルが発生した場合、以下にご紹介する先に相談してみることをおススメします。
- 不動産保証協会
- 不動産適正取引推進機構
- 国民生活センター・消費生活センター
- 各都道府県の消費生活センター
- 法テラス（日本司法支援センター）・司法書士総合相談センター
詳しくみていきましょう。
不動産保証協会
1973年（昭和48年）に、社団法人として設立されたのが不動産保証協会です。不動産仲介業者は、この不動産保証協会に加盟することが義務付けられています。
不動産保証協会の役割は消費者を不動産取引に関するトラブルから守り、必要に応じて損害などが発生した場合に補填することです。
加盟している不動産業者との取引について消費者からの苦情を受け付けて、問題を解決してくれます。
不動産適正取引推進機構
不動産適正取引推進機構は、都道府県や事業者団体の窓口などに寄せられた不動産取引についての苦情や紛争が解決しない場合に紛争処理をすることを目的として、1984年（昭和59年）に設立された一般財団法人です。
宅地建物取引士資格試験の、実施や管轄もおこなっています。
国民生活センター・消費生活センター
2003年（平成15年）に設立された独立行政法人で、消費者の消費生活についての苦情や相談を受けている機関です。
消費者が紛争に巻き込まれた場合には、法による解決手続きもおこなってくれます。
各都道府県の消費生活センター
各都道府県では、国民生活センター・消費生活センターと同様に消費者からの苦情や相談を受け付けてくれます。
全国にあるので相談しやすい存在といえるでしょう。
法テラス（日本司法支援センター）・司法書士総合相談センター
不動産の媒介契約上のトラブルなど法律に関する幅広い相談ごとを、弁護士や司法書士が無料で受け付けてくれます。
弁護士や司法書士に相談すると費用が高くて心配という方にはまず法テラスや司法書士総合相談センターに問い合せて無料相談を受けるといいでしょう。
不動産業者とのトラブルは、紛争を受付けている専門機関に相談しよう
とくに囲い込みなど不動産業界内で古くから問題となっている典型的なトラブルについては、その対処法について事前に知っていれば防げる場合も少なくありません。
対処法のなかには登録証明書の入手など、不動産業者に対してそれなりの抑止力となる方法もあります。事前にできる限りのことをして対処しておけば、トラブルが発生する可能性はかなり緩和されることになるでしょう。
ただし、そうはいっても相手は不動産取引のプロですので、トラブルを完全に防げるとは限りません。
もし不動産業者とのトラブルに巻き込まれたら、はやめに専門機関などへ相談しましょう。
不動産仲介業者の「囲い込み」はレインズが防止策を講じるようになり、改善される傾向になっていますが、実際の現場ではまだ行われていると想像できます。
専属専任や専任媒介契約にもとづき販売活動をしてもらっても結果が出ない場合、3ヶ月間の契約終了後に業者の変更をすることを表明して契約するのも方法です。
中古住宅・中古アパートの媒介業務・調査業務に従事し、現在は札幌市内の宅建業者にて専任の取引士を務めている。
2006年より、住宅に関する無料の相談サイトを開設し、住宅リフォームや中古住宅購入の相談に応じている。
