住宅ローンの基礎知識

わかりやすい!住宅ローンの仕組みの基礎知識

家を買いたいけれど、どうしていいのかわからない、と不安に思っている方もいるかもしれません。そういう方は是非このページを読んでみてください。

このページでは、住宅ローンの基礎知識について、わかりやすく説明しています。各項目には、さらに詳しい解説ページへのリンクもありますので、気になった箇所を確認していただければ、住宅ローンに対する疑問点が解消されるはずです。

住宅ローンの基本的な流れ

住宅ローン契約は、以下のような流れでおこなわれます。

  1. 予算を決める。
  2. 物件を決める。
  3. 住宅ローンを決める。
  4. 住宅ローンの事前審査を受ける。
  5. 物件の売買契約を締結する。
  6. 住宅ローンの本審査を受ける。
  7. 住宅ローン契約を締結する。
  8. 融資が実行され、そのお金で残金決済する。
住宅ローンには、一定の流れがあるんじゃなあ。この流れがわかっておれば、安心して話を進められるのう。
そうですね。ただ、注文住宅の場合は、土地購入や着工金でつなぎ融資が必要になったり、少しやるべきことが増えてしまいます。

それぞれのステップで注意すべきことや、注文住宅の場合に注意すべきことは、以下のページで細かく説明してありますので、こちらも参考にしてみてください。

家を買う前に確認したいこととは?

家を買って住宅ローンを組む前に、以下の3つについて知っておくと、失敗する危険性を減らせるでしょう。

  • 何歳で家を買うのが良いのか。
  • 住宅ローンはいくらくらい借りて良いのか。
  • 頭金をどうするべきなのか。
へえ、何歳で家を買うべき、ってのがあるんだなあ。家なんて、金があったら買うもんだと思ってたよ。
年齢によって問題が発生してきますから、何歳であるのかは重要なファクターですよ。他の項目も大事ですから、家を買う前にチェックしてみてくださいね。

年齢ごとに注意すべき点は変わる

金融機関ごとに違いはありますが、だいたい「20歳~70歳」が住宅ローンを借りられる年齢となっています。また、完済時の年齢は「80歳」程度が上限です。

ただし、借入時でも完済時でも、上限に近い年齢だと厳しいのが現実です。いくらルール上認められているとは言え、70歳代でローンを返済していくのは難しいでしょう。

しかし若ければよいかと言うと、そうでもありません。たとえば20代なら、まだ年収が少なめなので借入額が制限されてしまいます。また、家を買った後に子供ができて、家が手狭になってしまう危険性もあります。

住宅ローンを組む人が多いのは、「35歳~45歳」くらいの年代です。これを1つの基準として計画を建てるのがよいでしょう。

年齢にメリットやデメリットなどについては、以下のページで解説しています。

借入額を増やしすぎると危険!

借入可能なのは、「年収の35%×借入年数」くらいの金額です。たとえば、年収500万円で、20年のローンを組むなら、3500万円程度が借入上限となります。

しかし、「借りられる金額」と「返せる金額」は別のものです。返済負担率35%で、上限まで借りてしまうと、返済が厳しくなる可能性が高いでしょう。

通常、返済負担率25%程度で借りるのが、無理のなり借入額と言われています。ただし、年収が低い場合は、さらに返済負担率を減らす必要があります。

年収と借入額については、以下のページで解説してあります。

頭金は多いほうが安心

頭金は多いほうが審査に通りやすくなりますし、返済時の金利負担も抑えられます。物件価格の2割程度の頭金があると安心でしょう。

ただし貯金すべて頭金につぎ込む、などの無理をするのは問題です。家を買った後は、さまざまな費用がかかりますので、ある程度の貯金は残しておくべきです。

頭金については、以下のページで解説しています。

住宅ローンにはどんな借り方がある?

住宅ローンの借り方には、以下のような3パターンが考えられます。

  1. 単独で組む。
  2. 妻などと収入合算する。
  3. 妻などとペアローンを組む。
オレは奥さんがいないから、1番の単独ローンしかないですね。ほかは覚える必要ないや。
そんな事はありませんよ。収入合算やペアローンは、夫婦以外に「親子」でやることも珍しくないですから。他もちゃんと勉強してくださいね。

共働き夫婦は共同で住宅ローンを組んだほうがお得

共働き夫婦の場合、夫(妻)単独ではなく、夫婦が協力して住宅ローンを組んだほうがメリットが多くなります。

夫婦共同で住宅ローンを組むと、借入可能額が大きく増えます。また、夫だけでなく、妻も住宅ローン控除を利用することができるようになります。

夫婦共同で住宅ローンを組むやり方には、「ペアローンを組む」「妻が連帯債務者になる」「妻が連帯保証人になる」という3つが考えられます。

妻が連帯保証人になる方法はメリットが少ないので、他の2つのどちらかを選ぶのが良いでしょう。

夫婦共同の住宅ローンについては、以下のページでも説明しています。

ペアローンってどんな住宅ローンなの?

ペアローンは夫と妻(親と子の場合も)が、別々に住宅ローンを組む方法です。たとえば、3000万円を借りたい場合に、夫が2000万円の住宅ローンを組み、妻が残りの1000万円のローンを組む、というような形になります。

ペアローンは借入額が増えたり、住宅ローン控除を2人とも受けられるというメリットがあります。しかしローンが2つになるため、手数料なども2回分かかってしまうというデメリットもあります。

ペアローンについて詳しく知りたい方は、以下のページを参考にしてみてください。

住宅ローンの連帯債務って得なの?

妻が連帯債務者になるという方法でも、ペアローンと同じような効果を得られます。借入額は増えますし、住宅ローン控除も受けられます。しかもローンは1つなので、諸経費は1回分だけですみます。

連帯債務型の方が良いと思うかもしれませんが、この方式を扱っている金融機関はほとんどありません。実質、住宅金融支援機構の「フラット」シリーズ専用だと考えても良いでしょう。

連帯債務については、以下のページもあわせてご確認ください。

住宅ローンにはどんなものがある?

住宅ローンは、公的側面がある住宅金融支援機構の「フラット」と、民間金融機関の住宅ローン商品の2つに大別されます。

民間金融機関の住宅ローンは、メガバンクなのかネット銀行なのか、地方銀行なのか、などによって、それぞれ金利などに違いが出てきます。

公的って言うなら、フラットを選んでおけば安心なのかしら?
そうとも限りませんよ。そもそもフラットシリーズは、固定金利ですから、変動金利の住宅ローンを選びたいなら、選択肢に入りませんし。

フラット35ってどんな住宅ローンなの?

フラット35は、固定金利の住宅ローンです。35とある通り、35年がローンを組める限界となっています。ただし、さらに長期ローンを組めるフラット50という商品もあります。

フラット35については、以下のページで詳しく解説しています。

利用者の多いハウスメーカーの提携ローン

家を買う人の6割程度は、ハウスメーカーの「提携ローン」を利用しています。

「提携ローン」とは、ハウスメーカーと金融機関が協力して提供している住宅ローン商品です。

提携ローンの1番のメリットは、手間が省けるということです。

住宅ローンの手続きなどは、担当の人がだいたいやってくれますし、審査も早く終わります。ただし費用の面では、他の住宅ローンに劣る可能性が高くなっています。

提携ローンについてもっと知りたい方は、以下のページも読んでみてください。

ネット銀行の住宅ローンが安いって聞くけど実際どうなの?

ネット銀行は安い、というイメージを持っている人は多いでしょう。じっさいにネット銀行の住宅ローンは、金利の面で非常にお得です。

ただしネット銀行の住宅ローンには、審査が厳しい、事前審査に通過していても本審査で落ちやすい、などのデメリットもあります。

ネット銀行の住宅ローンについては、以下のページも確認してみてください。

行動前によく調べるのが住宅ローンで失敗しないコツ

家を買って住宅ローンを組む場合、どれだけ事前調査に力を掛けられるかが重要です。

単独ローンにするのか、共同でローンを組むのか、金利の安い変動金利にするのか、安定感のあるフラット35を利用するのか、など考えることはたくさんあります。

大きい買い物をするのですから、しっかりと考えて後悔しないようにしましょう。

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