住宅ローンの基礎知識
フラット35とフラット35sの違いとは?どっちがお得?

フラット35とフラット35sの違いとは?どっちがお得?

長期固定金利のフラット35は、住宅ローンを選ぶ際の有力な選択肢の1つです。しかし実は、さらにお得な「フラット35s」を利用できる可能性があります。

フラット35sは、家の「耐震性」や「省エネ性能」が高い場合に金利が優遇される制度ですが、最新の建物なら基準をクリアしている事が普通です。また、改修などが施してあれば、中古住宅でもフラット35sを利用できる場合もあります。

このページでは、フラット35sについて、その利用条件やメリットなどを説明していきます。

フラット35sって何?

「フラット35s」は、住宅金融支援機構の住宅ローンであるフラット35の優遇プランの1つです。

所定の条件を満たしている場合に、普通のフラット35よりも金利が引き下げられます。

フラット35sに必要な条件は、購入する物件が一定以上の省エネ性能や防災性能を持っていることです。

住宅ローンでフラット35を利用する場合は、普通のフラット35かフラット35sを使うか選ぶことになるというわけじゃろうか?
いえ、どちらかを選ぶというわけではありません。フラット35sの方がお得なだけでデメリットはありませんので、物件がフラット35sの基準に達しているならフラット35sを選び、物件の品質が劣るなら普通のフラット35を選ぶという形になります。

フラット35sはフラット35と何が違う?

普通のフラット35でも、物件が住宅金融支援機構の技術基準をクリアしているかチェックされます。しかしフラット35sの場合、さらに高品質な物件であることが求められます。

また、フラット35sには、「フラット35s金利Aプラン」と「フラット35s金利Bプラン」という2つのタイプが存在します。

フラット35s金利Aプランが1番経済的にお得で、次がフラット35s金利Bプラン、最後が普通のフラット35という順番になります。

しかし利用に必要な技術基準は逆に、フラット35s金利Aプランが1番難しく、次にフラット35s金利Bプラン、最後が普通のフラット35となっています。

良い家を買うほど、お得なプランを使うことができるのか。じゃあ、家を選ぶときに、フラット35s金利Aプランを使えるかどうか気にしたほうがいいのかねえ?
そうですね。住宅ローンにフラット35を選ぶつもりなら、物件の品質を確認したほうが良いと思います。

フラット35s金利Aプランの利用条件とは?

フラット35s金利Aプランを利用するには、以下の6つの条件の内「どれか1つ」を満たす必要があります。

  1. 【省エネ性能】認定低炭素住宅である。
  2. 【省エネ性能】一次エネルギー消費量等級5の住宅である。
  3. 【省エネ性能】性能向上計画認定住宅である。
  4. 【耐震性能】耐震等級3の住宅である。
  5. 【バリアフリー】高齢者等配慮対策等級4以上の住宅である。
  6. 【耐久性能】長期優良住宅である。

フラット35s金利Bプランの利用条件とは?

フラット35s金利Bプランを利用するには、以下の6つの条件の内「どれか1つ」を満たす必要があります。

  1. 【省エネ性能】断熱等性能等級4の住宅である。
  2. 【省エネ性能】一次エネルギー消費量等級4以上の住宅である。
  3. 【耐震性能】耐震等級2以上の住宅である。
  4. 【耐震性能】免震建築物である。
  5. 【バリアフリー】高齢者等配慮対策等級3以上の住宅である。
  6. 【耐久性能】劣化対策等級3で、さらに維持管理対策等級2以上の住宅である。

中古住宅でもフラット35sは利用できる?

フラット35sは中古住宅でも利用可能です。ただし、通常の条件に加えて以下の4つの条件の内「どれか1つ」を満たす必要があります。

  1. 【省エネ性能】二重サッシまたは複層ガラスを使用した住宅である。
  2. 【省エネ性能】建設住宅性能評価書の交付を受けた住宅である。
  3. 【バリアフリー】浴室および階段に手すりを設置した住宅である。
  4. 【バリアフリー】屋内の段差を解消した住宅である。

フラット35sのメリット

フラット35sの大きなメリットは、当初金利が安いということです。

フラット35sは、「0.25%」金利が割り引かれます。ただしプランによって割引される期間が違います。金利Aプランでは当初10年間、金利Bプランでは当初5年間の割引がおこなわれます。

金利Aタイプが10年間割引で、金利Bタイプが5年間だけってことは、金利Bタイプは、金利Aタイプの半分しか値引きされないってことですね。
半分「くらい」の値引きではありますけど、正確に半分というわけじゃありませんよ。
……?10年と5年の違いなんだから、どう考えても半分じゃないですか?
金利は残っているローンに対してかかりますよね。だから返済期間が短い時のほうが、金利割引の効果が大きくなるんです。たとえば、返済期間終了間際でローン残高が100万円なら、0.25%割引かれても、2500円しか得にならないでしょう?

じっさいに金利の引き下げで得する金額はいくら?

0.25%当初金利が割引されるといっても、いくら得するのかイメージしにくいかもしれません。そこで具体的に数字をあげて、フラット35sを利用した場合と利用しなかった場合を比較してみます。

○例として、借入額を「4000万円」で借入期間は「35年」、金利は「1.3%」で計算します。

ノーマルのフラット35の場合、総返済額は「4981万円」になります。981万円が利息分ということになります。

これがフラット35sBプランの場合、総返済額が「4930万円」となり、ノーマルのフラット35よりも、51万円得する計算になります。

さらにフラット35sAプランを使える物件を買えば、総返済額を「4885万円」にまで減らすことが可能です。ノーマルのフラット35よりも、「96万円」返済額を抑えられる計算になります。

高品質な住宅に住むという事自体のメリットがある

フラット35sを使うという事は、省エネ性能などに優れた家に住むという事です。こうした家は、断熱性能なども高いため、夏の冷房代や冬の暖房代を抑えることができます。

また家の耐久性能も高いため、メンテナンスにかかる費用も押されられるでしょう。

高品質な家のデメリットは、物件の購入費用が高くなってしまうという点ですが、フラット35sを使えばそのデメリットを相殺することが可能です。

フラット35sの注意点

フラット35sを使うさいの注意点について説明しておきます。

  1. 利用期間に制限があります。
  2. フラット35子育て支援型やフラット35地域活性化型と併用が可能です。
時間制限があるの?じゃあ、早く申し込まなきゃ……!
たしかにフラット35sを利用したいなら、急いだほうが良いでしょう。でも、焦りすぎて希望に合わない家を選んでしまわないように気をつけてくださいね。

フラット35sには時間制限がある

フラット35sを利用できるのは、平成31年の3月31日までです。

ただし、じっさいの借入は期間以後でも、申込みを期限内にしておけばフラット35sを利用可能です。

またフラット35sは、国などの支援で成り立っているため、予算制限というものがあります。フラット35sが人気で申し込みが殺到すると、補助予算が尽きてしまい、それ以後の申し込みができなくなることがあります。

そのため、期限内だから絶対に利用できるとは限りませんので、住宅ローンをフラット35sにしたいと思っているなら、なるべく早く申し込みだけは済ませておきましょう。

フラット35の他の優遇プランと併用が可能

フラット35には、フラット35sの他に、「フラット35子育て支援型」「フラット35地域活性化型」という優遇プランがあります。子育て支援型、地域活性化のどちらを選んでも、当初5年間、金利が0.25%割引されます。

子育て支援型と地域活性化のどちらかと、フラット35sは併用可能です。

フラット35s金利Bタイプなら、当初5年の金利が0.5%割引きされます。金利Aタイプなら、当初5年間が0.5%の割引、6~10年目は0.25%の割引になります。

フラット35子育て支援型について気になった人は、知らないと損するフラット35の「子育て支援型」に詳しい説明がありますので、こちらもご確認ください。

フラット35sでさらに金利を安くしよう!

フラット35sは、フラット35をさらにお得にする優遇プランです。フラット35sを選べば当初金利を0.25%割引してもらうことができます。

ただし、フラット35sを利用するためには、住宅金融支援機構が定めた技術基準を上回った物件を購入しなければいけません。

購入物件を選ぶ際は、物件がフラット35sの技術基準に適合しているかどうかも確認しておきましょう。