不動産投資の利回りとは？計算方法や相場を調べるときの注意点を解説

不動産投資を検討している方や物件を探している方だと、「利回り」が気になるという人も多いでしょう。

不動産投資を行っている方の多くは、利回りから「この不動産は儲かるかもしれない」、「利回りが高過ぎて不安だな」といった、投資対象として適しているか判断します。

しかしこれから不動産投資を始める方からすると、そもそも利回りの意味がわからないなど、悩むポイントが多いでしょう。

そこでこの記事では不動産投資の利回りの意味や計算方法、利回りの相場や注意点について分かりやすく解説していきます。

不動産投資は利回りを理解することが大切ですので、今回の記事を参考にして物件を探してみてくださいね。

不動産投資の利回りは投資費用に対する利益率のこと

まずは、不動産投資の利回りの意味について説明していきます。

利回りというと、一般手的には預貯金や融資の利回りを想像しやすいですが、不動産投資の場合は、物件購入に掛かった費用に対して年間の利益率を表した数値を指します。

この利回りは次のような呼び方もされています。

• キャップレート
• 資本収益率
• 還元利回り
• 収益還元率
• NOI利回り

どれも不動産投資の実質利回りと、同様の意味で用いられています。

不動産投資の利回りは不動産の価格を算定する為に必要

不動産投資家にとって不動産の利回りは、リターンを得る為の指標の1つですが、正確には国土交通省が定めた「純収益から不動産の価格を求める」為の指標として定義されています。

そして、不動産投資の利回りを求めるためには、

• 表面利回り
• 実質利回り

を利用します。

実質利回り（キャップレート）の算定方法は、表面利回りとは違った方法を用いていますので、混同しないようにしましょう。また、利回りの計算方法や、詳細な概要は次の項目で説明します。

不動産投資の利回り計算方法は複数存在する

続いては、前述でも簡単に触れた次の2点を中心に分かりやすく説明してきます。

• 2種類の利回りと計算方法
• 国土交通省が定める利回りの算定方法

不動産投資の利回りといっても計算方法や目的が違い、それぞれの特徴を理解した上で、利回りの計算を行うようにしましょう。

表面利回りと実質利回りは計算に用いる投資費用の種類が違う

不動産投資の利回りには、表面利回りと実質利回りと呼ばれる2種類の計算方法があります。

表面利回りの計算方法と特徴

表面利回りは、想定利回りやグロス利回りとも呼ばれており、基本的に大まかな利益率を算出する際に用いる計算方法です。

表面利回りの特徴は、年間の家賃収入を仮定の金額で設定し、物件を購入した時の価格で割るので、購入後の手数料や諸々の費用、資産価値などを含めないで計算しています。

従って算出された利回りは、実際の利回りと違う結果になることを予め想定しておく必要があります。

基本的に想定する家賃収入は、満室時の収入から計算する方法が一般的です。

実質利回りの計算方法と特徴

対して実質利回りは、購入後の委託手数料や維持管理費などを含めて計算するので、実際の利回りに近い数値を算出できます。そのため、プロの不動産投資家も用いています。

表面利回りとの違いとして押さえておきたいポイントは、「償却前の営業利益」という部分。

償却前の営業利益とは、想定される1年間の家賃収入から、想定される1年間の維持管理費などの費用を引いた計算です。

また、想定される1年間の家賃収入は、さらに細かく分けることができます。

• 駐車場収入
• 家賃収入
• 共益費による収入
• その他の収入

主に上記の収入を全て足します。そして、年間の賃料収入から「空室・家賃の未払等による債権の回収不可」といった損失額を引く計算を行い、想定される1年間の家賃収入を算出します。

さらに、想定される1年間の費用についても、次のような税金から維持管理に掛かる費用全てを足してものを、年間の費用と定めます。

• 維持管理費
• 税金（都市計画税＋固定資産税）
• 損害保険料
• その他の費用

不動産投資の利回り計算を行う際に、表面利回りよりも実質利回りを用いる方が、より現実的な利回り・損失を求める事ができます。仮に利回りが10％と高利回りであっても、経費や空室による損失が大きければ、結果的に赤字となる可能性があります。

空室による損失や細かな費用は、表面利回りでは想定されていませんので、利回りの計算を行う際には実質利回りから算出しましょう。

不動産投資の実質利回りの考え方は1つではない

続いて紹介する不動産投資に関係する利回りは、1つ目の項目で簡単に紹介したキャップレート及び国土交通省が定める算定方法についてです。

実質利回りの基本的な計算方法は、前述の項目で説明しましたが、国土交通省が定めている算定方法には、他の目的による計算方法もあります。

そこで、同省が定めている実質利回りの考え方や算定方法を簡単に説明しましょう。

1. 対象の不動産と似ている物件の取引事例から利回りを計算する
2. 購入した不動産の融資・自己資金の各利回りを加重平均で求める
3. 土地と建物を含む購入の場合、それぞれの利回りを加重平均で求める
4. 割引率により不動産の純利益が変動することを考えた上での利回り計算

上記の計算方法が、国土交通省が定めている実質利回りの算定方法になります。また、加重平均を簡単に説明しますと、個別要因を考慮した平均を求める計算方法のことです。

また、利回りの精度を高めるために、個別の要因（周辺環境、内装、地域差）も織り込んで計算するのが、プロの不動産投資家が用いている方法です。

ちなみに利回りから適正価格を割り出す計算式は、「償却前営業利益÷実質利回り＝適正価格」となります。

例えば、
1000万円÷0,05＝2億8000万円
1000万円÷0,03＝約3億3333万円
という場合、キャップレート5％の方が安い結果になりました。このような場合考える要因は、一般的に入居者リスクです。

一般住居用であれば、入居者は生活費から家賃を支払うだけなので、比較的家賃の滞納という事態に遭うリスクは低めです。ただ、滞納されるリスクは0ではありません。

そして後者の事業者向けに貸し出している場合、赤字経営や軌道に乗らず倒産という大きなリスクがあります。

また、事業という性質上毎月の家賃も、軌道に乗らなければ捻出できない可能性があるため、一般住居用よりもリスクが上がります。

従って、キャップレートの数値も高めに算出されるということが、計算から導かれる答えの1つです。

不動産投資における利回りの相場は3～5％前後

不動産投資の利回りの基本的な計算方法などについて説明してきました。続いてここからは、不動産投資で利回り計算をした際、どの程度の数値が相場の平均値なのかといた、実際の利回り率について紹介していきます。

また、紹介するデータは、いくつかの政令指定都市及び東京を参考にしています。

札幌	6.0％
仙台	6.0％
東京	3.5～4.5％
名古屋	5.2％
大阪	4.9％
福岡	5.4％

このように、オフィスビルの利回りは地方都市の方が高い傾向で、東京は相対的に低めのデータが出ています。

また、参照データによると、オフィスビルの利回りは2017年4月調査と比較して、全体的に0,1％程度低下していますが、基本的に横ばいに近い利回りを記録しています。

オフィスビルの利回り相場の平均は、約5％台です。

札幌	5.9％
仙台	5.8％
東京	4.5～4.7％
名古屋	5.3％
大阪	5.0％
福岡	5.4％

賃貸住宅の利回りは、オフィスビルと比較して大きな違いはありません。

相対的に比較した場合は、東京が地方都市よりも約0,5％低めの利回りといえます。

また、参照データによると、2020年の東京オリンピックへ向けて、積極的な投資活動への期待が見られています。

そのため、同イベントまでしばらく安定した利回りを推移することが予想されます。

不動産投資の利回り相場の平均は都内が3％台

今回は、オフィスビルと賃貸住宅の利回りについて紹介しましたが、これらのデータを参照することで傾向を掴むことができます。

例えば、どの用途に用いられる不動産物件でも、地方都市は、5～6％台という比較的高利回りの傾向にあります。対して、東京都内の平均利回り相場は、3～4％台と地方都市を比較して低めで推移しています。

数値だけを見ると、不動産投資の収益率は地方都市の方が良いように見えますが、高利回りは、空室リスクなども高まるという意味も表しています。

従って、安定した不動産投資を続けたいのであれば、3～4％台の相場で推移している都内の物件に投資する方が、儲かる可能性があるでしょう。

また、高利回り相場の不動産物件は次のようなリスク要因がいくつか存在します。

• 築年数が数10年以上経過している
• 空室が多い
• 年間の総収入に対して投資費用が高い
• 地方都市の物件

また注意点として、表面利回りで計算されていると、満室時の想定賃料収入から計算するので、実際に相場よりも高利回りに見える場合があるので確認しましょう。

対して、低利回り相場の不動産物件は、次のような特徴があります。

• 土地にブランド力がある（東京都港区など）
• 空室が少ない
• 都市部の物件
• 年間の総収入に対して投資費用が低い

低利回りの不動産物件は、基本的に立地条件がよいなどの理由から、購入費用が高めに設定されています。前述の参照データを見ても分かりますが、実際に都市部の方が低利回りの傾向があります。

高利回り・低利回りのどちらの相場が、不動産投資に向いているかは、投資歴やどのような収益目標を立てているかによって変わります。

初心者であれば、空室リスクなどの問題が少ない低利回り物件を、購入する方がメリットも多いでしょうし、明確な目的がある場合は高利回り物件を購入するのもいいでしょう。

不動産投資の利回りが高いほど儲かる訳ではない

最後に説明する内容は、不動産投資の利回りに関して気を付けておきたいポイントをまとめていきます。

まずは利回りの高低と安全性についてです。前述でも触れた「高利回り」「低利回り」という言葉は、一見すると前者の方が儲かるイメージですよね。

しかし、高利回りの不動産投資は、リスクが多いので対処するために必要な知識や経験も豊富でなければ非常に難しいです。

不動産投資で儲かるためには、利回りと物件の状態を関連付けて覚える必要があります。

例外として、立地条件や内装などが良好であるにも関わらず、認知度が低いなどの理由で適正価格よりも低い販売価格の事例もあります。

しかし基本は、高利回り＝購入価格が低い＝条件が良くない、という図式が成り立ちます。

また、購入価格が低い条件の場合、次のような物件の特徴が考えられます。

• 空室率が高く入居者がなかなか入らない
• 管理費用等が高い
• 土地価格が安い
• 前オーナーが早く手放したい
• 駅から遠いなど利便性から見た立地条件が悪い

特に空室率が高い・立地条件が悪いといった場合には、表面利回りが高くとも収益が低水準になる可能性が高いです。また、空室率が高い状況を改善するためには、リフォームや積極的な広告宣伝など様々な費用が掛かります。

不動産投資で儲かるために購入した高利回り物件が、思わぬ赤字経営になる可能性を考慮しましょう。

対して低利回りは、建物・土地の評価が高いので、空室リスクを抑える事ができますし、安定した収益確保が可能です。

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