不動産投資の始め方

不動産投資物件の探し方を解説!収益物件の種類や特徴を知っておこう

不動産投資を始めようと考えた時は、まず投資物件について探すことが多いでしょう。しかし、インターネットで不動産投資物件を探す際に、投資物件の意味や探し方について色々と分からない点もでてきます。

また、投資物件といっても投資用マンションやアパートなどによって特徴やメリットがありますし、探し方についてもポータルサイトや不動産会社など様々な方法があります。

そこで今回は、不動産投資を始める方に向けて投資物件の基礎知識から種類や特徴、探し方などについて解説していきます。

投資物件の探し方について分からない事がある方は、特に今回の記事を参考にしてみて下さい。

不動産の投資物件の所有目的は利益を得ること

不動産投資を始める上で、疑問に感じる部分といえば投資物件と通常の物件との違いや意味についてです。また、投資物件と同じようなイメージの、競売物件や収益物件との違いや共通点も解説します。

不動産の投資物件のポイントは所有目的

不動産の投資物件とは、投資用不動産向けに特別な機能や内装を備えた物件のことではありません。第三者に向けて物件を貸し出す為に、購入した物件のことを投資物件といいます。

また、不動産の投資物件で利益を得るには次の2種類から確保します。

不動産投資における収入の種類
  • インカムゲイン
  • キャピタルゲイン

インカムゲインとは、投資物件からの家賃収入を指しています。入居者を確保できていれば、毎月家賃収入を受け取ることができます。従って、投資物件の人気や利便性などが、入居者を継続的に確保できるかのポイントとなります。

対してキャピタルゲインは、不動産売買によって得られる売却益のことを指します。不動産投資といえば、家賃収入が一般的ですが株式投資のように差益を狙って、投資物件を売買することもできます。

このように、不動産の投資物件で得られる利益は2種類存在し、継続的な収入を確保できるのはインカムゲイン、1回の取引で得られる利益が大きいのはキャピタルゲインです。

投資物件と収益物件や競売物件は同じ意味ではない

不動産投資や投資物件について調べていると、様々な専門用語が並んでいますが、その中で収益物件と競売物件という言葉がよくでてきます。

不動産投資が初めてという方にとっては、収益物件・競売物件と投資物件は同じ意味のように感じるかと思いますが、実際には意味が似ている部分と明確に違う部分があります。

目的
投資物件 利益を得るために購入した物件
収益物件 家賃収入が見込める物件
競合物件 債務の返済が困難になった方が保有している物件

投資物件については、マンションやアパートなどを購入し第三者に部屋を貸し出して家賃収入を得る、もしくは購入後に値上がり益を狙って売却を行う物件を指します。つまり、利益を得るために購入した物件を投資物件と呼びます。

次に収益物件とは、テナントビルやマンション・アパートといった家賃収入が見込める物件を収益目的で購入したことを指します。

投資物件と同様に収益を目的として購入した物件を指すのですが、こちらの場合は家賃収入を指す言葉なので、キャピタルゲインについて違いがあります。

加えて競合物件という「債務の返済が困難になった方が保有している物件を、裁判所が差し押さえ、最も高く買ってくれる人に売却する物件」もあります。

競合物件の購入者は主に不動産会社だったのですが、市場価格の20~30%は安く提示されていることが多いため、一般の方も購入するケースがあります。

以上が投資物件・収益物件・競売物件の意味になります。特に競売物件に関しては、他2つと全く意味が違うので、混同しないように気を付けましょう。

なるほど・・・。投資物件の意味が分かってきました。住居用物件とは機能的な違いはなく、購入者の所有目的によって変わるのですね。あと、不動産投資を始める際は、どの言葉で調べたり使ったりするのが良いのでしょうか?
不動産投資を始める時は、不動産投資もしくは投資物件という言葉をインターネットで調べると、投資家向けに提供されているマンションやアパートが表示されやすいですね。ただし、競売物件で調べると、裁判所で競売にかけている物件が表示されるので、投資物件とは市場が異なるので気を付けましょう。

投資物件は投資用マンションやアパートなど様々な種類がある

投資物件には、投資用マンションやアパート、テナントビルなど様々な投資対象となる物件が存在します。そこで、ここからは不動産投資を行う上で必要な、投資物件の選び方のベースとなる物件の種類と特徴について解説していきます。

投資物件の選び方のポイントは物件の種類を把握すること

まず投資物件もしくは収益物件の種類を用途によって分けた場合、

  • 住居用
  • 事業系

の主に2つに区分されています。住居用とは文字通り、一戸建てや投資用マンション・アパート物件を指します。対して、事業系はテナントビルやオフィスビル、倉庫やホテル、店舗など事業として用いられている物件を指します。

つまり、物件が住居を目的として用いられているのか、ホテルや店舗など事業を運営するために用いられているのかに大きな違いがあります。

収益の傾向として、住居用の投資物件は入居者が長期間住むことが一般的であるため、比較的安定した家賃収入が見込めます。

対して事業系投資物件は、景気の影響を受けやすいため事業者が撤退・加入を繰り返すことも珍しくなく、家賃収入に大きな変動が発生しやすい点が特徴的です。

続いては、一般的に混同しやすい用語の1つとして、投資用マンションとアパートの意味や違いについて解説していきます。

日本の不動産業界の場合、マンションは鉄筋コンクリートで建てられた物件を指し、アパートは木造建築もしくは軽量鉄骨で建てられた物件を指します。

そして投資対象として見た場合の投資用マンションとアパートには、次のような違いが挙げられます。

  1. 空室リスク
  2. 購入コスト
  3. 流動性
  4. 利回り
  5. 立地

投資用マンションとして売られている物件の多くは、駅から近かったり、周辺に店舗が立ち並んでいるなど利便性が良かったりします。そのため、土地や物件の価格は高いですが、空室リスクを抑えやすいという利点があります。

アパートの場合は、一般的に郊外に立てられいる物件が多いので、購入コストは投資用マンションと比較して安いです。ただし駅から遠いなど立地条件が良くない場合もあるので、空室リスクは高くなる可能性があります。

また、前述のような条件があるので、利回りは投資用マンションが3%台と低めで、アパートが5%台と高くなっています。

投資用マンション・アパートには様々な違いがあり、不動産投資初心者で空室リスクを重視するのであれば、投資用マンションもしくは区分マンションが良いでしょう。

ただし、投資用マンションも防犯上のリスクや、災害リスクなども存在するため、一概に収益が安定する訳ではないことを覚えておくことが大切です。

マンションや戸建てなどにはメリット・デメリットがある

続いては、投資物件及び収益物件や、不動産投資のREITといった各投資対象の特徴とメリット・デメリットについて分かりやすく解説していきます。

マンション投資について

1つ目はマンション投資についてです。マンション投資に関しては、区分マンション(ワンルームマンション)と一棟マンションの投資物件に分けられています。

区分マンションとは
投資用マンションの1部屋を購入するタイプの投資物件です。

メリットは、1部屋を購入するためコストを抑えやすく管理しやすいです。また、区分マンションとして売り出されている投資用マンションの中には、家族で入居しても部屋数などが確保できるタイプもあります。

デメリットは、金融機関からの評価額が他の投資物件と比較して低いため、融資の上限が低いこと。そのため、数億円単位の融資を受けて、区分マンションを連続して数件購入することは難しいです。

続いて一棟マンションについて解説しましょう。

一棟マンションとは
投資用マンションとして1棟で売り出されている投資物件のことです。初期費用が億単位で掛かり、維持管理費用も高いため一般的に融資を受けて購入することが多いです。

メリットは、入居者数が多数確保できるので、家賃収入の金額も大きくなる点でしょう。更に金融機関からの融資期間も長く契約できるため、家賃収入に対する毎月の返済額が低くなる傾向にあります。

また、キャピタルゲインを狙って売却する際、価値が高いため売却益も他の投資物件と比較して、大きな利益を確保しやすいです。

デメリットは、収入額の大きさに比例してマンションの維持管理費用が高いことと、空室リスクが大きくなり家賃収入が減少した場合、融資の返済が難しくなる可能性があることです。

アパート投資について

2つ目は、アパート投資です。アパート投資には、中古アパートと新築アパートの2種類に分けられます。

中古アパートは、文字通り中古で販売されている投資物件のことです。主な特徴とメリットは、利回りが5%~7%台と高めである点と、リフォームを柔軟に行いやすい点です。

中古アパートの多くは、築年数が数年以上経っていることが多く、郊外に建てられている傾向なので、相対的に利回りが高くなります。

デメリットは、中古であることから金融機関からの担保評価額が低いため、融資を受けにくい、もしくは融資額が少なくなる可能性があります。また、リフォームの際には修繕費用が掛かりますし、生活する上で必要な修繕が進まないと空室リスクが高まります。

新築アパートは、中古アパートと違い自身でアパートの間取りや設計に参加するので、自由な経営方針を立てる事ができます。

メリットは、新築なので家賃設定が高くとも入居者が見つかりやすく、家賃収入が確保しやすいでしょう。また、修繕・リフォームの費用は基本的に不要なまま経営に入るので、修繕費用を抑える事ができます。

デメリットについては、中古アパートと比較して諸々の初期費用が高い点です。更に、一から建築していくタイプですので完成イメージと、実際の仕上がりが想定と違っているといったリスクがあります。

戸建ての投資物件について

3つ目は戸建ての投資物件になります。

一戸建ての住宅を投資物件として購入し、第三者へ向けて貸し出すタイプです。

いわゆる借家と呼ばれるタイプで、一般的に入居率が高く、尚且つ長期的に入居してもらえるメリットがあります。なぜなら、赤ちゃんや子供がいる家庭では、生活騒音を気にせず入居・生活できるからです。

デメリットは、修繕・リフォームに関するリスクが高めであるという点です。例えば区分マンションは、共用部分について自費で工面する必要がありませんが、戸建ての場合は土地も建物も全て購入者の所有物です。

従って、屋根が破損した・雨漏りがするなどといったトラブルは、全て自費で対処する必要があります。

駐車場投資について

4つ目の駐車場投資とは、駐車場そのものが投資物件という扱いになっており、不動産会社やポータルサイトなどでも、駐車場を売りに出しています。

メリットは初期費用や維持管理費用が、投資用マンションやアパートと比較して安いことが挙げられます。

立体駐車場など、施設を建設しない平面駐車場などでは、建物の費用は実質掛からないため結果的に費用が抑えられやすいです。また、立地条件に関わらず需要があるため、選びやすい点も魅力的です。

対してデメリットは、固定資産税について住宅用地ではないため、税制上の優遇措置は見込めません。この他にも、必要経費が少ないので課税所得を軽減できないなどが挙げられます。

駐車場投資については「不動産投資で駐車場経営を選ぶのは得?それとも損?」で詳しく解説しています。

投資物件の種類が多すぎて・・・初心者向きの物件ってどれなのかしら?
確かに投資物件の種類は多いですが、初心者向きとして、区分マンションもしくは中古アパートを選ぶのもいいですよ。初期費用を抑えやすいという点が魅力的です。

REITは不動産投資信託の略で投資物件を直接購入しない

続いては、REITというマンションやアパートとは違った、不動産投資の特徴について解説していきます。

REITとは不動産投資信託の略称です。REITに関しては、これまで紹介した投資物件として区分することができないので注意が必要です。

REITとは、不動産投資法人が投資家から資金を集めて、資産運用会社がその資金を用いて不動産投資を行う仕組みです。

従って、投資物件のことではありません。メリットは、不動産投資の中でも1万円といった、少額資金から始めることができる点です。また、プロの運用会社が不動産投資を行うので、初心者でも始める事ができます。

デメリットは、利益が各投資家へ分配という形であるため、短期的に大きな利益を得られません。また、家賃収入のような毎月数万円単位の収入を受け取ることができないので、長期的に利益を積み重ねるタイプとなります。

REITに興味がある方は「リート(REIT)とは?意味や売買の仕組み、特徴について解説」の記事も読んでみてくださいね。

不動産投資物件の探し方はポータルサイトなど様々な方法がある

不動産投資を始める上で悩む所の1つが、投資物件の探し方です。ここからは、不動産投資物件の探し方と、良い投資物件の選び方のポイントについて解説します。

まず、不動産投資物件の探し方には、次のような手段が挙げられます。

  • ポータルサイトで投資物件を探す
  • 不動産会社のポータルサイトで探す
  • 不動産会社のサイトを自分で探す

他にも投資物件を探す方法はあります。例えば国税庁が投資物件をオークション形式で売り出していますが、価格が上がっていく点や投資物件を探す点でデメリットとなりえます。

また、各自治体が運営しているサイトから投資物件を探す方法がありますが、市場価格よりも高めに設定されているため初期費用コストが抑えにくいです。

従って、上記に紹介したポータルサイトや不動産会社のサイトで、投資物件及び収益物件による探すことが初心者に合っています。

専門ポータルサイトによる投資物件の探し方

1つ目のポータルサイトによる投資物件の探し方について、不動産投資に関するポータルサイトに関しては、投資物件及び収益物件を専門として取り扱っているサイトと、不動産投資全体を取り扱っている総合ポータルサイトに分けられます。

専業ポータルサイトの良さは、投資物件を専門に取り扱っているサイトなので、総合ポータルサイトでは取り扱っていない、ニッチや利回りの高い投資物件もあります。

探し方についても、サイト自体が投資物件を探すための仕様になっているため、初めてアクセスする人でも比較的容易に使うことができます。

例として「楽待」が挙げられます。

総合ポータルサイトによる投資物件の探し方

専業ポータルサイトに対して総合ポータルサイトの良さは、幅広い情報が載っているという点です。良い投資物件を見つけても、その契約手続きや不動産経営について知らなければ、不動産投資を軌道に乗せることは難しいです。

そのような点で悩んでいる方は、総合ポータルサイトを利用するのもいいでしょう。投資物件から不動産投資のノウハウに関する特集や、セミナーに関する情報といったオーナーになる方向けのコンテンツが豊富に用意されています。

ただ投資物件の数や種類といった点では、専業ポータルサイトと比較して少ない傾向にあるので、用途に合わせて使い分けるというのもありでしょう。

例として「LIFULLHOME」が挙げられます。

不動産会社が運営しているポータルサイトで探す

2つ目の探し方は、不動産会社が運営しているポータルサイトで、不動産投資物件を探す方法です。前述で紹介したサイトは、あくまで投資物件・収益物件を紹介している会社ですので、不動産会社ではありません。しかし、ここで紹介しているのは不動産会社が立ち上げたポータルサイトのことです。

不動産会社が運営しているポータルサイトの良さは、購入から売却まで一貫して同社で手続きを進められる点です。また、不動産会社が運営しているので、住居用物件も網羅している点が特徴的です。

ですので投資物件の種類や幅という点では、専業ポータルサイトよりも少ない可能性がありますが、手続きのしやすさや信頼性という点でメリットがあります。

例として「住友不動産販売」が挙げられます。

中小の不動産会社をインターネットで探す

3つ目の探し方は、不動産会社のポータルサイトではなく、中小の不動産会社をインターネットで探す方法です。自力で探す為、投資物件を探す前に不動産会社を探す手間が掛かるのがデメリットです。

しかし、ポータルサイトでも載っていない優良物件や、地元の不動産会社を見つけられるメリットもあります。

このように不動産投資物件の探し方は、インターネット経由でも多数の方法があり、それぞれメリット・デメリットがあります。

従って、投資物件の情報量を重視するのであれば専業ポータルサイト、投資物件以外にもサポートが欲しい場合は不動産会社のサイトを利用するのがいいでしょう。

なるほど!不動産投資について全体像が見えてきた!投資物件ってインターネットで探せるのかぁ・・・凄い便利だね。投資物件の探し方は、ポータルサイトとか不動産会社で探すのが主流ってことで合ってますか?
投資物件の探し方については人によって違います。なぜならコンサルタントと繋がりのある方でしたら、そちらの方が良い物件を探しやすいですし、ポータルサイトで探すのが得意な方は、サイトを中心に活動するからです。まずは自分がどのようなアプローチを掛けていきたいか、整理することが大切ですよ。

不動産投資物件の選び方は利回りや立地条件などに気を付ける

不動産投資物件の探し方について理解できたら、投資物件及び収益物件の「選び方」と気を付ける点について知っておく必要があります。

投資物件の選び方には次のような項目が基本です。

  • 投資物件の種類
  • 立地
  • 利回り
  • 築年数
  • 駅から徒歩で何分
  • 維持・管理費用

投資物件の種類とは、投資用マンションや戸建てなどから、どれを選ぶかということです。投資用マンションやアパート、戸建てでは土地の所有の有無から戸数など様々な点で違いがあります。

従って、物件のタイプによって立地条件などの選び方が変わってきます。

次に利回りについてですが、空室リスクが高い場合や郊外に建てられた投資物件ですと、5%以上の高利回りになり一見すると収益率が高まるように感じるでしょう。

しかし、入居者が集まりにくいという難しさがあるので、初めての方は利回り3%台の駅近で、周辺環境が良い場所を選びましょう。

築年数についても選び方のポイントがあります。築年数については、1981年の新耐震基準が定められた後に建てられた投資物件を選ぶのがいいでしょう。

近年災害が多い日本で不動産投資を行う際は、災害リスクによる地価の下落や建物自体の安全性について考える必要がります。

また立地に関する選び方は、駅から徒歩10分以内の都市圏に建てられている物件から選ぶのが大切です。その分、初期費用が高いですが入居者が比較的多いので、空室リスクを抑える事が可能です。

不動産投資では、空室リスクを抑える事も優先順位に入っています。維持管理費用や融資の返済にも家賃収入は必要なので、安定的な収益源確保のために立地に関しては選び方をシビアにしましょう。

また、最後にオーナー自身が、どのような投資物件の選び方で進めていきたいか、条件を決める必要があります。例えば、利回り3~4%台で再開発地域に建っている、投資用マンションを区分マンションで購入したい、といった具体的な条件を決める事です。

不動産投資の利回りとは?計算方法や相場を調べるときの注意点を解説」では、さらに実践的な利回りの活用方法を紹介しています。

投資物件の選び方は難しいイメージがありましたが、特別難しい内容ではないですね!何だか不動産投資へのやる気がでてきました。選び方について他にも気を付ける点はありますか?
初心者の方でも始めやすいのが投資物件の現地調査です。借り手の気持ちになって、周辺にスーパーなど便利な施設があるか、逆に工場など生活する上でなるべく避けたい施設があるのか、などについて調べてみるのも選び方のポイントになります。

不動産投資物件の探し方は利用者目線に立つことも大事

不動産投資物件の探し方には、ポータルサイトや地元の不動産会社へ訪問するなど、様々な方法があります。ですので、初めて不動産投資を行う方は、迷ってしまうこともあるので不安になるでしょう。

しかし、大切なことは難しい計算や利回りなどの前に、入居者・事業者の気持ちになって住んでみたい、店舗利用したいといった条件に当てはまるか考えてみる事です。

そのための方法の1つとして、サイトからの情報だけで判断するのではなく、現地調査による物件と周辺環境の調査もいいでしょう。現地調査では、サイトや紙の情報では気づかなかったトラブルの原因に気付くことができます。また、内覧では、生活する上で便利な点や、不便な点を洗い出してみて入居者が見込めるか判断できます。

不動産投資は簡単ではありませんが、利用者目線に立った投資物件の探し方がポイントです。