住宅ローンの基礎知識
離婚したから住宅ローンと無関係と思い込むのは危険!

離婚したから住宅ローンと無関係と思い込むのは危険!

離婚するとなると、さまざまな問題が発生します。その中でも住宅ローンの残債は、大きなトラブルを引き起こしがちです。

離婚したからといって、自動的にローン契約が消えたりはしません。連帯保証人や連帯債務者になっていれば、たとえその家に住んでいなくてもローンの支払い義務が発生します。

このページでは、住宅ローンが残っている状態で離婚した場合について説明しています。

離婚すると家の名義人はどうなる?

離婚した場合でも、それまでの名義が継続します。これは住宅ローンの名義でも、物件の名義でも同じことです。

夫単独でローンを組み、所有権も夫のみなら家は夫名義のままとなります。夫婦共同名義で家を購入していたなら、それまでの持分割合をそれぞれが引き継ぎます。

普通家の名義って夫だけだけど、離婚する場合を考えるなら、妻も所有権を持っていた方が得ですよね?
損得で言うなら確かに得ですけど、ローンの支払いもしていないのに、家の所有権だけ持とうとするのは無理がありますね。妻の持分割合の額が、贈与税の対象になってしまいますよ。

ローン中の名義変更は難しい

離婚しても家を売らず、どちらかが住み続けるのはよくあるケースです。この場合、家の名義を住んでいる人のものに変えてしまいたいでしょう。

しかしローン返済中に名義を変更するのは、かなり難しくなっています。

もちろん、法務局に行けば名義の変更自体は可能です。しかし、住宅ローンには銀行の同意無しに名義変更はできない、という規約があるのが普通です。

もしも無理に名義変更してしまうと、銀行に住宅ローンの一括返済を求められる事もありえます。

借り換えで名義変更できる事もある

住宅ローンを完済してしまえば、銀行にとやかく言われることもなく、自由に名義変更することが可能です。

つまり、新しく住宅ローンを組み、そのお金で元のローンを完済してしまえば、名義変更ができるということです。

しかしこうした借り換えを行うためには、住宅ローン審査に通る必要があります。そのため、収入が少ない妻が借り換えで名義人になるというのは、難しい事が多いでしょう。

借り換えで名義変更したい方はコチラの記事へ。

共同名義の場合は名義人を1人にまとめられる事も

夫婦共同名義で住宅ローンを組み、家の所有権も共同の場合、離婚してしまうと面倒になります。

この場合、所有権をどちらかにまとめ、住宅ローンの返済も1人にまとめてしまえれば、最善です。

しかし名義をまとめるには、銀行の同意が必要になります。返済対象が減るのは、銀行にとってはデメリットでしかありませんので、同意を得るのはなかなか難しくなっています。

共同名義についてもっと詳しく知りたい方はコチラの記事がおすすです。

離婚した後に夫が住むケースの住宅ローンはどうなる?

住宅ローンの主債務者には、夫がなるのが一般的です。そのため、離婚後も夫が家に住み続けるケースも少なくありません。

この場合、夫の単独ローンなら特に問題はありません。以後も夫が住宅ローンを払い続ければよいだけです。

問題なのは、夫婦共同で住宅ローンを組んでしまっているケースです。もしも夫のローン返済が滞ったりすると、もう家に住んでいない妻の方に返済責任が行ってしまいます。

妻側としては、夫に借り換えをさせるなり、新しい連帯保証人を夫に用意させるなり、連帯保証人や連帯債務者という立場から抜けられるよう手段を講じる必要があるでしょう。

自分だけで住宅ローンを払っておけば、家内に捨てられても、家だけは持ち物として残るんじゃなあ。
ちょっと待ってください。家を買ったのが結婚してから、家は夫婦の共同財産になりますよ。
住宅ローンが夫名義なら、家の所有権も夫のものじゃろう。それなのに共同財産になるのかね!
そうですよ。だから家の価値の半額は、妻に請求権利があります。夫が家に住むのなら、資産価値の半額を妻に払わないといけませんね。ただしローンを払い終わっていないなら、ローンの残債は引いて考えなくてはいけませんから、資産価値がマイナスということも多いでしょうね。

離婚した後に妻が住むケースの住宅ローンはどうなる?

子供がいる場合は、妻に引き取られるケースが多くなっています。その場合、妻と子供が家に住み続けるというパターンもよくみられます。

ここで問題になるのが、家に住んでいるのは妻でも、家の所有者は夫になっていることが多いということです。

住宅ローンというのは、債務者がその家に居住することが、契約の前提条件になっています。そのため、銀行側としては、契約違反としてローンの一括返済を求めることも可能になってきます。

一括返済は怖いなー。離婚しても銀行さんには黙ってたほうがいいね。
ダメです!隠しておくのも契約違反になりますよ。
ええ、黙ってるだけでもアウトなんですか!?
そうですよ。離婚して契約条件と変わってしまったとしても、必ず一括返済請求されるとは限りません。銀行の人と相談し、そのまま返済を続けていける方向で話を進めていくべきです。

養育費代わりに夫が住宅ローンを払うのは危険

家には妻が住み、家のローンは夫が払い続け、家の所有権は夫が持つという形はよくあります。養育費の代わりに、住宅ローンを夫が払っていくという約束をする場合も珍しくありません。

しかしこれは危険な方法です。

そもそも、住宅ローンを1つ払っていくだけでも、十分な負担になっています。これに加えて、夫の新しい住居の費用などを1人で払っていくのは無理があります。

相当な高収入者でない限り、住宅ローンの返済が滞る可能性は高くなります。そうなると、ある日突然、妻が住んでいる家を差し押さえられるという事態に陥る危険性があります。

夫の連帯保証人になっている場合は?

妻が住宅ローンの連帯保証人になっている場合は、さらに最悪な状態になりかねません。

連帯保証人になっているということは、夫がローンを払わないと言えば、代わりにローンを払わなければいけないということです。

しかも家の名義人は夫のため、家を勝手に売られてしまう危険性すらありえます。家を売ったお金も手に入らず、家のローンだけが残るという展開も無いとは言えないのです。

共同名義の場合はどうなる?

ペアローンなどを組み、妻も家の所有権を持っていれば、勝手に家を売られるということはおこりません。

しかしこの場合でも、残りのローンを妻だけで支払わなくてはいけないことになるケースが多いでしょう。

じっさいに、離婚時に口約束しかしなかったせいで、数年で夫のローンの支払いが止まったという話はザラにあります。

離婚時に家を売却したケースでは?

一番おすすめしたいのは、離婚と同時に家を売ってしまうという方法です。このやり方が後腐れもなく、トラブルが起こりにくくなります。

買った家に住み続けたいと思うのは自然な感情ですが、離婚時は家を含めた不動産は精算してしまったほうが無難です。

家は売っちまうべき、か。オイラは思い出に引きずられて住み続けたくなっちまいそうだなあ。
気持ちはわかりますが、離婚してやりなおすのですから、過去のものはしっかりと精算してしまった方がお互いのためだと思いますよ。

家の売却代金でローンを完済できる場合

家を売ったお金で住宅ローンを完済できるなら、問題はありません。ローンを払って残ったお金を、夫婦で分ければよいだけです。

ただしこうした「アンダーローン」になっているケースはあまりなく、ローンの方が多いオーバーローンになっていることが珍しくありません。

家を売っても住宅ローンが残ってしまう場合はどうする?

ローンを完済できるだけの資金を用意できなければ、家を売れません。家の価値をオーバーしている分のローンは、どこからかお金を調達して払う必要があります。

ローン完済のための費用が用意できないなら、それだけの資金がたまるまで離婚を延期するという方法も検討してみてほしいところです。

離婚を決めた相手と一緒暮らすというのは、何かと大変だと思いますが、ローン関係がすっきりしない方が問題です。

任意売却でローンを圧縮できるケースも

「任意売却」という手段もあり、この方法なら、住宅ローンを残した状態でも家を売ることができます。

しかし任意売却をするには、以下の条件を満たす必要があります。

  1. オーバーローンであること(資産価値よりローン残債の方が多い)。
  2. 返済継続が難しく滞納状態になっていること。

アンダーローンなら、そもそも普通に売却可能ですから、2番の返済継続が難しいという条件が重要になってきます。

任意売却ができる物件は、銀行が競売を考えるような事故物件である必要があります。任意売却は、ただ返済がキツいというだけで簡単にできる方法ではありませんので、注意してください。

離婚時は住宅ローン関係の名義はしっかりと決めよう!

離婚するときには、住宅ローンの名義と家の名義をしっかりと確認することが大切です。

もっとも無難なのが、家を売ってしまうという方法です。

それが難しいなら、家に住み続ける人と、家の所有者は同じにするようにしましょう。居住者と所有者が異なると、問題が起きやすくなってしまいます。