住宅ローンの基礎知識
買い換え住宅ローンなら貯金が無くても住み替え可能!

買い換え住宅ローンなら貯金が無くても住み替え可能!

子供が増えたり、親と同居するようになったり、家を買い替えたくなる事があります。しかしすでに家を購入し、住宅ローンを組んでいる場合、そう簡単には話が進みません。

なぜなら、住宅ローンを二重に組むことは非常に困難だからです。そういう場合に試してみたいのが、「買い替え住宅ローン」です。

このページでは、買い替え住宅ローンについて説明していきます。また、買い替え住宅ローンの利用で注意すべき点も解説します。

買い換えローンが必要なケース

新しい家を買う場合、普通は元の家を売却します。元物件の売却代金は、まず元物件のローン返済に使われます。この時、以下の2パターンに分かれます。

  1. 売却代金が、住宅ローンの残債よりも多い。
  2. 売却代金が、住宅ローンの残債よりも少ない。

1番のパターンのように、家を売ったお金でローンを完済できるなら問題はありません。前に家を買ったときのように、また住宅ローンを組んで住み替えればよいだけです。

2番のように、家を売ってもローンを完済できないケースは、「担保割れ」といい、家を買い換える障害になります。

担保割れだと、どうまずいんですか?
そもそも家を売却するためには、ローンを完済して銀行の抵当権をはずしてもらわなくてはいけません。そのため、基本的には、担保割れをしていると家を売れないという事になるんです。
ひゃ~、家を売ることもできないんですか!
基本的には、ですけどね。担保割れしていても、ローンを完済できるだけの資金を集められるなら問題はありませんよ。

買い換えローンなら自己資金無しでも住み替えられる

自己資金で、担保割れした分の残債を払いきれるなら言うことはありませんが、そうできない場合でも、家を住み替えられる可能性はあります。

それが「買い替え住宅ローン」を利用するという方法です。買い替え住宅ローンなら、自己資金が無くても住み替え可能です。

買い替え住宅ローンでは、「担保価値の1.5~2倍」までのお金を借りることができます。そのため、新居購入費に使って余った分の借入金を、元の家のローン返済にまわすことができるのです。

住み替えで売買するタイミングはどうする?

住み替えのタイミングには、以下のような3つのパターンがあります。

  1. 先に元の物件を売る。
  2. 物件の売却と新居購入を並行しておこなう。
  3. 新居購入を優先する。
先に家を売ってからじゃないと怖いわ。だって、ちゃんと元の家が売れるかもわからないし。
そういう考え方もありますね。ただ売り先行型だと、賃貸費などが余分にかかりますし、他の方法も知っておいたほうが良いと思いますよ。

先に元の物件を売る場合

先に元の物件を売却にすれば、正確な売却代金が把握できます。そのため、新居購入に使える資金もいくらかわかり、計画が立てやすくなります。

ただし、元の物件の売却と新居購入にラグができるため、一定期間は賃貸暮らしをしなければいけなくなります。賃貸住宅の家賃以外に、引っ越しの費用も余分にかかります。

先に売る方法は、住替えを焦っておらず、じっくりと新居を選びたい人に向いています。

物件を売却と新居購入を並行しておこなう場合

物件売却をすすめながら、新居購入もやっていくという方法もあります。担保割れをしている場合に、よく選ばれるのがこの方法です。

売り買い並行タイプは、時間的なロスをなくして一気に住替えをしてしまいたい人に向いています。また担保割れをしていると、これ以外の方法が難しい場合もあります。

新居購入を優先する場合

先に新居を買ってしまってから、元の家を売却する場合、元の家が引っ越し済みでキレイになっているというメリットがあります。家がキレイな分、より高い値段で売れる可能性が高まります。

しかし購入を先にすると、資金面での問題が起きやすくなります。元の家のローンが残っていないなら大丈夫でしょうが、そうでなければ2重ローンを組むことになってしまいます。

2重ローンは、審査に通りにくく、なおかつ借り入れ上限額も低く設定されてしまいます。新居購入を先にするタイプは、資金に余裕がある人に向いています。

買い換えローン利用の流れ

買い替え住宅ローンは、以下のような流れでおこなわれます。

  1. 住宅ローン残高の確認と査定の依頼。
  2. 銀行に相談。
  3. 仲介業者の選定。
  4. 売却活動開始、および購入物件の選定。
  5. 購入、売却、それぞれの契約条件の調整。
  6. 購入、売却、それぞれの売買契約の締結。
  7. 売却と購入を同時決済する。

1.住宅ローン残高の確認と査定の依頼

まず、ローンがいくら残っていて、物件の資産価値がいくらなのかを把握する必要があります。差し引きどれだけの負債が残っているか、計算します。

ローン残高は銀行に確認すればすぐにわかります。物件の価値を知るには、一括査定サイトを使うのが便利でしょう。

2.銀行に相談

買い替え住宅ローンを利用しようとしている銀行に、住替えが可能かどうか確認に行っておいたほうが良いでしょう。

住み替え住宅ローンは審査が厳しく、ふつうの住宅ローンには通る人でも落とされることがよくあります。

3.仲介業者の選定

どの不動産会社を選んでもかまいませんが、物件売却と物件購入は同じ業者に頼むのが基本です。仲介業者を別々に設定してしまうと、非常に面倒なことになります。

4.売買活動

元の家を売る準備をすすめながら、買いたい家をしぼり込みます。その後、売却、購入それぞれの契約条件を詰め、それぞれの売買契約を締結するという流れになります。

最後に、売却と購入を同時決済して、住み替え住宅ローンの利用を開始します。

住み替えに必要な費用にはどんなものがある?

住み替えの場合、住んでいる物件の売却時と、新居購入時に、それぞれ費用がかかります。売却と購入の両方に必要なのが、以下の2つです。

  • 仲介手数料。
  • 印紙税。

物件売却時には、他に以下の2つも追加されます。

  • 住宅ローンの繰り上げ返済手数料。
  • 抵当権抹消費用。

物件購入時に追加されるのは、以下のような費用です。

  • 登記費用。
  • 保証料。
  • 融資手数料。
  • 火災保険料。
住み替えには、いろいろ費用がかかるんじゃなあ。合計でいくらくらいかかるのか、目安はないのじゃろうか?
住み替えの場合、「新築」で4000~5000万円、「建て替え」で3000万円、「中古物件購入」なら2000~3000万円くらいかかると言われていますね。もちろん、あくまで平均値ですけど。

住替えローンで注意すべき5点

住替えローンを利用する場合は、以下の5点に注意してください。

  1. 決済日が同じ日になる。
  2. 買い替え特約をつける。
  3. 引渡し猶予をつける。
  4. お金を借りすぎない。
  5. 審査が厳しい。
なんか、変わった注意点が多い気がするな。
住替えローンは、少し特殊なローンなので。でも、ちゃんと注意しておかないと大変な事になってしまうかもしれませんよ。

決済日が同じ日になる

買い替え住宅ローンでは、元の物件の売却日と、新居購入の日にちを同日に設定しなければいけません。そのため、事前準備を綿密におこなうことが求められます。

決済日を合わせるという都合上、買い替え住宅ローンは、どうしてもスケジュールがタイトになってしまいます。

あせって、納得できない物件を買ってしまうケースもありますので、注意してください。

買い替え特約をつける

買い替え住宅ローンは、売却か購入のどちらか一方でも成立しなければ、契約できません。もしも購入だけが成立して、売却が成立しない、などということになれば、物件購入費を用意できず、非常に困ったことになります。

こうした事態を避けるためにも、売買契約書に「買い替え特約」を入れることをおすすめします。

買い替え特約があれば、元の家が売れなかった場合に、購入契約を白紙に戻すことができます。

引渡し猶予をつける

買い替え住宅ローンは、売却と購入の決済日が同日ですので、引っ越しする暇がありません。これでは、仮住まいを用意しなければならなくなります。

仮住まいのロスを避けるために、元の家の買い手に「引渡し猶予」の実施を求めましょう。

通常は決済日が引き渡し日となりますが、引き渡しを1週間程度遅らせてもらい、その期間中に引っ越しをすませます。

お金を借りすぎないようにする

借り換えローンでは、元の物件の借金返済費用までまかないます。必然的に、新居の担保価値以上の融資を受けることになります。

すでに担保割れが確定しているため、転職や病気など、アクシデントが発生した場合に危険な状態に陥ります。

家をなくし多額の借金だけが残る、というような状況を避けるためにも、なるべく借入金は少なく抑えておきたいところです。

買い換えローンは審査が厳しい

買い替え住宅ローンは担保価値以上の融資のため、普通の住宅ローンよりも銀行側のリスクが高まります。そのため、審査も厳しくなります。

自分なら買い替え住宅ローンに通るだろう、などと安易に考えていると後で困ることになりかねません。

「買い替えローン利用の流れ」でも述べたように、事前に銀行に相談するなど周到に準備してからおこなうべきです。

担保割れするなら買い換え住宅ローンの検討を

今住んでいる物件の資産価値が、ローン残高よりも低い場合は、住替えは難しくなります。

しかしそんな担保割れの状況でも、買い替え住宅ローンを利用すれば、住替えはできる可能性はあります。

ただし買い替え住宅ローンは、ローンが過大になるリスクもありますので、よく考えてからおこなったほうが良いでしょう。