住宅ローンの基礎知識
中古住宅と住宅ローンの関係は?リフォーム費用はどうすればいい?

中古住宅と住宅ローンの関係は?リフォーム費用はどうすればいい?

住宅ローンと言うと、新築物件の購入に使う、というようなイメージがわきがちです。しかしマイホーム購入には、新築以外に中古住宅という有力な選択肢もあります。

中古住宅を買う場合でも、住宅ローンを組むことはできるのでしょうか。購入した中古住宅を改装した時の費用は?

このページでは、中古住宅と住宅ローンの関係について徹底的に解説していきます。

中古住宅でも住宅ローンは利用できるの?

建物は値落ちが早く、古い一軒家など、ほぼ土地代だけて購入できることもあります。リーズナブルな中古物件ですが、新築と同じように住宅ローンを組めるか不安に思っている人もいるようです。

基本的には、中古物件でも新築物件と同じ住宅ローンを使うことができます。

ほうほう、中古物件でも住宅ローンを組めるのですか。これはありがたいですなあ。最近良い塩梅の中古一戸建てを見つけて、気になっていたんじゃ。
基本的には新築と同じなのですが、いくつか違いもあります。中古物件の場合、「耐用年数」の問題が出てくることがあるんです。
耐用年数ということは、古すぎる家だと住宅ローンを組めないということですかの?
いえ、ローンを組めないというわけではなく、ローン期間が短くなることがあるという話です。住宅ローンでは物件が担保になりますよね?その担保の耐用年数が残りわずかなら、銀行側も長期ローンは組ませたがらないんです。

中古物件のリフォーム費用はどうする?

リフォーム済の中古物件なら問題ありませんが、そうではない場合、中古物件を購入したあとにリフォーム費用やリノベーション費用がかかることがあります。

住宅ローンとは別に、「リフォームローン」を別途借りるという方法はあります。しかしリフォームローンは、住宅ローンよりも金利がだいぶ高くなります。

物件購入費もリフォーム費もまとめて借りられたら、面倒がなくていいんだけどなあ。
住宅ローンの選び方によっては、リフォーム費用までひっくるめて住宅ローンを組めることもありますよ。

一体型住宅ローンならリフォームもOK

普通の住宅ローンでも、リフォーム費を含められる場合もあります。しかし取り扱っている金融機関も少なく、審査も厳しくなります。

中古物件をリフォームをしたいなら、「リフォーム一体型住宅ローン」を選ぶという方法がおすすめです。

ちかごろは銀行が、中古物件購入者に向けて、リフォーム費用までまとめて組める住宅ローンプランを用意しているのです。

先にリフォーム費用の見積もりが必要

リフォーム一体型住宅ローンを借りる時に大事なのが、先にリフォーム費用の見積もりを出してもらうことです。

一体型住宅ローンを借りるためには、審査の時にリフォーム費用も合わせて申請しないといけないからです。

一体型住宅ローンなら諸経費がお得

住宅ローンとリフォームローンを別々に借りると、事務手数料などの諸経費も2回分必要になってしまいます。

その点、一体型住宅ローンなら諸経費の支払いも一度ですみ、出費を抑えることができます。

一体型住宅ローンの場合は返済額が安定する

住宅ローンとリフォームローンが別々だと、ローン初期の返済額が大きくなります。

たとえば、「物件価格が3000万円」で、「リフォーム費用が600万円」かかる例を考えてみます。住宅ローンが30年、リフォームローンが10年払いだとします。

するとリフォームローンを完済するまでは、住宅ローンの100万円+リフォームローンの60万円の「合計160万円」を毎年払っていかないといけません。

これが一体型住宅ローンの場合、3600万円を30年で払うという形になりますので、「毎年120万円」ずつの支払いでよくなります。

もちろん、別々にローンを組む場合、リフォームローンの期間さえ過ぎてしまえば、ぐっと支払いが安くなります。

そのため、どちらの方法が絶対にお得というのはありません。しかし安定した金額で長期返済をしたいなら、一体型住宅ローンのほうが優れていると言えます。

リフォーム一体型住宅ローンが得とは限らない

リフォーム一体型住宅ローンは、返済額の安定性は高くなります。しかし総費用は逆に高くなってしまうこともあります。

たしかに住宅ローンは低金利なのですが、払う期間が非常に長くなります。そのため、リフォーム費用を含めてしまうと、利息が高くつくことがあるのです。

高い金利で短期間で支払ったほうが安いのか、安い金利で長期間支払ったほうが安くすむかはケースバイケースですので、諸経費なども含め個別に計算してもらうしかありません。

中古住宅を購入する時に注意したい4つのポイント

中古住宅を購入するさいは、以下のような4つのポイントに注意してください。

  1. 物件価格と物件価値は違うことがある。
  2. 仲介手数料がかかる。
  3. 住宅ローン減税を受けられない場合がある。
  4. フラット35は適合証明書が必要になる。
中古を買うほうが、新築より考えなくちゃいけないことが増えるのかしら。
そうですね。物件価値や減税など、気にすべきことは増えます。でも、それほど難しいことはありませんから、心配はいりませんよ。

物件価格と物件価値は違うことも

新築の場合、物件価格がそのまま物件の担保価値だと考えて問題ありません。銀行もふつうは、物件価格を基準に住宅ローンを組ませてくれます。

しかしこれが中古物件となると話が変わります。中古物件の価格にはかなりの流動性があるため、価格とじっさいの担保価値に差が出ることがあるのです。

価格よりも担保価値の方が高い場合は、問題ありません。しかし割高な値段で販売されていて、担保価値が低い場合、その低い担保価値を基準にしたお金しか借りられません。

担保価値を判定するのは、金融機関側です。ですから中古物件を購入する場合、必要とする分のお金が借りれないケースもあるということに注意しましょう。

中古住宅には仲介手数料がかかる

中古住宅を買う場合、直接売り主と取引するわけではなく、間に不動産会社をはさみます。そのため、仲介手数料がかかります。

仲介手数料は、(売買金額×3%+6万円)×(消費税率+1)が上限となっています。計算が面倒な人は、だいたい「物件価格の3%強」の費用がかかるとおぼえておけば大丈夫です。

1000万円の物件を買った場合、40万円近くの手数料を取られてしまうわけで、意外と大きな出費になります。

そのため、中古物件を購入するさいは、こうした諸経費のことも念頭に置かなければいけません。

築年数が古すぎると住宅ローン減税を受けられない場合も

中古物件の場合、住宅ローン控除を受けられない可能性があります。

鉄筋コンクリートなどの耐火構造の建物でも25年、木造などの非耐火構造の建物だと20年という築年数を超えると、住宅ローン控除が受けられません。

ただしリフォームなどにより、「耐震基準適合証明書」を交付されていれば、築年数が古い中古物件でも住宅ローン控除を受けられます。

フラット35を選ぶなら適合証明書が必要

中古物件で、住宅ローンをフラット35にする場合も注意が必要です。

フラット35は、中古物件の場合「適合証明書」が必要になります。

「適合証明書」とは、該当物件が、住宅金融支援機構が定めた基準をクリアしているという証明書です。住宅金融支援機構が認めた、検査機関か適合証明技術者だけが物件検査をできます。

ちなみに、適合証明書を交付してもらうための費用は、自分で支払わなくてはいけません。検査費用は頼む業者によって変わりますが、10~20万円程度はかかると考えておきましょう。

中古住宅でも住宅ローンは組める!

中古物件でも、問題なく住宅ローンは組めます。新築に限らず中古物件にも目を向けてみるのが良いでしょう。

リフォーム一体型住宅ローンを利用すれば、中古物件を買った後のリフォーム代まで住宅ローンに含めることができます。こちらも検討してみるとよいのではないでしょうか。