住宅ローンの基礎知識
フラット35の審査基準は民間金融機関とは違う?物件が最重要!

フラット35の審査基準は民間金融機関とは違う?物件が最重要!

家を買おうとするときに、住宅ローンのことを調べると「フラット35」という言葉がよく出てきます。じっさいにフラット35は、メリットも多く、是非検討してほしい住宅ローンの1つとなっています。

しかしフラット35は、民間金融機関の住宅ローンとは審査基準が大きく違いますので、その点を理解しておかなければ審査で落とされてしまう危険性が高まります。

このページでは、フラット35の審査について詳しく説明していきます。

フラット35とは

フラット35は、独立行政法人である「住宅金融支援機構」が提供している住宅ローンです。ただし、住宅金融支援機構と直接取り引きをするわけではありません。民間の金融機関が窓口になって、フラット35という商品を販売するという形になります。

フラット35の、「フラット」は固定金利ということを表しています。また「35」は最長で35年のローンを組めるということを表しています。

ワシが現役のころは、「住宅金融公庫」という、住宅ローンの融資をしてくれる国の組織があったんじゃが、それと住宅金融支援機構は関係ないのかのう。
住宅金融支援機構は、住宅金融公庫の業務を引き継いだ組織ですね。ですから、住宅金融支援機構のフラット35は、公的な側面も持った住宅ローンだと言えます。

フラット35の審査に通る利用条件は?

民間金融機関の住宅ローン審査では、借りる人の人物評価が大きな位置を占めています。ローンをちゃんと返済できるかが第一に調べられるわけです。それに比べて、フラット35の審査基準は特殊です。

フラット35では、ローンの対象となる物件の品質を細かくチェックします。物件が、住宅金融支援機構の定めた「技術基準」をクリアしていなければ、確実に審査で落とされます。

もちろん、ローン申請をした人の信用情報や年収なども調べますが、こちらの審査は民間金融機関よりは通りやすいと考えても良いでしょう。

どうして建物を重視して審査するのかねえ?
それはフラット35が、国の意向を組んだ商品だからです。国民に質の良い住宅に住んでもらいたい、という目的があるので家の品質を重視しているんですよ。

フラット35の3つの基本条件

フラット35を利用できる条件は、物件が「新築」なのか「中古」なのか、「戸建て」なのか「マンション」なのかで変わってきます。

しかしどの場合でも共通して必要な条件に、以下のような3つがあります。

  1. キッチン、トイレ、風呂と2つ以上の居室がある。
  2. 併用住宅の場合、居住部分が5割以上を占めている。
  3. 耐火構造、準耐火構造、耐久性基準のどれかに適合している。

1番は家の規格です。最低限、居住に必要な部屋がなければ住宅ローンの対象として認められません。

2番は、家を事務所や店舗として使っている場合の規約です。併用で使えるのは、家の面積の半分未満と決められています。

3番は家の構造に関する条件です。防災を意識した火災に強い建物しか認められません。特に古い建物は、耐火基準に達していないことが普通ですので、大規模な改修がされていなければ、フラット35は利用できないでしょう。

新築戸建住宅でフラット35が使える条件は?

「新築戸建住宅」でフラット35を利用したい場合、上記の基本条件に加えて以下の3つ条件も満たす必要があります。

  1. 建物の床面積が70平方メートル以上である。
  2. 建物の床や天井に、規定の断熱材が施工してある。
  3. 点検口等が設置してある。

1番は特に問題ないでしょう。狭すぎる建物では、フラット35が使えないというだけです。

2番は省エネに関する規定で、建物の断熱性能が高くなければフラット35が利用できなくなっています。

3番は配管設備の点検に関しての条件です。点検口などで配管設備を調べられるようになっている必要があります。

新築マンションでフラット35が使える条件は?

「新築マンション」でフラット35を利用したい場合、基本条件に加えて以下の4つ条件も満たす必要があります。

  1. 建物の床面積が30平方メートル以上である。
  2. 建物の床や天井に、規定の断熱材が施工してある。
  3. 床の厚さが、15センチメートル以上である。
  4. 管理規約があり、20年以上の修繕計画が定められている。

1番は広さの問題ですが、マンションは戸建ての場合より狭い物件でもフラット35に通るようになっています。2番は戸建ての場合と同じです。

3番は遮音構造の問題です。個々の家の床の厚さではなく、上の階と下の階の間にある「界床」が薄いとフラット35を利用できません。

4番はマンション管理の問題です。しっかりとした管理組織がなければ、フラット35の利用条件を満たせません。

中古戸建住宅でフラット35を使える物件は?

「中古戸建住宅」の場合は、以下の3つの条件が必要です。

  1. 建物の床面積が70平方メートル以上である。
  2. 建築確認日が昭和56年6月1日以後であること。
  3. 土台、床組等に腐朽や蟻害がないことなど。

1番は新築戸建住宅の場合と同じです。

2番は耐震性能の問題です。これ以前に作られた物件は、耐震基準が緩いのでフラット35に適合しません。ただし、これ以前の古い建物でも、改修により耐震評価基準に達しているなら問題ありません。

3番は劣化状況の問題です。劣化が認められる建物ではフラット35が利用できません。

中古マンションでフラット35に適合するのは?

「中古マンション」の場合、以下の4つの条件が必要です。

  1. 建物の床面積が30平方メートル以上である。
  2. 建築確認日が昭和56年6月1日以後であること。
  3. 外壁、柱等に鉄筋の露出がないことなど。
  4. 管理規約があり、20年以上の修繕計画が定められている。

1番と4番に関しては、新築マンションの場合と同じです。2番は中古戸建の場合と同じです。

3番は劣化状況の問題で、劣化している建物では条件を満たしません。

フラット35の審査の流れ

フラット35の審査は、以下のような流れでおこなわれます。

  1. 事前審査申し込み。
  2. 事前審査。
  3. 本審査申し込み。
  4. 本審査。
事前審査と本審査という2つのステップで審査されるのはわかったけど、それぞれどれくらいの日数がかかるのかしら?
事前審査が数日で、本審査が1~2週間というのが平均的な日数ですね。
じゃあ、3週間もあれば融資を受けられるってことなのね。
いえ、あくまでこれは審査にかかる日数だけです。その他に登記や適合証明書の申請など、さまざまな準備が必要ですので、さらに時間がかかります。早くても1ヶ月、遅ければ2ヶ月程度はかかると考えて準備をしてくださいね。

フラット35の審査に落ちるのはどういうケース?

まずフラット35の審査で落とされるのは、建物に問題がある場合です。上で書いたような条件を満たしていなければ、審査ではじかれてしまいます。

また、技術基準はクリアしていても、物件の資産価値が低いと判断されると審査で落とされてしまいます。

フラット35の場合、物件の価値を重要視している分、その判断がシビアです。過疎化が進んでいる地域や、整理区画にある物件などは、資産価値が低く見積もられ、審査落ちする可能性があります。

買う家さえ良ければ、大体審査に通るんですか?
いえ、物件情報が重視されるだけで、借りる人の情報もちゃんと調べられますよ。昔はかなり人物審査が甘かったのですが、貸し倒れが頻出した結果、だんだん人物審査も厳しくなってきています。

技術基準をクリアしているならフラット35は有力な選択肢

フラット35は、独立行政法人が提供している住宅ローンであり、利潤の追求を第一目標としていません。金利も休めに設定してありますので、住宅ローンの選択肢に入れておきたいところです。

ただし、ほしい物件がフラット35の技術基準に達していなければ、利用はできません。フラット35を考えているなら、必ず家の耐火性能や耐震性能などを不動産会社に確認しておきましょう。