住宅ローンの金利

住宅ローンの変動金利は損?お得?メリット・デメリットを解説

住宅ローンの金利は、固定金利と変動金利から選択することになります。超低金利と言われている現在は、変動金利が固定金利よりも低くなっていますので、変動金利を選択する人が多いのも事実です。

ただ、変動金利は将来的に上がる可能性もあり、絶対にお得だとは言えません。変動金利がどのように決まるのか、そして今後の見通しはどうなるのか、結局は固定金利とどちらがお得なのか、詳しく解説してきましょう。

住宅ローンの変動金利はどう決まる?その仕組みをチェック

まず、変動金利がどのように決定するのか、その仕組みを見ていきましょう。

変動金利を決めるのは、短期プライムレートです。

短期プライムレートとは

金融機関が優良企業向けの短期(1年以内)融資の際に適用する最優遇貸出金利。

この短期プライムレートが上がっていれば変動金利は上昇し、短期プライムレートが下がっていれば変動金利も低くなるのです。

住宅ローン変動金利の基本情報

では、住宅ローンの変動金利はどのようなものなのか、基本的な情報についてご紹介します。

住宅ローンの変動金利は、毎月金利が変動する、というものではありません。

基本的には、以下の条件で変動していきます。

  • 金利見直しは年に2回
  • 返済額見直しは5年ごと(元利均等返済の場合)
  • 返済額の増額は現支払い額の1.25倍まで(元利均等返済の場合)

1つずつ、解説していきます。

まず、住宅ローンの変動金利は、年2回見直されることが一般的です。

見直し月の金利が適用されてしまいますので、前後の月と比較してもその月だけ金利が高い・低いとなっても、半年間はずっとその適用されてしまうわけです。

ただ、月々の返済額が年に2回のタイミングで変わる、というわけではありません。元利均等返済の場合、返済額の見直しは5年ごとです。毎月10万円で返済していれば、5年間は返済額10万円で継続します。

金利が変わっても返済額は変わらないって変じゃない?

金利は関係ないってことじゃないよね?

金利が変動しても返済額が同じということは、つまり返済額の中で元金返済と利息支払いの割合が変動しているということなのです。

金利が上がれば利息支払いが増え、金利が下がれば元金の返済が増えていくのです。

例を挙げてみましょう。借入金額3,000万円、返済期間35年のときの返済を考えます。

最初は金利1%で返済、金利見直しによって1.5%に変動した場合がこちらです。

項目 金利1% 金利1.5%
元金 71,428円 64,257円
利息 13,257円 20,428円
月々の返済額 84,685円 84,685円

同じ返済額でも、元金と利息の割合が違うので、金利が変動することで利息の支払いが増える、元金のヘリが遅くなるという事態が起こってしまうのです。

ちなみに、5年ごとの返済額見直しの際にどんなに金利が上がっていても、返済する金額自体の増加幅は1.25倍までと決められています。いきなり倍の金額を返済しなければいけなくなる、ということはありませんので安心してください。

変動金利が動くタイミングは景気!?その要因とは

変動金利は、どのようなタイミングで動くのでしょうか。変動金利を決める要素として重要な短期プライムレートは、景気によって変動します。

つまり、変動金利は景気が要因となって変動すると言えるのです。

一般的に、金利は好景気で上がり、不景気で下がります。では、どういうときに景気が上下するのでしょうか。その要因を簡単にまとめてみます。

好景気 不景気
・物価や株価の上昇
・消費の増加
・賃金が上がる
・円安
・物価や株価の低迷
・消費の落ち込み
・賃金が伸びない
・円高

これらの傾向に注意しながら、景気動向、そして金利の動向をチェックしていきたいですね。

しばらく低金利状態が続いていますが、それはまだ景気が上がっていないからということなのですね。

今後の見通しはどうなっているのでしょうか。

今後の景気は、将来的に上がるとしか言えません。ただ、過去の金利変動を見ることで見えるものもあります。

過去の金利推移については、次でご紹介しますね。

過去の住宅ローンの変動金利推移をご紹介

ではここで、過去の住宅ローン変動金利がどのように推移してきたのかを見ていきましょう。

過去、変動金利が最も高かったのはバブルの絶頂期である1990年頃で、その金利は8.5%にもなりました。

ただ、バブルがはじけると変動金利は年々低下し、リーマンショックの影響もあって現在に至っています。つまり、ここ20年はほぼ横ばいの推移となっているのです。

では、固定金利はどうでしょうか。実は、この20年で見ると固定金利もリーマンショック前に1%ほど金利が上昇するということもありましたが、リーマンショック後は緩やかに金利が下がってきていてこの10年は横ばい、もしくは緩やかな下降傾向にあります。

参考として、平成28年4月の民間金融機関住宅ローン金利を挙げてみます。

10年固定金利 3年固定金利 変動金利
3.05% 2.90% 2.475%
リーマンショック以降に関して言えば、変動金利よりも固定金利が高い水準を維持しています。その金利差は、10年固定金利と変動金利で0.6%前後、3年固定金利と変動金利で0.5%弱です。
固定金利よりも変動金利の方がお得ということになるのですね。
確かに、現時点での金利を見る限りでは変動金利の方がお得になっています。ただ、変動金利は”変動するリスク”があることに注意しなければいけません。

変動金利のメリット・デメリットをチェックすることが大切なのです。

変動金利を選択するメリット・デメリット

変動金利を選択するメリットとデメリットは、以下の通りです。

メリット デメリット
・現在は固定金利よりも低金利 ・将来的に金利が上がる可能性がある
・いつ金利が上がるか分からない

こうして見ると、デメリットの方がメリットよりも多い印象になってしまいますね。

では、それぞれのポイントについて詳しく見ていきましょう。

メリット:現在は固定金利よりも低金利

今、変動金利を選ぶ最大のメリットは、低金利での借り入れが可能であるということです。

先ほど紹介した通り、現在は固定金利よりも約0.5%程度低い金利での利用が可能となっています。0.5%金利が違うと、返済総額はどの程度違ってくるのでしょうか。

借入金額3,000万円、返済期間35年の場合を考えてみましょう。ここでは、金利差による返済総額を見るので金利は期間中変わらないとして、返済総額の違いを見ていきます。

金利3.5% 金利3%
52,074,181円 48,490,768円

0.5%の金利差で、およそ350万円の差が出てしまうのです。つまり、金利が低い変動金利を選択した方がお得になる、とも言えます。

デメリット:将来的に金利が上がる可能性がある

先ほど、低金利が変動金利のメリットだとご紹介しました。ただ、これはあくまでも低い金利を維持し続けたことを前提としています。

変動金利は、”変動”する金利です。つまり、いつかは上昇する可能性があるものであり、その上昇が大きくなれば固定金利よりも大きく損をする恐れもあるというわけですね。

では、先ほどのケースで金利が変動した場合を考えてみましょう。

金利 返済総額
金利3%を維持 48,490,768円
ケース①
15年後から3.5%
49,757,972円
ケース②
15年後から4.0%
51,058,044円
ケース③
10年後から3.5%
50,419,926円
ケース④
10年後から4.0%
52,407,747円

このように、金利が変動する時期や変動率によっては、固定金利よりも返済総額が大きくなってしまいます。

固定金利のメリットについては、こちらの記事で詳しくご紹介しています。

デメリット:金利がいつ上がるか分からない

変動金利は、いつ金利が上がるのかが分かりません。先ほどご紹介した通り、早いタイミングで金利が上がれば損をしてしまう可能性があります。

ただ、変動金利の金利がいつ上がるのかは誰にもわかりません。だからこそ、変動金利を選択する際には出来るだけ早めに完済することを目指すようにしましょう。

金利が上がらないうちに完済できれば低金利のメリットを受けることができます。金利が上がることに備えて繰り上げ返済を行っておく、金利上昇後の想定をしておくのです。

いつ上がるかが分からないからこそ、上がり切らないうちに返済できるような計画を立てておくべきということなのですね。

変動金利に上限が設定されているローンなら金利上昇時にも安心

実は、変動金利の上限が決まっている金利上限つき変動金利タイプというものが存在しています。

上限付き変動金利タイプは、どのくらい金利が上がったとしても、あらかじめ決められた上限を超えた金利は設定されないというものです。

変動金利のデメリットを解消する魅力的な金利タイプではありますが、実は取り扱いはあまり多くありません。利用者にとって魅力的でも、貸す側、金融機関側にとってはリスクが高いのです。

ですから、一定期間は上限が適用されるといった条件つきのものになっている商品がほとんどです。一定期間で上限が決められているということであれば、固定金利を最初から選択しても変らないのでは、と考える人もいるでしょう。

ただ、変動金利のメリットを得つつも一定のリスク回避ができることは間違いありませんので、興味がある方は一度調べてみると良いですね。

住宅ローンの変動金利は将来的な金利上昇に注意

変動金利は、現在固定金利よりも低くなっていて負担が抑えられるのがメリットです。しかし、金利が変動する点がデメリットとなります。

すぐに金利が上昇するというわけではありませんが、将来的な金利上昇に備えて繰り上げ返済などを活用し、できるだけ早く完済することを目指すことをオススメします。

また、変動金利は景気に左右されますので、景気動向に注意しておくことも大切です。