住宅ローンの金利

住宅ローンの固定金利の特徴や種類をご紹介

住宅ローンを契約する際、固定金利か変動金利のどちらかを選択しなければいけません。ただ、固定金利について正しい情報はきちんと把握していると自信を持って言えますか?

ただ、ずっと金利が決まってるっていうことだけだと思ってませんか?実は、固定金利と言っても色々な種類があります。

固定金利はどのように決まるのか、どんな種類があり、メリット・デメリットはどのような点が挙げられるのか、詳しくご紹介していきましょう。

住宅ローンの固定金利って何?

住宅ローンの固定金利について、基本情報をご紹介していきましょう。

固定金利とは

借り入れから決められた期間、決められた金利が適用されるというもの。

固定期間が短いほど金利が低くなる傾向にあり、固定金利適用期間中は金利、返済額が変わらない特徴がある。

では、固定金利はどのような仕組みで決まるのかについてご紹介しましょう。

固定金利は、長期金利に連動し、10年国債の利回りに大きく影響されます。

つまり、10年国債をチェックすれば固定金利の動きも分かるのです。

固定金利の金利はどう決まる?10年国債が変動する要因とは

固定金利は、10年国債などの長期金利に影響します。つまり、10年国債の変動要因を知れば、住宅ローンの固定金利が変動する要因も分かるわけです。

10年国債が変動する主な要因は、景気です。景気が良くなれば国債の利回りは上がり、景気が悪くなると下落します。
長期金利は景気に影響するのですね。でも、景気と言われても漠然としていてよく分かりません。
景気が良くなる、落ち込むということではなく、消費が増える、物価が上がる、収入が増えるときは好景気、その反対であれば景気が下降気味と考えると分かりやすいと思いますよ。

長期金利は、新聞などに記載されていますので定期的にチェックしておきたいですね。

これまでの住宅ローン固定金利の推移とは

ここで、今まで住宅ローン固定金利がどのように推移してきたかについて見ていきます。

固定金利は、毎月月初のタイミングで変わります。

その固定金利ですが、現在は1~3%台という比較的低金利を維持している状況です。住宅ローン固定金利で代表的なフラット35の金利も、1%台を保っている状態です。

ただ、過去には平成2年に5.5%という金利だったケースもあります。これからもこの低金利が続くかどうかは、景気動向次第、長期金利次第と言えるでしょう。

固定金利のメリット・デメリット

固定金利はずっと金利が変わらないということですが、それにはどのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか。

メリット デメリット
・金利が変わらない
・返済額が一定
・支出予測が立てやすい
・変動金利より割高
・固定期間終了後は大きく返済額が上がる
 可能性がある

固定金利のメリットは、全期間固定であれば契約時から返済総額が決まっている、毎月の返済額に変動がないという点です。

金利が変動して返済額も変動すれば、家計に大きく影響して返済が苦しくなってしまう恐れもあります。しかし、全期間固定金利であれば、毎月の返済額は確定していますので返済額が増える心配はありません。

ただ、デメリットとしては変動金利より高い金利設定になるということ、そして固定期間が決められているものであれば、期間終了後に大きく金利が上がる恐れがある点です。

実は、変動金利は金利がどんなに変動しても、月々の返済額は1.25倍までと制限があります。しかし、固定金利にはこの制限がありません。

ですから、固定金利期間終了後の金利次第では、返済額が大幅にアップしてしまう恐れがあるわけです。

変動金利について興味がある方には、こちらの記事がオススメです。

固定金利はずっと金利が変わらないんでしょ?

どうして期間終了後っていう話になるの?

固定金利には、一定期間のみ固定金利とする商品もあるのです。

そちらについては、また後ほど詳しくご紹介します。

住宅ローンは全期間固定と一定期間固定どっちがお得?

住宅ローンには、全期間固定金利と一定期間のみ固定金利という2つの種類があります。また、一定期間のみ固定という場合もその期間は細かく分かれているのです。

住宅ローンの固定期間が選択できる商品を、固定金利選択型と呼びます。

では、この固定金利選択型にはどのような種類があるのでしょうか。金融機関によって異なりますが、固定期間を2年、5年、10年、15年、20年などから選択することができます。

ただ、固定金利選択型は、固定期間終了後は変動金利に移行するものがほとんどです。

固定期間終了後の金利がそのまま適用されるので、金利が高ければ返済額は増えますし、年に2階の金利見直しによってさらに金利が上がる可能性もあります。

固定金利選択型は、固定期間終了後の返済をうまく乗り切ることができるかどうかが重要となるのです。

固定期間終了後に変動金利になれば、金利の変動は避けらないと。

だからこそ、固定金利の期間選択が重要になってくるのですね。

そうなのです。では、10年、20年、そして35年の固定期間それぞれの期間について、メリットとデメリットを見ていきましょう。

10年固定住宅ローン

10年固定住宅ローンは、借入時から10年は当初の固定金利が適用されるという商品です。

10年間は金利が固定されるというのがメリットであり、また、各社の優遇金利も充実しているというのも魅力でしょう。

ただ、長期ローンを考えている場合は11年目から変動金利へと移行してしまいます。変動金利になると返済負担が大きくなるリスクはありますので、長期での返済を考えていいる人は注意が必要です。

10年だけの固定金利を選ぶのは、どのような人がおすすめなのですか?

逆に、選ばない方が良い人はどういう人なのでしょうか?

変動金利に移行した後も資金に余裕がある人や、比較的短期で完済を考えている人にはおすすめです。

ただ、固定期間終了後に教育資金などで支出が増える可能性がある場合、10年固定の住宅ローン選択は避けた方が良いでしょう。

20年固定住宅ローン

20年固定住宅ローンも、注意すべき点は10年固定住宅ローンと同様に固定期間終了後の返済に注意しなければいけません。

固定期間終了後に変動金利になると、当初から変動金利を選択したときの5年ごとの返済額見直し、そして返済額の増額は125%まで、というルールが適用されません。

ただ、20年固定住宅ローンの場合は、固定期間終了後に変動金利ではなく固定金利を選択することが可能な商品もあります。再度固定金利を選択する場合は手続きが必要となりますので、20年固定金利を検討する際には事前にチェックしておきたいですね。

20年固定金利は、20年である程度返済が終わる方、収入が上がる見込みがある方、20年である程度支出が落ち着く方にオススメですが、やはり長期返済で固定期間終了後も返済が続く人にはオススメできません。

35年の全期間固定金利住宅ローン

35年の全期間固定金利は、完済まで金利が変わらないというのが最大のメリットです。

ただ、変動金利よりも金利が高くなるので、最終的に支払い総額は高くなる可能性はあります。ですが、全期間金利が変わらないと言う安心感は大きいものです。

毎月の返済を安定させたい方や、しばらくは支出が多くなりそうな方は、全期間固定金利がオススメです。

金利が割高になるのが気になる方は、繰り上げ返済をして支払い金利を抑えることも可能です。

繰り上げ返済については、こちらの記事で詳しくご紹介しています。

固定期間選択型ローンは金利がお得?

最も金利が低いのは変動金利で、固定期間が長くなるにつれて金利は高くなる傾向にあります。実際どの程度変わるのか、みずほ銀行を例に見ていきましょう。

金利種類 金利
全期間変動金利
*自己資金20%未満の場合
0.625~0.975%
期間固定金利
*自己資金20%未満の場合
5年…0.75~1.10%
10年…0.90~1.25%
15年…1.35~1.70%
20年…1.40~1.75%
全期間固定 11年~15年…1.29%
16~20年…1.35%
21~25年…1.38%
26~30年…1.41%
31~35年…1.42%

これらは優遇金利を適用した後の金利になりますが、変動金利と全期間固定の最高金利の差は、0.8%にもなります。

固定期間が長くなるほど割高な金利になるということは、覚えておきましょう。

固定金利と変動金利、どちらを選択すべきか悩んでいる人は、こちらの記事をチェックしてみてください。

住宅ローンの固定金利がおすすめなのは安定した返済を望む人

住宅ローンの固定金利は期間中金利が変わらない、返済額も一定となります。つまり、返済までの支出に関して見通しが立つ、資産計画が立てやすいというメリットがありますので、安定した返済を望むのであれば固定金利がオススメです。

ただ、一部期間のみを固定金利にする固定金利選択型の場合、その期間が終了後は変動金利に移行する商品がほとんどです。

その際、金利が高ければ返済額が一気に増える恐れがありますので、変動金利に切り替わるまでにしっかりと余裕のある資産を確保し、リスクに備える必要があります。

固定金利のメリットとデメリットを把握した上で、検討するようにしたいですね。