不動産投資でワンルームマンションは危険！？その魅力と注意点とは

不動産投資は、マンションやアパートを1棟、もしくは戸建てを購入して、それを運用していくというイメージを持つ人は多いかもしれません。しかし最近では、マンションの1室のみを購入する不動産投資【ワンルームマンション投資】が人気になっているのです。

マンション1室だけであれば、初期投資は1棟購入するよりも抑えられます。だからこそ始めやすいと言えるのですが、実はワンルームマンション投資で失敗する人も多く、注意しなければいけないポイントもあるのです。

今回は、そんなワンルームマンション投資の魅力と注意点について、詳しくご紹介していきましょう。

ワンルームマンション投資のメリットとは

ワンルームマンション投資は、他の不動産投資と比較して次のようなメリットがあります。

• 投資金額が抑えられる
• 管理の手間がかからない
• 立地条件が良ければ比較的売却も容易

それぞれのメリットについてご紹介していきましょう。

投資金額が抑えられる

不動産投資には、主に以下の方法があります。

• マンション一棟買い
• アパート一棟買い
• マンション一室購入
• 戸建て購入

マンションを一棟買いするとなれば、1億以上の資金がかかるのは珍しくありませんし、アパートでも8,000万円程度に資金が必要となるでしょう。

戸建てに関しても、土地代も会わせると3,000万円程度必要になることは珍しくありません。不動産投資はお金がかかる、というのは事実なのです。

しかし、マンションの一室購入、特にワンルームマンションの購入であれば、1,000万円程度から探すこともでき、比較的少額からの投資が可能なのです。

安く購入して入居者がきちんと確保できれば、確実に収益に繋がります。投資金額が抑えられますので、ローンを申し込まずに購入できる場合もあるでしょうし、ローンを申し込むとしても比較的少額で済む場合もありますね。

　

管理の手間がかからない

マンションやアパートを一棟買いすると、管理や維持に関する費用も考えなければいけません。居住者からのクレーム対応に追われる可能性があります。

しかし、分譲マンションであれば管理会社や管理組合がしっかりしていますので、そちらに管理を任せることで面倒な処理に追われることはありません。

ワンルームマンションを購入して投資を行う際には、その賃貸管理について管理会社に依頼し、対応してもらうようにすることをオススメします。

不動産投資に関する費用を知りたい方はコチラの記事へ
不動産投資で必要となる初期費用の内容・金額を徹底解説！

立地条件が良ければ比較的売却も容易

ワンルームマンションを購入しても、何らかの理由によってそれを手放さなければいけない状況があるかもしれません。しかし、買い手が無ければマンションを売ることはできません。

ワンルームマンションは、立地などの条件さえ良ければ比較的売却はしやすいと言えます。これがマンション一棟、アパート一棟などになると、金額も大きくなるので、売るのも容易ではありません。

ワンルームマンション投資のデメリットとは

では、ワンルームマンション投資のデメリットについてチェックしておきましょう。

• コストがかかる
• 大きな収益は期待できない
• 時間が経過すれば流動性が低くなる
• 管理組合がきちんと機能しなくなれ手間がかかる

各デメリットについて解説していきましょう。

コストがかかる

ワンルームマンションは購入資金こそ抑えられますが、実は購入後のコストがかかってしまう傾向にあります。

マンションの場合、毎月のコストとして以下の物が発生します。

• 管理費
• 修繕積立金

この金額は、購入時から変わらないというものではありません。

管理費と修繕積立金は、マンションの築年数が上がるにつれて金額も上昇する可能性があり、毎月のコストが上がってしまうというリスクがあるのです。

また、固定資産税、都市計画税の負担もしなければいけませんね。

ワンルームマンション投資を考えるときには、毎月のランニングコストについてもしっかり確認しておく必要があるのです。

大きな収益は期待できない

ワンルームマンション投資では、一室の賃料が収入となります。ローン返済や管理費などの必要経費を差し引くと、思いのほか収益が少ないということも珍しくはありません。

また、マンションの価値は年々低下し、設定できる家賃も下がってしまいます。

購入当時の家賃収入がずっと得続けられるわけではない、ということを認識しておきたいですね。

不動産投資のローンに関する特集記事もございます。
不動産投資のオーバーローンとフルローンの特徴と違いを解説！

時間が経過すれば流動性が低くなる

先ほども紹介しましたが、マンションやアパートといった不動産は、年数が経過すれば徐々にその価値は下がっていきます。築年数が経過したマンションは、家賃も低く設定されることになり、更に入居者の確保も難しくなってしまいます。

ワンルームマンションは、常に一定の需要があるものです。だからこそ、他よりも良い条件にして入居者を確保しようとすれば、家賃を下げるしかなくなってしまいます。

売却しようと思っても、購入時よりかなり安い価格になってしまうことも珍しくありません。ワンルームマンションは比較的売却しやすいというメリットを挙げましたが、その価格は低いものになってしまうことがあるという点を覚えておきましょう。

管理組合がきちんと機能しなくなれば手間がかかる

ワンルームマンションの管理については、基本的に管理会社や管理組合に任せておけば安心だという説明をしました。

しかし、築年数が経過するとその管理がきちんと行われなくなる場合があります。きちんと管理組合などが機能しなければ、水回りや共有部分の補修・メンテナンスもうまく行われなくなり、マンションの状態が悪くなってしまいます。

購入したのは1室で、その部屋のメンテナンスは自分でどうにかできても、共有部分のメンテナンスについて全て手を出すわけにはいきません。

きちんと管理してくれるマンションを選ぶということも、大切なのです。

不動産投資では新築と中古どちらがお得？

ワンルームマンションの不動産投資には、新築と中古どちらかを選択することができます。

では、どちらを購入した方が良いのでしょうか。それぞれのメリット・デメリットを見ていきましょう。

	新築マンション	中古マンション
メリット	・法整備後に建築されているので 　安心感がある ・市場価格・評価が高いので 　相応の家賃設定が可能	・比較的安価での購入が可能
デメリット	・新築で購入しても 　入居者が1年入らなければ 　中古扱いになる ・最初は高い賃料が設定できても 　築年数が経過すれば 　賃料を下げざるを得なくなる	・売ろうと思ったとき 　希望価格で売れない場合がある ・築年数が経過することにより 　入居者の確保が難しくなる

新築は、”新築”というだけで魅力があるので、立地等の条件が良ければ入居者を確保しやすいというメリットがあります。また、最初の入居者に関しては相場よりも高めの賃料設定も可能です。

ただ、新築なのは当然最初だけです。築年数が経過すれば中古マンション扱いとなり、周辺の家賃相場とそろえる、もしくはそれよりも下げなければ入居者の確保が難しくなってしまいます。

また、中古マンションは購入時には比較的安価で購入できるというメリットはありますが、築年数が経過していることで、入居者の確保が難しくなってきます。

賃料を大きく下げざるを得なくなる可能性もあり、いっそのこと売却したいと思っても希望よりも低い金額を提示されなかなか手離せないという状況になってしまう恐れがあるのです。

新築マンション、中古マンション共通して言えるのは、長期間保有すると入居者確保や賃料の維持、売却時の価格が低くなるなどのリスクがあるということですね。

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