不動産投資で必要となる初期費用の内容・金額を徹底解説！

自己資金をうまく活用するため、色々な投資が注目されています。その1つが、不動産投資です。不動産投資は高額な資金が必要だというイメージがあるかもしれませんが、実は限られた資金でも不動産投資を行うことはできるのです。

不動産投資ではどのような費用が必要となるのか、初期費用の内容・金額に加え、必要となる年収などについてもご紹介していきましょう。

不動産投資はどんなもの？基本的なやり方とは

まずは、不動産投資について基本的なやる方をご紹介していきます。

つまり、不動産投資を始めるためには不動産を手に入れることから始める必要があるわけですね。

不動産を購入する際、必要となる金額全てを自己資金で賄うことができれば理想ですが、数千万円という不動産購入はローンを利用するという人がほとんどです。

不動産投資をするためには、まず自己資金がいくら必要か、初期費用としていくら準備する必要があるのか、それを知ることから始めましょう。

不動産投資に必要な費用をチェック

不動産投資では、どのような費用が必要となるのでしょうか。

主に必要となるのが、以下のものです。

• 物件購入費用
• 初期費用

物件購入費用は、物件の価格ですね。不動産投資をする物件は、マンション・戸建て・アパート一棟でも、新築・中古でも構いません。

あとは、初期費用が必要となります。不動産投資ではこの初期費用が重要となってくるので、詳しくご紹介しておきましょう。

不動産投資の初期費用明細を徹底解説

不動産投資を行うための初期費用としてはどのようなものが必要となるのでしょうか。

• 仲介手数料
• 保険料
• 登記費用
• 司法書士手数料
• 印紙税
• 不動産取得税
• ローン事務手数料、ローン保証料

それぞれの費用について、その内容と金額目安を表で確認していきましょう。

項目	内容	金額
仲介手数料	購入する物件を仲介した 不動産仲介会社へ支払う	不動産価格に応じて変動 不動産価格の3～5％が目安
保険料	火災保険や地震保険などの 各種保険料	申し込む先によって変動
登記費用	登記をする際に国に治める 登録免許税など	評価額の1,000分の20(売買時)
司法書士手数料	不動産登記を行う際に 司法書士に支払うもの	1件につき数万円 司法書士によって異なる
印紙税	売買契約書に貼る 印紙代	物件価格により変動 5,000万円を超えない場合は 1～2万円程度
不動産取得税	固定資産税評価額に対して 課せられる税金	固定資産評価額×3％
ローン事務手数料 ローン保証料	融資を受ける場合に 銀行へ支払うもの	費用が3～5万円と決められている もしくは 融資額の1～2％など定められている

これらの金額を合計すると、不動産を購入する際には初期費用としておよそ物件価格の8～10％が必要になると言われています。

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不動産投資のオーバーローンとフルローンの特徴と違いを解説！

自己資金100万円で不動産投資！？その秘密とは

不動産投資をするためには、多額の自己資金が必要だと思っている人がいるかもしれません。

しかし先ほども紹介した通り、初期費用さえ自己資金で用意できれば不動産を購入できる可能性があります。

では、自己資金100万円で不動産投資は始められるのでしょうか？初期費用は、不動産物件価格のおよそ8～10％が目安であると紹介しました。

つまり、自己資金100万円でも、物件価格が1,000万円以内であれば不動産を購入、投資をすることができる可能性があるのです。

　

100万円のみ・ローンなしで不動産投資ができる可能がある！？

また、不動産投資にはいくつか種類があります。

• 区分マンション
• 一棟アパート
• 戸建て

この中で、戸建てや一棟アパートになると、数百万円から数千万円と言った高額な資金が必要となります。ローンを利用できるとは言っても、ある程度は自己資金の金額も必要となってくるのです。

しかし、区分マンションであれば比較的少額から不動産投資を始めることが可能です。

実は、100万円あれば購入できる区分マンションは多くあります。

築年数が古い、不便なところにある、など、条件が良いわけではありませんが、利回りが高く入居者さえ確保できれば利益を上げることも十分可能です。

ただ、入居者が入らなければ意味がありませんし、リフォーム代などで別途費用がかかってしまう場合もありますので注意が必要です。

不動産投資の小口化なら手持ち現金が少なくても投資が可能

先ほど、100万円という資金が用意できた場合に可能な不動産投資方法として、2つの方法をご紹介しました。

• 100万円を初期費用として頭金不要の住宅ローンを利用する
• 100万円で購入可能な物件を探す

ただ、最近は少額の資金で不動産投資ができる、不動産投資の小口化が注目されています。

つまり、少ない資金でも高額な物件に投資することができるのです。不動産投資の小口化には、他にも以下のようなメリットがあります。

• リスク分散ができる
• 管理は運営会社に任せられる
• 売却しやすい

1つの物件を購入すれば、入居所が入らないなどで思うように利益を上げられない可能性があります。しかし、不動産投資の小口化であれば、複数の不動産に分散して投資をすることで、リスクを回避することができるのです。

また、面倒な管理が運営会社にお任せとなるのは大きなメリットですね。

ただ、資産管理や運営のための報酬を支払わなければいけないため、比較的利回りは低め、つまり、ローリスクローリターンになってしまいます。

あとは、自分が所有している口数についての売却は自由ですから、自分の希望する分だけ売却できる自由度の高さも魅力だと言えるでしょう。

同じく少額で不動産投資ができるREITとの違いは？

少額で不動産投資ができる方法として、REIT(リート)があります。REITと不動産投資の小口化との違い、それは、REITが不動産投資信託であるという点です。

証券取引所に上場し、株式と同じように売買できるのがREITですね。また、投資信託になりますから1口あたり数万円程度と、不動産投資の小口化より更に少額からの投資が可能となっています。

ポイントは安定した収入？年収が低くても不動産投資はできる！

不動産投資をするためにローンの申し込みが必要になった場合、まずローン審査をクリアしなければいけません。

住宅ローンの審査は、審査基準が厳しく低収入では無理、そう諦めてはいませんか？実は、収入が低くても住宅ローン審査に通ることは可能です。

その際に重要となるポイントが、以下の点です。

• 勤続年数
• 勤務先・雇用形態
• 個人信用情報

収入はもちろんチェックされますが、実は審査を通る際に必要なのは”高収入”ではなく”安定した収入”です。

収入が安定していると判断されるためには、勤続年数が長い、正規雇用、サラリーマンや公務員で決まった収入が得られる、といった点がポイントとなります。

これらをクリアしていれば、収入が低くても融資を受けられる可能性はあるのです。

また、いくら収入が高くても自己破産経験者や延滞経験者だと、審査に通るのは難しくなります。個人信用情報に問題がないということも、重要なポイントですね。

年収が高いから住宅ローン審査に通る、ということではなく、安定した収入を得られ、毎月しっかりと返済ができると判断された人が審査に通ることができるのです。

不動産投資の選択肢が広がる条件とは

年収が低くても融資審査をクリアすることができるとは紹介しましたが、この条件さえクリアしていれば更に条件が良い融資が見込める、というポイントがあります。それが、以下の点です。

• 年収500万円以上
• 夫婦の年収が合算できる
• 自己資金が物件価格の2割以上確保できる

金融機関によって融資の基準は異なりますが、年収が500万円以上あれば融資の幅が広がるようです。

また、1人の年収が低くても、夫婦2人の年収合算が可能であればそれだけ収入額が上がり、1人で申し込むより高い融資額が期待できます。

後は、自己資金が多く用意できればそれだけ返済負担が少なくなりますので、融資を受けやすくなりますね。

不動産投資をする際のローン審査については、年収が全てではないということを覚えておきましょう。

同じ元手でもレバレッジを活用すれば不動産投資がお得に！？

不動産投資をする際、どうしてもローン金額を抑えたいと考えてしまいます。もちろん、借入金額を少なくした方が返済負担は減るわけですが、不動産投資の場合は高額な不動産を購入した方がお得になる場合があります。それが、レバレッジ効果です。

自己資金が1,000万円あった場合を例に考えてみましょう。

購入物件価格	年間収益 利回り8％	年間利息額	実質収益 (年間収益ー年間利息額)
1,000万円	80万円	0円 (借入無しの為)	80万円
3,000万円 (ローン2,000万円)	240万円	金利3％の場合 約60万円	240万円ー60万円 ＝180万円

つまり、レバレッジ効果を活用すれば同じ元手でもより多くの収益を得られる可能性があるのです。

ローンなしで不動産を購入していた方が、結果的に得だったということがあり得ますから、レバレッジ効果を期待する不動産投資を行う際は慎重に検討したいですね。

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