不動産売却の流れ
インスペクションとは?瑕疵保険の加入とセットで行うメリット

インスペクションとは?瑕疵保険の加入とセットで行うメリット

この前天井の雨漏りを見つけたんですが、そのまま家を売ることはできますか?
もちろん雨漏りしたままでも自宅を売却できますが、買主にきちんとその旨を伝えなければなりません。

雨漏りやシロアリ被害などを修理せずに売却する場合、売主は買主に対してその瑕疵(かし)を報告する義務があります。

また民法上の規定では、売主が気づかなかった瑕疵についても、その責任は売主が負わなければならないとされているのです。

売却後の瑕疵トラブルを防ぐためには、売り出す前に建物検査をおこない、物件の安全性を証明しておくことが大切。

売買物件に不具合がないかどうか、専門業者が検査することを「インスペクション」といいます。

当記事では不動産売却におけるインスペクションや、瑕疵保険の加入について詳しく解説します。

売主が負わなければならない責任をきちんと理解して、トラブルのない不動産売却を心がけましょう。

インスペクションとは?売買物件の建物検査をおこなう理由

インスペクションとは売買物件の不具合を把握するために、専門知識を持った建築士が第三者の立場から住宅診断をおこなうこと。

構造耐力上の安全性や状態、雨漏りの有無など、国土交通省のガイドラインに定められた項目に沿って実施されます。

不具合が見つかることなくインスペクションに合格できれば、自宅の安全性を証明することが可能です。

中古住宅の購入者は購入後に見つかる、物件の不具合に大きな不安を抱えています。

売主は買主の不安を解消することで、不動産売却を有利に進めることができるでしょう。

インスペクションを利用したいときは、どうすればいいですか?
インスペクションをおこなう専門業者にお願いしましょう。

媒介契約した不動産会社から、提携先の業者をあっせんしてもらえることもあります。

インスペクションの流れ

インスペクションのメリットを売主と買主の目線で理解しよう

インスペクションのメリットを売主と買主、それぞれの立場からみていきましょう。

イスペクションをおこなうメリット
売主 ・納得して購入してもらえる
・セールスポイントにつながる
・瑕疵保険に加入できる
・引き渡し後のトラブルを防げる
買主 ・中古物件のリスクを避けられる
・物件の構造や設備を把握できる
・メンテナンスの見通しをたてられる
・引き渡し後のトラブルを防げる

インスペクションを利用するほとんどの人は、中古一戸建てやマンションの購入を検討する買主です。

買主は「欠陥住宅ではないか」「購入後どのくらいでいくら補修費がかかるのか」など、物件の安全面や信頼性に大きな不安を抱えています。

物件状態の良さが証明できれば、買主がすぐ見つかったり、希望価格で売却できたりするかもしれません。

またインスペクションをおこなうことで、引き渡し後の不具合=瑕疵(かし)トラブルを未然に防ぐことが可能です。

屋根裏や床下などの見えない部分に、瑕疵が隠れたまま売却した場合、引き渡し後に買主と大きなトラブルに発展してしまう恐れも。

見えない箇所の不具合は毎日住んでいる人でも、なかなか気づかないものです。

専門家の目でしっかり検査をしてもらい、現時点で何も問題がないことを、きちんと証明してもらいましょう。

インスペクションの調査内容や所要時間、負担費用を理解しよう

インスペクションは国土交通省の定めるガイドラインに従い、専門家の目視や触診によっておこなわれます。

具体的な調査内容は次のとおり。

インスペクションのおもな調査内容
項目 詳細
屋根 ・ヒビ割れやズレ
・梁の構造や状態
・換気状況
・断熱材の状態
外壁 ・ヒビ割れ
・壁の浮きや剥がれ
・塗装の状態
基礎 ・建物の傾き
・扉の開閉具合
・柱の状態
・耐震調査
床下 ・シロアリ被害
・構造の状態
建物内部 ・結露跡
・雨漏り跡
・変形の状況
・天井や床の欠損
設備管理 ・給排水管の状態
・換気ダクトの状態

インスペクションの調査内容

インスペクションは目視や動作確認などの、非破壊検査が中心。2~3時間あればほとんどの項目を調査できます。

インスペクションの費用はどのくらいですか?
依頼する業者によって価格は異なりますが、だいたい5~10万円かかります。

インスペクションは売主と買主どちら側も、実施できるサービスです。

費用負担はインスペクションを希望し、実施した側が負います。

売主が希望しなくても、買主側から自宅のインスペクションをお願いされるケースは十分に考えられます。

「もし瑕疵が見つかって、売却できなかったらどうしよう」と考えて、インスペクションを断ろうとする売主も多いはず。

しかし売却後に瑕疵が見つかってトラブルが起きると、もっと面倒な手続きが必要になるかもしれません。

インスペクションに対する不安が大きい場合、売却仲介の担当者ともよく話合って、やるべきかどうかを判断しましょう。

仲介不動産会社が無償でインスペクションを実施してくれるケースもありますよ。

瑕疵(かし)担保責任とは?売主と買主の間で取り決める責任問題

中古物件の売買契約では「売却後に問題があったとき誰がどう対応するか」といった内容を、売主と買主で確認しなければなりません。

契約後に見つかった瑕疵に対して、売主が負う責任のことを「瑕疵担保(かしたんぽ)責任」といいます。

なんで売主だけが、責任を負わなければいけないんですか?
買主は瑕疵のないことを想定したうえで多額の代金を支払い、物件を購入することになります。

売主は買主との利益バランスを取るために、認識の有無に関わらず「瑕疵担保責任」を負わなければなりません。

この瑕疵担保責任により、引き渡し後に瑕疵が見つかった場合、買主は売主に対して「損害賠償の請求」「売買契約の解除」ができます。

瑕疵担保責任とは

個人間の不動産売買では、瑕疵担保責任の期間を物件の引き渡しより2~3カ月間に設定するケースが一般的です。

引き渡しから3ヵ月の瑕疵担保責任を設けた場合、期間が過ぎれば、売主はその責任を免除できます。

「瑕疵担保責任を一切負わない」と取り決めることも可能ですが、その代わりに売買価格の値引きするといった対応が必要になるでしょう。

引き渡し後のトラブルを避けるためにも、買主と売主の間で「瑕疵担保責任」の期間や範囲を、きちんと定めておきましょう。

インスペクションと瑕疵保険の加入をセットでおこなうメリット

買主の合意があれば、売主は期間を定めて瑕疵担保保証を免責できます。

ただ買主からしてみれば、保証期間が数ヶ月しかない不動産には怖くてとてもじゃないけど、手を出せないというのが本音。

そこで今注目されているのが既存住宅売買瑕疵保険(中古住宅向けの瑕疵保険)です。

瑕疵保険に加入する場合、インスペクションとは別に建物検査をおこなう必要があります。

会社によっては、インスペクションと瑕疵保険の加入をセットでおこなえるところも。

瑕疵保険への加入で売主が得られるメリットは、次のとおり。

インスペクションのあと瑕疵保険に加入するメリット

それぞれについて、詳しく解説します。

【瑕疵保険のメリットその1】物件引き渡し後の安心感が得られる

人間ドックの精密検査で異常がなかった人でも、数年後に大きなが病気が見つかるケースはよくある話。

同様にインスペクションを実施した住宅であっても、何かのきっかけで瑕疵が発見される可能性は十分に考えられます。

瑕疵保険の保証があれば、不動産売買における瑕疵のリスクを最小限に抑えることが可能です。

瑕疵保険のおもな保証内容は、次のとおり。

瑕疵保険の内容
保険期間 引き渡しから最長5年
保険金額 上限1,000万円
対象の瑕疵 ・構造耐力上主要な部分
・雨水の侵入を防止する部分
保険料金 住宅の構造や床面積、保険業者などによって異なる
※個人間の既存住宅タイプ
リフォーム工事部分の瑕疵が見つかった場合、補修費用に対して保険金が支払われる「リフォーム工事タイプ」の瑕疵保険もあります。

【瑕疵保険のメリットその2】不動産の付加価値を上げられる

引き渡し後に発見される物件の不具合は、買主にとって最大の不安要素。

瑕疵保険に加入して物件の安全性を保証できれば、買主にも大きな安心感を与えられます。

またインスペクションを受けていない、近隣のライバル物件と大きな差をつけることが可能です。

不動産の付加価値もぐんとアップするため「相場よりも高く売れる」「買手がつきやすくなる」といった、メリットが得られます。

【瑕疵保険のメリットその3】住宅ローン減税が受けられる

住宅ローン減税は築年数や延べ面積などの要件が厳しく、中古住宅ではなかなか受けられないケースがほとんど。

瑕疵保険に加入する物件であれば、そのほかの要件を問わずに住宅ローン減税の優遇を受けることが可能です。

買主の税金負担を減らせるため、物件の大きなアピールポイントにつながります。

インスペクションと瑕疵保険を理解して不動産売却に活かそう

「インスペクション」「瑕疵保険」は売主と買主双方の不安を取り除ける、不動産売却にメリットの大きい制度。

インスペクションをおこなうことで、売却する物件の安全性を証明することが可能です。

さらに瑕疵保険への加入で、売却後に発見される瑕疵に対して安心保証が付きます。

物件の安全性や安心感を追求することで、自宅の評価が高まり、売却を有利に進められるかもしれません。

瑕疵保険の加入によって「住宅ローン減税」の優遇を受けられるのは、買主にとっても大きなメリットです。

万が一売却後に瑕疵が発見されると、買主から売買契約の解除を求められも考えられます。

売却後に起こりうるリスクに備えておけば、自信を持って物件をおすすめできますよ。

※記載の情報は2019年3月現在のものです。