不動産売却の流れ

不動産売却にかかる費用を一覧でチェック!売却で戻ってくるお金も

自宅や土地を売却する際「どのくらい費用がかかるのか?」疑問に思う人は、多いですよね。

不動産売却には「仲介会社に支払う手数料」や「譲渡所得にかかる税金」といった、さまざまな費用が必要です。

またそれぞれ支払うタイミングが違うため、必要なときにお金を用意しておかなければなりません。

当記事では不動産売却にかかる諸費用について、おおよその金額や支払うタイミングなどを詳しく解説しています。

自宅を売却して戻ってくる3つのお金も紹介しているので、あわせて参考にしてください。

不動産売却にかかる諸費用一覧とお金が必要なタイミング

マンションや戸建て、土地の売却にかかる費用とその必要性について、次の表に一覧でまとめました。

不動産売却の諸費用一覧
おもな費用 おおよその金額 必要性
測量費用 30~50万円 ◯(※1)
インスペクション
(瑕疵保険の加入)
5~10万円
ホームステージング代 5~30万円
仲介手数料+印紙代 売買代金による
登記費用 3~10万円 ◎(※2)
ハウスクリーニング代 1~10万円
譲渡所得にかかる税金 譲渡所得額による ◎(※3)
(※1)戸建て、土地の場合
(※2)ローン残債がある、相続登記の場合
(※3)譲渡所得がある場合
◎:必ず必要
◯:任意だがなるべく用意したい
△:余裕があれば用意したい 

それぞれの費用を支払うタイミングは、次のとおりです。

不動産売却にかかる費用と支払うタイミング

不動産売却にかかる費用は、売主や物件の状況でかなりの差が出ます。

自分はどのような費用が必要なのか、事前にしっかりチェックしておきましょう。

ではそれぞれの費用と必要性について、詳しく見ていきましょう。

【不動産売却にかかる費用その1】確定測量のための費用

土地や戸建てを売却する際は、面積や隣地との境界を明確するための「確定測量」が必要です。

測量費用は面積や杭の有無、立会人の数などによって異なり、一般的な測量の相場は30~50万円。基本的には売主負担となります。

不動産売却における確定測量は、法的に義務付けられているわけではありません。

ただ売却後にトラブルが発生する恐れのある不動産は、念のために地積や隣地との境界を明確にしておくと安心です。

どのような場合に、確定測量が必要ですか?
正確な測量図のない古い土地や家屋、それから相続税を支払うために土地を物納する場合にも、確定測量が必要となります。

また買主から要望があった場合も、売主が費用を負担して確定測量をおこなわなければなりません。

不動産を購入する側としても、近隣トラブル防止のために地積や隣地との境界ははっきりさせておきたいものです。

確定測量の必要性については、不動産会社の営業担当者とも事前によく話し合っておきましょう。

測量図の種類や作成費用の詳細は、次の記事で詳しく紹介しています。

【不動産売却にかかる費用その2】インスペクション+瑕疵保険の加入

インスペクションとは、建物の不具合を把握するための住宅診断のこと。

住宅の床面積や業者によって検査費用が異なりますが、大体の相場は5~10万円ほどです。

インスペクションによって物件の詳しい状況を把握できれば、買主から大きな信頼を得られます。

瑕疵(かし)保険は売却後に発見された不具合に対して、補修費用が保証されるものです。

保険料は業者によって異なりますが、4~8万円ほど。

なかには10万円ほどで「インスペクション」「瑕疵保険への加入」をセットで提供する会社もあります。

インスペクションや瑕疵保険の詳細は、次の記事を参考にしてください。

【不動産売却にかかる費用その3】ホームステージング代

ホームステージングとは売却中の物件におしゃれな家具やインテリアをおいて、モデルルームのように仕上げてもらえるサービスです。

料金は業者やサービス内容によって大きく異なり、写真撮影時にLDKのみ依頼する場合は、数万円ほど。

全部屋まるごとコーディネートしようと思うと、数カ月で数十万円かかるケースもあります。

ホームステージングはかなりの手間や費用がかかりますが、その分「売買期間の短縮」「高値での売却」が大いに期待できますよ。

ホームステージングのメリットや注意点について、次の記事で詳しく紹介しています。

【不動産売却にかかる費用その4】仲介手数料

不動産仲介手数料は、売却の流れにおける「売買契約時」と「残代金決済時」の2回に分けて、半金ずつ支払うのが一般的です。

不動産会社が請求できる仲介手数料には、法律で上限額が定められています。

そしてどの業者も、上限額=仲介手数料として請求するケースがほとんど。

たとえば売買価格1,000万円の場合、36万円(税抜)の仲介手数料が必要です。

仲介手数料は2回に分けて半金ずつ支払うことが多く、売買契約時と残代金決済時それぞれで18万ずつ支払うことになります。

仲介手数料は買主から受け取る手付金や売買代金の一部から工面できるため、基本的に前もってお金を用意しておく必要はありません。

売買契約時には、買主から売買代金の10%を手付金として受け取れます。

売買価格1,000万円なら、買主から100万円の手付金が支払われることに。

不動産会社に支払う仲介手数料36万円(半金の18万円)は、その100万円から捻出できます。

仲介手数料の詳しい計算方法は、次の記事を参考にしてください。

売買契約時には、契約書作成に課税される印紙代も別途必要です。

たとえば売買価格3,000万円の場合、1万円の印紙代がかかります。

売買契約時の印紙代や必要書類は、次の記事で詳しく紹介しています。

【不動産売却にかかる費用その5】登記手続きにかかる費用

不動産売却の際、売主はおもに次の登記手続きが必要となります。

不動産売却における登記手続き
手続きのなまえ 必要なケース
抵当権抹消 ローン返済中の不動産を売却する場合
相続登記 相続した不動産を売却する場合

「抵当権」とはローンを借りる際、債務者の土地や建物に金融機関が設定する権利のこと。

万が一ローンを完済できない場合は、抵当権を設定した不動産を競売にかけて、その売買代金からお金を回収できます。

ローン残債のある不動産を売却する場合は、住宅ローンを一括返済して、この抵当権を抹消しなければなりません。

一括返済に必要な費用は、決済時に受け取った売買代金から支払います。

抵当権抹消の手続き

抵当権抹消の手続きに必要な費用は、次のとおり。

抵当権抹消に必要なお金
必要な費用 おおよその金額
司法書士の報酬 5,000~1万円
事前調査料 500~600円
登記簿謄本の取得費 500~600円
住民票の取得費 200~400円
登録免許税 1不動産につき1,000円
(土地+建物で計2,000円)
住所変更登記費用
(登記上と現住所が異なる場合)
1不動産につき1,000円
(土地+建物で計2,000円)※
※別途司法書士への報酬が必要

抵当権抹消の手続きは、売主がローンを借りている金融機関の窓口を通じて、司法書士に代行してもらいます。

司法書士への報酬は依頼する事務所によって異なり、一般的には1万円前後。

住所変更登記の手続きが必要な場合は、実費と合わせて2万円前後の報酬が必要です。

親から相続した不動産を売却する場合は、これから紹介する「相続登記」に必要な費用をチェックしましょう。

不動産を売却する際は、不動産の名義=売主となっていることが前提です。

親から相続した土地や建物を売却するには、司法書士に依頼して名義変更をおこなう必要があります。

相続登記完了までのおもな流れは、次のとおり。

相続登記のおもな作業手順
  1. 名義変更する不動産の物件調査
  2. 戸籍謄本等の取得による、相続人の調査
  3. 固定資産評価証明書等の書類収集
  4. 遺産分割協議書等の書類作成
  5. 相続人全員による遺産分割協議書への署名押印
  6. 法務局へ申請
不動産の相続登記って、こんなに大変なんですね。
ええ。相続の登記申請を自分でしようと思うと、かなりの手間や時間がかかってしまいます。

確実に手続きが完了できるよう、報酬を支払ってでも司法書士に代行してもらいましょう。

相続登記の手続きにかかる費用は、次のとおり。

相続登記に必要なお金
必要な費用 おおよその金額
司法書士の報酬 5万~10万円
登録免許税 不動産の評価額✕0.4%
固定資産評価証明書の取得費 200~400円
戸籍謄本の取得費 1通につき400~800円

相続登記には司法書士の報酬以外に、登録免許税や各書類の取得費が必要です。

司法書士への報酬額の相場は5~10万円ほど。

法務局での申請手続きのみなど、依頼する内容が少ないほど金額が安くなります。

事務所によっては、預貯金や車など、不動産以外の名義変更もまとめてお願いできるプランを用意しているところも。

専門家にすべてを任せることで、安心してスピーディーに手続きを済ませられますが、その分報酬額は20~30万円に跳ね上がります。

相続登記が完了するまでは、1~2カ月かかってしまうケースも。

遅くとも売買契約前には、手続きを済ませておきましょう。

【不動産売却にかかる費用その6】ハウスクリーニング代

ハウスクリーニングは売主が絶対にやらなくてはいけない、というわけではありません。

今までお世話になった自宅への感謝の気持ちや、買主に気持ちよく住んでもらいたいという思いのある人は、やっておいて損はないでしょう。

また内覧しに来た人によい印象を与えられるのも、ハウスクリーニングの大きなメリットです。

ハウスクリーニングにかかる費用の相場は、次のとおり。

ハウスクリーニング代の相場
場所 金額・内容
キッチンまわり <金額>
1万~3万円

<内容>
シンク/ガス台/グリル/蛇口/照明/壁面など

浴室 <金額>
1万~2万円

<内容>
浴槽(エンプロ内部込)/天井/蛇口/シャワー/壁面/床/換気扇など

トイレ <金額>
6,000~1万2,000円

<内容>
便器/便座/天井/壁面/床/タンクまわり/換気扇など

ベランダ・玄関まわり <金額>
1万円~(面積による)

<内容>
ベランダ/カーポート/外壁/玄関ポーチ/マンション共用部分など

家まるごと <金額>
マンション2LDK/3DK
4万5,000円~8万5,000円

一戸建て3LDK/4DK
6万7,000~10万5,000円

<内容>
キッチン/換気扇/浴槽/洗面所/トイレ/ガラス・サッシ/床など

毎日綺麗に掃除しているつもりでも、見えない汚れが蓄積して、気づいたら大変なことになっていた、というケースも珍しくありません。

多少のお金はかかりますが、プロに頼むことで素人の手では届かないようなすみずみの汚れまで、効率よく落としてくれます。

家全体のハウスクリーニングが難しい場合は、とくに汚れのひどい場所だけ利用するのもいいですね。

【不動産売却にかかる費用その7】譲渡所得にかかる税金

家を売って利益が出た場合は、不動産の譲渡所得税を納める必要があります。

譲渡所得税は「売却代金」から「住宅の取得費」や「仲介手数料などの譲渡費用」を差し引いた利益に対して、課税されるものです。

不動産売却にかかる譲渡所得税

では例として、売却した年の1月1日時点で5年以上の所有期間がある住宅の譲渡所得税を計算してみましょう。

【例】売却代金4,200万円、住宅の取得費3,000万円、譲渡費用200万円の場合

4,200万円ー(3,000万円+200万円)
=1,000万円(譲渡所得)

1,000万円✕20.315%(税率)
=203万1,500円(税額)

え?こんなにも税金がかかるんですか?
一定条件を満たせば、特例によって譲渡所得税を減らすことができますよ。

譲渡所得にかかる税金を少なくできる、おもな特例は次のとおり。

譲渡所得税を減らせる3つの特例
特例 内容
3,000万円特別控除 譲渡所得から最大3,000万円を差し引くことができる
軽減税率の特例 10年超えて所有した家を売ったとき、譲渡所得にかかる税率が軽減される
買換え特例 住み替えで得た譲渡所得への課税を、次回の売却時まで繰り延べられる
※「3,000万円特別控除」と「軽減税率」は併用可
「3,000万円特別控除」が適用されれば、先ほどの例で計算した譲渡所得1,000万円を全額控除できます。

不動産売却における譲渡所得の詳細は「不動産売却にかかる税金とは?計算方法や支払うタイミングを知ろう」の記事を参考にしてください。

不動産売却で戻ってくるお金を知って節税効果を得よう!

不動産を売却する際、ほとんどの人は支払う諸費用のことばかりに気を取られてしまいます。

しかし自宅を売却することで、手元にお金が戻ってくるケースもあるんですよ。

どのようなお金が戻ってくるのか、次のチェックリストで確認しましょう。

不動産売却で手元に戻ってくるお金

それぞれについて、詳細を見ていきます。

【不動産売却で戻ってくるお金その1】火災保険の解約返戻金

ローンで住宅を購入するときに、ほとんどの人が加入する火災保険。

自宅売却の際、この火災保険を中途解約することで、返戻金を受け取れるケースがあります。

たとえば契約時に10年分の保険料を一括で前払いした場合、7年目に解約することで、残り3年分の保険料が払い戻されることになるのです。

ただし解約返戻金は月割りで計算されるケースがほとんど。

契約期間が残り1カ月未満の場合は、返金を受けられない可能性があります。

また火災保険の解約返戻金を受け取るには、解約手続きをおこなわなければなりません。

自宅を売却する際は火災保険解約のタイミングを見計らって、確実に返戻金を受け取れるように手続きしましょう。

【不動産売却で戻ってくるお金その2】住宅ローン保証料の払い戻し

売却の際に住宅ローンを一括繰り上げ返済することで、前払いした住宅ローン保証料の払い戻しを受けられるケースがあります。

住宅ローン保証とは、債務者がローンを支払えなくなった場合、保証会社が代わりにローンを支払うというもの。

住宅ローンを組む際、ほとんどの金融機関ではこの保証料の支払いが必要です。

たとえばローン借り入れ時に、35年分の保証料を一括前払いしたとします。

その5年後、売却で一括繰り上げ返済した場合、残り30年分の保証期間がなくなるため、その分の保証料が返ってくるのです。

保証料の返金は「一括前払い」のみ対象となります!

支払い方法が「利息組み込み」の場合、保険料は返金されません。

【不動産売却で戻ってくるお金その3】譲渡損失による所得税などの還付

不動産売却によって損失が出てしまったら、所得税と住民税の還付を受けられます。

不動産の譲渡損失が出たときに、受けられる特例は次の2つ。

<譲渡損失の損益通算および繰越控除>
5年超えて所有した家(住宅ローンが残っている)の売却による損失を、給与所得などから損益通算・繰越控除

<買換えた場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除>
家を売却し、新たな家を買い換えたときに、売却した家の損失を、給与所得などから損益通算・繰越控除できる

損益通算ってなんですか?
売却で発生した譲渡損失を給与所得などから、差し引くことをいいます。

損益通算によって、その年の所得税や住民税を減らすことが可能です。

さらにその年の所得から控除しきれなかった譲渡損失は、翌年以後も繰り越して所得税や住民税を控除(繰越控除)できます。

譲渡損失による買換えの特例を利用した場合は、新しい家の住宅ローン控除も併せて受けることができますよ。

節税効果の得られる特例や控除をうまく利用して、かしこく不動産売却を進めましょう。

不動産売却にかかる費用と戻ってくるお金を確認しておこう

不動産売却には、さまざまな費用がかかります。

そのなかでもとくに必要性が高いのが「仲介手数料」「登記費用」「譲渡所得税」です。

ただ仲介手数料は、物件の売買代金から捻出することが可能。基本的に売主側で別途用意しておく必要はありません。

登記費用はローン残債がある人や相続した不動産を売却する人、譲渡所得税は売却で利益が出た人に必要なお金です。

また不動産売却によって戻ってくるお金には「火災保険の解約返戻金」「住宅ローン保証料の払い戻し」「譲渡損失による税金の還付」があります。

自分はどのパターンの払い戻しや還付を受けることができるのか、契約先や不動産会社の担当者に確認しておくのがおすすめです。

不動産売買に必要な費用はもちろん、手元に戻ってくるお金も併せてチェックして、計画的に売却活動を進めていきましょう。

※記載の情報は2019年7月現在のものです。

監修者メッセージ

売主さんは売買代金を受領することはしっかりと認識してますが、支払う費用があることはあまりわかっていません。

また引き渡し後に手続きすると戻ってくるお金があることも知らないことが多いようです。

それらをきちんとアドバイスするのも媒介業者の仕事です。

プロフィール
不動産売却カテゴリー記事監修(弘中純一)
弘中 純一
宅地建物取引士、一級建築士の資格を保有。
中古住宅・中古アパートの媒介業務・調査業務に従事し、現在は札幌市内の宅建業者にて専任の取引士を務めている。
2006年より、住宅に関する無料の相談サイトを開設し、住宅リフォームや中古住宅購入の相談に応じている。