土地の売却

土地測量の費用はいくら?測量をしないリスク・流れも詳しく解説

土地売却では、売却前に土地の正確な測量図を用意することがとても大切です。

測量図とは

土地の位置や形状、面積などを機器を用いて精密に測定し図面におこしたもの。

測量図の作成には、いくらかかるの?
土地の形状や測り方などにより金額の幅がありますが、35~80万円ほどかかります。
そんなに!?測量図って、ないとダメ・・・?
土地売却において正確な測量図がないと、買主から損害賠償を請求されるなどのトラブルが、後々起こるかもしれません。売却前に、きちんと測量することをオススメします。

当記事では土地売却に慣れない方でもわかりやすいよう、「土地売却で扱う測量図」や「測量の必要性」、「測量をしない土地」、「費用の相場」について詳しく解説します。

また「測量の依頼先」や「測量を進める手順」についてもお伝えしますので、土地の売却を考えている方はぜひ読んでみてくださいね。

測量図は3種類!土地売却では、確定測量図を作成するのが基本です

測量図には、次の3種類があります。

測定図の種類
確定測量図

隣接する民有地の所有者・道路の所有者(官民)の立ち会い・承認のうえ、境界確認を行って作られる図面。

現況測量図

塀などの位置から、現況を測り作られる図面。次の2種類がある。
1.隣接地との境界確認を行わないもの。
2.民有地との境界確認をした現況測量。

地積測量図

土地の面積などを、確定測量図を元に法務局の仕様で作成した図面。土地を分筆して、複数に分ける際に使用される。

これらのうち、土地売却では主に「確定測量図」が扱われます。それは確定測量図が、隣接地の所有者・官民ともに立ち会いのもと境界確認をしたうえで作成されるからです。

境界確認をすることで、より精密に図面作成ができるのはもちろん、正確な土地の値段を出したり、隣地とのトラブルを防止したりすることができるのです。

なかには、現況測量図の「民有地との境界確認をした現況測量」が選ばれることもあります。これは、隣地とのトラブルは主に民有地の所有者との間で起こるため、官民の立会いは必要ないと判断されることがあるからです。

しかし土地売却で現況測量図を使うには、売主と買主双方の合意が必要。測量前に買主が見つかっていない場合も、やはり「確定測量図」が適切といえます。

また地積測量図は、作成時期によっては地積が正確でない可能性があるため、土地売却ではあまり扱われません。

トラブルなく円滑に土地売買を進めるために、確定測量図の作成をオススメします。

測量費用は、土地形状などにより大きく変動!主に売主が負担します

土地売却の測量では、次のような費用がかかります。

土地売却の測量費用(100㎡以下の土地の場合)
確定測量

60万~80万円

民有地との境界確認をした現況測量

35万~45万円

測量費用は、土地形状・高低差・測量面積・境界標の有無・隣接所有者の人数などの条件により異なります。土地が広大であったり複雑な形状をしている場合は、更に高額になることも。

また土地売却では、主に売主が測量費用を負担します。

不動産会社などの仲介を挟む場合は、売主が仲介業者から測量を勧められ、費用を負担することが一般的です。個人での土地売買の場合は、売主と買主の双方が合意のうえ、費用を折半することもあります。

60万円・・・。こんなにお金をかけてまで、測量をする必要があるの?
土地売却において測量をしないと、リスクを伴う恐れがあるのです。しかし土地によっては、測量をしない場合もあります。詳しくは、次の章でお話ししますね。

測量なしの土地売却はトラブルの元?買主と合意のうえ測量しない事も

土地売却では、基本的に測量は必要です。

しかし場合によっては、測量を行わないこともあります。ここでは「測量を行う理由」や「測量をしない土地」について、詳しくお話しします。

測量なしの土地売却は、売主が損をする!円滑な売却の為にも測量を

トラブルなく円滑に土地売却を進めるには、売却前にきちんと測量をすることが大切です。

もし測量をしないと、次のようなリスクがあります。

測量をしないリスク
  • 土地を正確な値段で売却できない
  • 将来隣地との境界トラブルにつながる

測量をしない土地売却を、「公募売買」といいます。公簿売買では、登記記録の地積をもとに土地の値段を決定。しかし登録登記の地積は実際と異なることがあるため、正確な値段で土地売却できない可能性があるのです。

土地によっては、1㎡違うだけで土地の値段が大きく異なる場合があります。

地価が高い地域ほどその差は大きくなるため、測量をせずに安価な値段で売却してしまうと売主の多大な損失となることも。

また隣地との境界トラブルの可能性がある土地を、欲しいと思う買主はいないでしょう。

測量をして境界確認を行うことで、買主が安心して土地を買うことにもつながります。土地売却を円滑に進めるため、測量をして正しい測量図をつくりましょう。

土地価格の誤差より測量費用が高すぎる場合は、測量しないこともあり

次のような土地の場合、測量を行わないことがあります。

測量を行わない土地の例
  • 地価が低い土地
  • 広大な土地

これらの土地は、土地価格の誤差よりも測量費用が高額になることがあるからです。

ただし後のトラブル防止のため、測量を行わない公募面積で取り引きする旨を「売買契約書」に必ず明記しましょう。

ちなみにこれらの土地でも、分筆して売却する場合は測量が必須となります。

分筆とは、1つの土地を複数に分けること。確定測量図をもとに法務局で地積測量図をつくり、分筆登記をします。

確定測量をして境界確認をしなければ、分筆ができません。

分筆の期間は、場合によっては1ヶ月ほどかかることがあります。分筆が決まった時点で、早めに測量をしましょう。

測定って自分でできるの?土地売却では、土地家屋調査士に依頼しよう

測量は、誰かに依頼せずに自分ではできないの?
可能ではありますが、実際は難しいでしょう。測量に使う機械は高価なうえ、測量作業や図面作成の専門知識がいります。

とくに土地売却での測量は、「境界がはっきりしていること」と「登記に用いるための正確さ」が大切。そのため、個人での測量はハードルが高いでしょう。

土地売却では、境界確認や登記の専門家である「土地家屋調査士」への依頼がオススメです。

ちなみに測量自体は、「測量士」という専門家も行うことができます。しかし測量士は、土地売却で大切な「官民境界確認」や「登記を目的とした測量」を行うことができません。

誤って測量士に測量依頼をしても、その後あらためて土地家屋調査士に依頼することになり、費用が二重でかかります。土地売却で測量を行う場合、土地家屋調査士へ依頼をしましょう。

土地家屋調査士は、仲介であれば不動産会社から紹介してもらうことができます。自分でもインターネットや電話帳などで検索できますので、何社か見積もりをとって比較してみてもよいでしょう。

【測量の手順】完了まで2カ月かかることも!早めに取りかかろう

確定測量は、次の手順で進みます。

測量の手順
  1. 土地の情報を集める
  2. 測量前に現地の状態を確認
  3. 道路所有者・隣接地所有者と打ち合わせ
  4. 現地で測量
  5. 仮図面を作成
  6. 官民・隣接地の所有者と現地立ち会い
  7. 最終的な図面を作成

それでは、次から詳しくみていきましょう。

測量の手順1:土地の情報を集める

法務局や役所などで「登記簿謄本」などを取得し、「現時点で分かっている土地の情報」を集めます。

売主が用意すべき書類については、仲介する不動産会社や土地家屋調査士に確認をしましょう。

測量の手順2:測量前に現地の状態を確認

法務局や役所で取得した資料をもとに、土地家屋調査士が現況の確認をします。

測量の手順3:道路所有者(官民)・隣接地所有者と打ち合わせ

行政の担当者や隣接地の所有者と、「測量の事前説明」や「立ち会い日程」の調整を行います。

測量の手順4:現地で測量

土地家屋調査士が現地にて、調査・測量をします。

測量の手順5:仮図面を作成

測量結果から、仮図面を作成します。

測量の手順6:官民・隣接地の所有者と現地立ち会い

仮図面をもとに、官民・隣接地の所有者と現地で立ち会い確認を行います。

測量の手順7:最終的な図面の作成

すべての作業完了後、確定測量図の最終的な図面を作成します。

これらの作業がすべて完了するまでに、1ヶ月半~2ヶ月程度かかります。
結構大掛かりなんだな・・・。
仲介では仲介業者が、個人での土地売買では依頼した土地家屋調査士が、これらの工程を進めます。売主が大変な思いをすることはありませんので、安心ですよ。

土地売却を決めたら、なるべく早く測量を依頼しましょう。

正確な測量はトラブル防止になる!土地売却の前に早めに進めよう

測量費用は、相場が35万~80万円と決して安いものではありません。土地売却において、その費用を負担するのは主に売主です。そのため、多くの売主が節約を考えるでしょう。

しかし土地売買における測量は、個人で行うには難しいもの。また測量自体を省略してしまうと、売主が売買価格で損をするなどのリスクもあります。

売却の途中段階で測量をすると、売買価格の再設定が必要になるなど時間の損失も大きいです。

少しでも費用を押さえたい場合は、複数の土地家屋調査士に見積もりをとり、価格・作業内容ともに納得のいく業者を探すのがオススメ。地価が低いなど測量をしない場合もありますが、基本は測量費用を土地売却における必要経費ととらえ、正確な測量図を作成しましょう。