不動産売却の流れ

不動産売買における仲介手数料の計算方法を紹介!0円になる仕組みも

「不動産仲介手数料って意外に高い」と、感じたことはありませんか?

また「どうやって金額が決まるの?」「値引きはできる?」といった、仲介手数料の相場に疑問を持つ人も多いでしょう。

不動産仲介手数料には上限が定められており、宅建業者はその上限額を超える手数料を受け取ってはいけない、という決まりになっています。

最近では「仲介手数料0円」もしくは「半額」といった、不動産会社のネット広告もよく見かけるようになりました。

「仲介手数料0円でどう儲けるの?」と思わず首を傾げたくなりますが、じつはとてもシンプルな仕組みで利益を出しているんです。

当記事で不動産仲介手数料の計算方法や相場、手数料0円にできる仕組みについて、さっそくチェックしていきましょう。

不動産仲介手数料は3つの金額区分に分けて計算される

不動産仲介手数料には物件の売買価格に応じて、次のように料率が決められています。

不動産仲介手数料の料率表
売買価格 料率
200万円以下の部分 5%
200万円~400万円以下の部分 4%
400万円以上の部分 3%
※別途消費税が加算される
当てはまる売買価格に、料率をかけるだけでいいんっすよね?
じつは不動産仲介手数料の計算は、ちょっと複雑なのです。

次の例を見ながら、一緒に計算していきましょう。

たとえば自宅を1,000万円で売却した場合、不動産会社に支払う仲介手数料は、次のように算出します。

1料率にしたがって、売買価格1,000万円を3つに区分する

まずは売買価格1,000万円を「200万円以下の部分」「200万円~400万円以下の部分」「400万円以上の部分」の順に区分します。

不動産仲介手数料の計算方法

2「200万円以下の部分」を計算する

200万円以下の料率は5%なので、200万円✕5%=10万円となります。

3「200万円~400万円以下の部分」を計算する

200万円~400万円以下の料率は4%なので、200万円✕4%=8万円となります。

4「400万円以上の部分」を計算する

1,000万円から先ほど計算を終えた400万円を引いた、残りの600万円に料率3%をかけます(600万円✕3%=18万円)。

5料率ごとで算出した手数料を合算する

10万円+8万円+18万円=36万円+消費税となります。

ここでは仲介手数料の仕組みを理解してもらうために、計算方法をお伝えしました。

じつは今解説した例のように売買価格が400万円以上であれば、次の速算式に当てはめて仲介手数料を簡単に算出できます。

不動産仲介手数料の速算

売買価格1,000万円✕3%+6万円=36万円+消費税
ほんとだ!さっき算出した仲介手数料と同じ額になりましたね。
ね?簡単でしょ?

算出した仲介手数料には、消費税の課税も忘れないようにしてくださいね。

不動産仲介手数料に相場が存在しないワケとは

仲介手数料って、どの不動産会社も同じ金額なんですか?
ええ。現状ではほとんどの不動産会社が、同じ金額を定めています。

不動産仲介手数料には法律で上限額が定められており、その上限を超える額を請求することができません。

上限額は「不動産仲介手数料は3つの金額区分に分けて計算される」で紹介した「不動産仲介手数料の料率表」と同じです。

たとえば売買価格400万円以上の場合「売却価格の3%+6万円+税」を超える仲介手数料を、顧客に請求してはいけないと決められています。

そのためほとんどの不動産会社が、この上限額をそのまま仲介手数料の金額に設定しているのです。

仲介手数料の相場は決まっておらず、どの不動産会社も仲介手数料=売買価格の3%+6万円と、ほぼ一律になっています。

仲介手数料の値引きは正直厳しい!交渉のタイミングにも要注意

売買価格の3%とはいったものの、大きな金額が動く不動産取引。「仲介手数料は可能な限り抑えたい」というのが、売主の本音です。

不動産会社相手に仲介手数料の値引き交渉だなんて、本当にできるんですか?
値引き交渉自体は、問題ありません。

ただ現状では、不動産会社が値引き交渉に応じるケースはほとんどないでしょうね。

顧客から支払われる仲介手数料は、広告費や人件費などさまざまな活動の資金源となります。

不動産会社の仲介業務にかかる、おもな費用は次のとおり。

不動産仲介手数料のおもな内訳

あらゆるサービスを提供する不動産会社としても、大きな収入源となる仲介手数料を減らすわけにはいきません。

たとえ交渉成立したとしても、営業担当者のやる気がなくなり、サービスの質が落ちてしまう可能性があります。

ただ相場より高くてもすぐ売れるような人気物件であれば、多少の値引き交渉を受け入れてくれるケースもあるようです。

売却する不動産の人気度が高いようであれば、思い切って仲介手数料の値引きを試みてもいいかもしれませんね。

その際にもっとも注意してもらいたいのが、値引き交渉のタイミングです。

仲介手数料の金額は、不動産会社と交わす媒介契約締結の際に決定します。

不動産会社とのトラブルを避けるためにも、なるべく契約を交わす前に交渉しておきましょう。

一度契約を取り決めてしまうと、更新月までは簡単に内容を変更できません。

値引き交渉のタイミングは、なるべく逃さないように!!

「不動産仲介手数料0円」「半額」の仕組みはおもに2パターン

不動産仲介手数料って、意外に高いですよねー。
じつは最近「仲介手数料0円」や「半額」をアピールする、不動産会社も増えてきているんですよ。
え?仲介手数料が無料?!!!!

不動産仲介手数料は定められた上限額を超えなければ、不動産会社が自由に決めてよいというもの。

たとえ顧客から支払われる仲介手数料を無料にしても、法律上は問題ありません。

ただ報酬0円では「会社としてやっていけないのでは?」と、疑問に思う人も多いはず。

ではどのようにして、仲介手数料の値引きや無料を実現できているのか、代表的なビジネスモデルは次のとおり。

不動産仲介手数料0円のからくり
  • 両手仲介で片方から仲介手数料をもらう
  • 営業等の経費を徹底的にカットする

それぞれの仕組みについて、詳しく見ていきましょう。

【仲介手数料0円のしくみ1】両手仲介で片方のみ手数料をもらう

「仲介手数料0円」をアピールするほとんどの会社では、売主と買主双方の仲介業務を担当する「両手仲介」をおこなっています。

売主の仲介手数料が無料でも、買主の分はきっちりもらっているため、利益はしっかりと出ているのです。

不動産仲介手数料0円のしくみ

ただし「両手仲介」による取引をおこなうには、ほかの業者に顧客を取られないよう囲い込み行為をしなければなりません。

不動産売却による、マンション売却時の「囲い込み」の仕組み

「囲い込み」って、業法違反じゃないんですか?
じつは囲い込み行為自体、業法違反にはならないのです。

売主から囲い込みの了承をきちんと得ていれば、OKとされています。

つまり「仲介手数料は一切いただきませんが、囲い込み行為となってしまう点は了承ください」というカタチで営業をおこなっているということ。

この方法は不動産会社が直接買主を見つけなければならないので、売却力に乏しい会社だといつまでも売れ残ってしまう可能性があります。

また「仲介手数料が無料だから」という理由だけで、不動産会社を選んでしまうのはキケンです。

会社の利益だけを考えて、平気で質の悪いサービスを提供する業者に当たってしまう可能性も十分に考えられます。

囲い込みによる売却のデメリットを理解して、不動産会社の信頼性を見極めたうえで、利用するかどうかを判断しましょう。

【仲介手数料0円のしくみ2】営業等の経費を徹底的にカットする

仲介手数料の割安をアピールする会社には、経費削減の徹底化によって経営を成り立たせているケースもあります。

手数料収入を得られなくとも、きちんと利益が出せるよう業務の合理化を図っているのです。

ではどのような経費を削って、仲介手数料を低価格にしているのか見ていきましょう。

仲介手数料の低価格を実現する工夫
  • 宣伝広告はWebサイトやSNSのみ
  • 営業マンの人数制限
  • 事務所は駅から離れたところ
  • 社用車を持たない

「仲介手数料0円」もしくは「割安」をアピールするのは、首都圏エリアにある規模の小さい不動産会社がほとんど。

不動産売買が活発なエリアでは、集客争いが激しくなり、各社が仲介手数料を安くしてサービスの差別化を図るようになったのです。

大手のような安心感や手厚いサポートを求める場合は「仲介手数料0円」を謳った、不動産会社をあまりおすすめできません。

サービスの充実性を追求するのであれば、不動産会社に対してそれなりの仲介手数料を支払う必要があります。

「サービスの質」「知名度」「安心感」「価格」のどれを重要視するかは、人によって意見が分かれるものです。

「不動産売却において外せない条件はなにか?」自分のなかで優先順位を決めて、どの不動産会社のサービスと相性が良いのか、考えてみましょう。

仲介手数料は半金ずつ2回に分けて不動産会社に支払う

不動産仲介手数料は「売買契約の締結時」「引き渡し完了時」の2回に分けて支払うのが一般的です。

契約締結時に全額支払っても法的には問題ありませんが、不動産売買は土地や物件の引き渡しを経て、ようやく取引が完了するもの。

ほとんどの不動産会社が「売買契約時に50%」「引き渡し完了時に残りの50%」と2回に分けて、仲介手数料を請求しています。

たとえば売買価格2,000万円の場合、仲介手数料は(2,000万円✕3%+6万円)+(消費税1.08)=71万2,800円。

この半額の35万6400円を「売買契約時」と「引き渡し完了時」に分けて支払います。

不動産仲介手数料を支払うタイミング

また不動産仲介手数料は、現金での支払いが一般的です。

そんな大きな金額を持ち歩くなんて、なんだか不安だわ。
わざわざ現金を用意しておかなくても、売買契約時に買主からもらう手付金から仲介手数料を捻出できますよ。

売主の場合、売買契約時に買主から売買価格の5~10%の手付金を現金で受け取れます。

手付金が仲介手数料の50%を下回らない限り、当日までに現金を用意しておく必要はありません。

引き渡し時に支払う残り50%の仲介手数料についても、決済当日に買主が支払う残代金からの捻出が可能です。

「仲介手数料を支払うタイミング」「いくらずつに分けて支払うか」などの、具体的な支払い方法は不動産会社によって多少異なります。

仲介手数料の支払いかたについて、事前に営業担当者とよく話し合っておきましょう。

不動産仲介手数料の計算方法や支払うタイミングを理解しよう

不動産売却における、仲介手数料の計算方法はちょっと複雑です。

まず物件の売買価格を3つの金額に区分して、それぞれの金額に定められた料率を当てはめなければなりません。

計算が面倒な場合は、仲介手数料の速算式に売買価格を当てはめて計算してみましょう。

ただし速算式が使えるのは、売買価格400万円以上の物件からです。

最近では首都圏を中心に「仲介手数料0円」「半額」などを、アピールする不動産会社も増えてきました。

このような会社では、手数料0円にする代わりに「両手仲介」「そのほかの経費削減」といった方法で経営が成り立っています。

不動産の知識があまりなく、手厚いサポートを望む場合は「仲介手数料=上限額請求する、一般的な価格設定の不動産会社を選ぶのがおすすめです。

仲介手数料の金額や支払うタイミングは、営業担当者ともよく話合っておき、事前のトラブル対策を心掛けましょう。

※記載の情報は2019年4月現在のものです。