不動産売買における仲介手数料の計算方法を紹介！0円になる仕組みも

「不動産仲介手数料って意外に高い」と、感じたことはありませんか？

また「どうやって金額が決まるの？」「値引きはできる？」といった、仲介手数料の相場に疑問を持つ人も多いでしょう。

不動産仲介手数料には上限が定められており宅建業者はその上限額を超える手数料を受け取ってはいけないという決まりになっています。

最近では「仲介手数料0円」もしくは「半額」といった、不動産会社のネット広告もよく見かけるようになりました。

「仲介手数料0円でどう儲けるの？」と思わず首を傾げたくなりますが、じつはとてもシンプルな仕組みで利益を出しているんです。

当記事で不動産仲介手数料の計算方法や相場、手数料0円にできる仕組みについて、さっそくチェックしていきましょう。

不動産仲介手数料は3つの金額区分に分けて計算される

不動産仲介手数料には物件の売買価格に応じて、次のように上限の料率が決められています。

売買価格	料率（別途消費税が加算される）
200万円以下の部分	5％
200万円超400万円以下の部分	4％
400万円超の部分	3％

たとえば自宅を1,000万円で売却した場合、不動産会社に支払う仲介手数料は、次のように算出します。

まずは売買価格1,000万円を「200万円以下の部分」「200万円超400万円以下の部分」「400万円超の部分」の順に区分します。

200万円以下の料率は5％なので、200万円✕5％＝10万円となります。

200万円超400万円以下の料率は4％なので、200万円✕4％＝8万円となります。

1,000万円から先ほど計算を終えた400万円を引いた、残りの600万円に料率3％をかけます（600万円✕3％＝18万円）。

10万円＋8万円＋18万円＝36万円＋消費税となります。

不動産仲介手数料に相場が存在しないワケとは

不動産仲介手数料には法律で上限額が定められており、その上限を超える額を請求できません。

上限額は「不動産仲介手数料は3つの金額区分に分けて計算される」で紹介した「不動産仲介手数料の料率表」と同じです。

たとえば売買価格400万円超の場合「売却価格の3％＋6万円＋税」を超える仲介手数料を、顧客に請求してはいけないと決められています。

そのためほとんどの不動産会社が、この上限額をそのまま仲介手数料の金額に設定しているのです。

仲介手数料の値引きは正直厳しい！交渉のタイミングにも要注意

売買価格の3％とはいったものの、大きな金額が動く不動産取引。「仲介手数料は可能な限り抑えたい」というのが、売主の本音です。

顧客から支払われる仲介手数料は、広告費や人件費などさまざまな活動の資金源となります。

不動産会社の仲介業務にかかる、おもな費用は次のとおり。

• Webサイトや折込チラシ等の広告費
• 営業の人件費
• 各契約書類の作成費

あらゆるサービスを提供する不動産会社としても、大きな収入源となる仲介手数料を減らすわけにはいきません。

たとえ交渉成立したとしても、営業担当者のやる気がなくなり、サービスの質が落ちてしまう可能性があります。

ただ相場より高くてもすぐ売れるような人気物件であれば、多少の値引き交渉を受け入れてくれるケースもあるようです。

売却する不動産の人気度が高いようであれば、思い切って仲介手数料の値引きを試みてもいいかもしれませんね。

その際にもっとも注意してもらいたいのが、値引き交渉のタイミングです。

仲介手数料の金額は、不動産会社と交わす媒介契約締結の際に決定します。

不動産会社とのトラブルを避けるためにも、なるべく契約を交わす前に交渉しておきましょう。

「不動産仲介手数料0円」「半額」の仕組みはおもに2パターン

不動産仲介手数料は定められた上限額を超えなければ、不動産会社が自由に決めてよいというもの。

たとえ顧客から支払われる仲介手数料を無料にしても、法律上は問題ありません。

ただ報酬0円では「会社としてやっていけないのでは？」と、疑問に思う人も多いはず。

ではどのようにして、仲介手数料の値引きや無料を実現できているのか、代表的なビジネスモデルは次のとおり。

• 両手仲介で片方から仲介手数料をもらう
• 営業等の経費を徹底的にカットする

それぞれの仕組みについて、詳しく見ていきましょう。

【仲介手数料0円のしくみ1】両手仲介で片方のみ手数料をもらう

「仲介手数料0円」をアピールするほとんどの会社では、売主と買主双方の仲介業務を担当する「両手仲介」をおこなっています。

売主の仲介手数料が無料でも、買主の分はきっちりもらっているため、利益はしっかりと出ているのです。

「両手仲介」による取引をおこなうには、ほかの業者に顧客を取られないよう囲い込み行為をしなければなりません。

つまり「仲介手数料は一切いただきませんが、囲い込み行為となってしまう点は了承ください」というカタチで営業をおこなっているということ。

この方法は不動産会社が直接買主を見つけなければならないので、売却力に乏しい会社だといつまでも売れ残ってしまう可能性があります。

また「仲介手数料が無料だから」という理由だけで、不動産会社を選んでしまうのはキケンです。

会社の利益だけを考えて、平気で質の悪いサービスを提供する業者に当たってしまう可能性も十分に考えられます。

囲い込みによる売却のデメリットを理解して、不動産会社の信頼性を見極めたうえで、利用するかどうかを判断しましょう。

【仲介手数料0円のしくみ2】営業等の経費を徹底的にカットする

仲介手数料の割安をアピールする会社には、経費削減の徹底化によって経営を成り立たせているケースもあります。

手数料収入を得られなくとも、きちんと利益が出せるよう業務の合理化を図っているのです。

ではどのような経費を削って、仲介手数料を低価格にしているのか見ていきましょう。

• 宣伝広告はWebサイトやSNSのみ
• 営業マンの人数制限
• 事務所は駅から離れたところ
• 社用車を持たない

「仲介手数料0円」もしくは「割安」をアピールするのは、首都圏エリアにある規模の小さい不動産会社がほとんど。

不動産売買が活発なエリアでは、集客争いが激しくなり、各社が仲介手数料を安くしてサービスの差別化を図るようになったのです。

「サービスの質」「知名度」「安心感」「価格」のどれを重要視するかは、人によって意見が分かれるものです。

「不動産売却において外せない条件はなにか？」自分のなかで優先順位を決めて、どの不動産会社のサービスと相性が良いのか、考えてみましょう。

仲介手数料は半金ずつ2回に分けて不動産会社に支払う

不動産仲介手数料は「売買契約の締結時」「引き渡し完了時」の2回に分けて支払うのが一般的です。

契約締結時に全額支払っても法的には問題ありませんが、不動産売買は土地や物件の引き渡しを経て、ようやく取引が完了するもの。

ほとんどの不動産会社が「売買契約時に50％」「引き渡し完了時に残りの50％」と2回に分けて、仲介手数料を請求しています。

また不動産仲介手数料は、現金での支払いが一般的です。

売主の場合、売買契約時に買主から売買価格の5～10％の手付金を現金で受け取れます。

手付金が仲介手数料の50％を下回らない限り、当日までに現金を用意しておく必要はありません。

引き渡し時に支払う残り50％の仲介手数料についても、決済当日に買主が支払う残代金からの捻出が可能です。

「仲介手数料を支払うタイミング」「いくらずつに分けて支払うか」などの、具体的な支払い方法は不動産会社によって多少異なります。

• ツイート
• はてブ
• いいね