不動産売買における違約金とは？種類や事例、金額を詳しく紹介
不動産売買において注意する必要があるものの一つが、違約金です。
違約金には「不動産仲介業者との間で発生するもの」と「売主と買主との間で発生するもの」の2種類があります。
日頃から頻繁に不動産取引する機会がなければ、違約金について細かく知ることはないでしょう。
高額取引の不動産において、違約金は決して安くありません。違約金とはどんなものなのか、きちんと理解しておくことが大切です。
この記事では、違約金が発生するケースや金額相場ついてお伝えしていきます。
「媒介契約」に反すると、不動産仲介業者へ違約金を払う必要がある
不動産売却で不動産会社などに仲介依頼する場合、売主と業者で媒介契約を結びます。
この媒介契約に違反したときに発生するのが、違約金です。
具体的には、次のようなケースで発生します。
- 仲介業者との媒介契約を3カ月内に解除した
- 契約内容に違反する行為をおこなった
詳しくみていきましょう。
不動産業者との媒介契約を3ヶ月以内に解除した
不動産を売却する際に、売主と不動産会社の間で締結される「媒介契約」。
この契約を交わすと、「仲介サービスの内容」「仲介手数料」などが明確になり、不動産会社は売主に依頼された物件や土地の販売活動を始めます。
不動産業者と専任媒介契約や専属専任媒介契約を締結した場合、契約の有効期間は最長で3ヶ月以内となります。
その期間内に売主側が契約を解約すると、契約締結日から解約日にいたるまでに「仲介業務にかかわる実費」を不動産業者は売主に違約金として請求できることになるのです。
契約内容に違反する行為をおこなった
契約内容に違反する行為を売主がおこなった場合、一般的には媒介契約書上で定められている違約金の額を買主に支払う義務が生じます。
たとえば、専任媒介契約や専属専任媒介契約では複数業者との契約を禁止しています。そのため他の業者へ仲介依頼をすると、契約違反として違約金を支払わなければならなくなるのです。
なお媒介契約について詳しくは、次の記事でも紹介しています。
媒介契約の違約金額は、仲介手数料の金額に相当する
約定報酬額とは仲介手数料の上限を定めたもので、宅建業法により次のように決まっています。
| 売買代金 | 仲介手数料の上限 |
|---|---|
| 200万円以下の部分 | 5.5％以内の額 |
| 200万円を超え 400万円以下の部分 |
4.4％以内の額 |
| 400万円を超える部分 | 3.3％以内の額 |
これに消費税がかかった額を支払います。たとえば不動産売買価格が1,000万円の場合、違約金額は39万6000円（消費税10％）です。
媒介契約の違約金が仲介手数料に相当するのは、広告費や人件費などの実費が請求されるから。
その仲介業者に取引を完了してもらったわけではないとは言え、必要なお金はきちんと支払わなければいけません。
仲介業者へ違約金を支払わないようにするために、媒介契約の内容をきちんと理解したうえで進めましょう。
買主との売買契約に反しても、買主（売主）へ違約金を支払う必要あり
不動産を売る・買うと決めても、何らかの理由で取りやめになることがあります。
契約解除の種類によっては、違約金を支払わなくてはいけません。
- 手付解除
- 違約解除
売買契約時、売主は買主から手付金を受け取ります。
手付解除は契約違反（違約）ではなく、この手付金を「放棄」または「倍返し」などによって正式に契約を解除する方法のことです。
違約解除はその名のとおり、違約によるためなので損害賠償金として違約金が発生する解除です。
たとえば次のような場合、違約行為とみなされます。
- 売主が引渡日を過ぎても物件を引き渡さない
- 買主が支払期日を過ぎても代金を支払わない
- 売主または買主いずれかの故意（過失）によって契約が履行できない
違約解除では、契約時に定めた条項にしたがって違約金を支払います。どんな場合に違約解除となるのか、契約時にきちんと確認するようにしましょう。
売買契約の違約金額は、法律の制限内であれば自由に決められる
仲介業者との媒介契約に違反したときの違約金は、仲介手数料に相当するとお話ししました。
売買契約に違反した際の違約金は、基本的に自由に決められるとされています。
ただし法律によって、次のような制限はあります。
- 違約によって生じる損害と比べて、著しく高額としてはいけない
- ほかの契約解除事例の平均額を超える部分は、無効となる
- 取引相手が宅建業者の場合、違約金は代金の2割まででなくてはいけない
3350万円（土地）
＜違約金＞
670万円
（実際は売買代金と合わせて4020万円）
＜概要＞
ある土地の売買契約をした売主と買主。その土地は新しい建築ができない土地（市街化調整区域）だったが、建築許可を受けていると売主は買主へ説明し、契約締結へ至った。
しかしその後、許可は降りていないと判明し、裁判によって売主は買主へ違約金を支払うよう命じられた。
違約金はどんなときに発生するのか、契約締結時に必ず確認しよう
違約金は、媒介契約と売買契約それぞれで違反すると発生します。
不動産取引では手付金などさまざまなお金が動き、慣れない方には分かりづらいですよね。
いずれの場合も、大切なのは契約時に「どんな事柄が違反に相当するのか」を確認しておくこと。
もし裁判にまで発展すると、多大な労力・時間・お金を消耗します。
不動産売買は高額取引です。慎重に進めるようにしましょう。
媒介契約では契約違反をしようと考える人はいません。結果的に違反になってしまうこともあります。
媒介契約の違反では、媒介契約終了後に業者から紹介を受けた相手方と、業者を排除して契約をする「直接契約」があります。
注意しないとうっかりやってしまいそうなケースです。売買契約での違反には悪質なものもあります。
中古住宅・中古アパートの媒介業務・調査業務に従事し、現在は札幌市内の宅建業者にて専任の取引士を務めている。
2006年より、住宅に関する無料の相談サイトを開設し、住宅リフォームや中古住宅購入の相談に応じている。
