空き家の売却で思った以上の税金が発生！損しないための特例とは？

親の住んでいた実家が空き家になったので、売ることになった。また、相続予定だけど売却する方向で考えているという方。

空き家を売却した際の「税金」についても考えたことはありますか？

通常、住宅を売却して利益が出れば税金がかかります。しかし、その税金を少なくする、いわゆる控除が適用になる特例制度が存在するのです。

この特例を知らないと、数百万円も多くの税金を払うことになるかもしれません。

そこで今回は、空き家の売却で損しないための特例の使い方についてみていきましょう。ちなみに期間限定の制度もあるので要注意ですよ。

空き家を売却したらこんなに税金ってかかるものなの？計算してみた

空き家に限らず不動産を売却すると税金がかかります。

売却益は時に数百万円、数千万円にのぼることもあり、税金のことを計算しておかないと後からこんなはずでは…となることも。

そこで物件を売却した場合、税金がいくらほどかかるものなのか？実際に計算してみました。

居住用財産の譲渡した場合の税金は？

まずは基本中の基本、居住用財産（マイホーム）を売却した際の税金はどのように計算するのか押さえておきましょう。計算式は次のとおり。

譲渡所得＝譲渡によって得られた収入－（取得費＋譲渡費用）

この計算式を説明すると、売却した利益から当該住宅を購入したときの費用や売却に必要な諸費用（仲介手数料など）を差し引いたものが譲渡所得になります。

この譲渡所得に税金（所得税・住民税及び復興特別所得税）がかかるのです。

ちなみに税率ですが着目すべき点は所有期間。5年以下の場合は短期譲渡所得、5年超の場合は長期譲渡所得とよばれ、次のような計算で税額を算出します。

短期譲渡所得	所得税30.63％・住民税9％
長期譲渡所得	所得税15.315％・住民税5％

※復興特別所得税を含む

それでは、一切の特例を使わずこの税率のとおり計算したとします。

例：取得費1,000万円、譲渡費用100万円の住宅が2,000万円で売れた場合

2,000万円－（1,000万円＋100万円）＝譲渡所得900万円となります。

所有期間が5年以下の場合ですと900万円×39.63％＝356.6万円

5年超の場合は900万円×20.315％＝182.8万円

このように数百万円の税金がかかってくることがおわかりいただけたかと思います。

特例の適用なしで空き家を売却するとどうなる？

例えばあなたが親の実家を相続によって継いだのはいいけれど、どうせ空き家になるし売却してしまおうとなった場合。

所有している期間が短いので、上記のような高い税率がかかってくるのかと不安になりませんでしたか？

しかし、そこは安心してください。

適用条件等はあるものの、税金が優遇される制度があるので、そういった制度を上手く活用していきましょう。

税制優遇について詳しくは後述します。

ちなみに、空き家の売却では譲渡税の他にも注意しなければならない税金があります。

例えば、古家付きの土地では売れそうにもないから更地にして売りに出すという場合。

建物がない状態の土地には住宅用地の特例が適用されませんので、固定資産税等がアップする可能性があります。

土地に固定資産税の計算方法は、次の記事で詳しく紹介しています。

更地にした際の固定資産税については、こちらの記事をご覧ください。

空き家は放置していてもいいことはありませんし、更地にしたならば早めの売却が吉です。

空き家の売却でも3000万特別控除って使えるの？適用条件や注意点を解説

住宅を売却する際によく耳にするのが「3000万円特別控除」の特例ではないでしょうか？

この特別控除を使えるかどうかで税金の金額は大きく変わってきます。もし空き家の売却でも適用できるなら適用したいですよね？

それでは、この3000万円の特別控除の特例について詳しくみてみましょう。

3000万円の特別控除とは？

3000万円の特別控除の特例とは、マイホームを売却した際に所有期間に関係なく3000万円まで税金を控除するという制度です。

この特別控除、どうすごいのか？というと先ほどの売却例をもとに税額を比較してみたいと思います。

特別控除なし	特別控除あり
356.6万円	0円

特別控除なし	特別控除あり
182.8万円	0円

どうでしょうか？

先ほどまでは数百万円の単位で税金が課税されていましたが、この3000万円特別控除を適用すれば、3000万円以内の税金は0円になるという仕組みです。

例えば、この3000万円特別控除は居住用財産、つまりマイホームにのみ適用が可能です。住んでいなければ適用されません。

また

• 住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日までに売ること
• 更地にした場合は1年以内にその土地を売ること
• 控除を適用するには確定申告が必要となること

などといった注意点があります。ちなみに確定申告では、その住宅に住んでいた証拠となるものを添付する必要があります。

なお、この他にも細かい条件はありますので、3000万円の特別控除を利用して売却しようかとお考えの方は、必ずすべての適用条件をご確認ください。

空き家でも3000万円特別控除って使えるの？

さて、3000万円の特別控除の特例をご紹介させていただきましたが、この特例の適用条件で一番重要なのは「（売主である）自分が住んでいた」という事実です。

そうなると、空き家を売るパターンでもこの3000万円特別控除を利用できるのでしょうか？次の2パターンを考えてみました。

1. 実家を相続したが空き家になっているので売却する場合
2. 親が老人ホームへ入居するために空き家になった場合

この例でいくと、①は売主である相続人が居住しているわけではないので3000万円の特別控除の特例を適用できません。

しかし②は、親のマイホームを「親自身」が売却するため、3000万円の特別控除の特例は適用できます。例え子が代理で売却しても、です。

ちなみにこの特例を適用するために確定申告しなければならないのは子ではなく親ですので、注意しましょう。

適用期間に注意！相続でも使える空き家の譲渡所得の特別控除とは？

最後に、空き家を売却する際に利用できるお得な税制度を紹介したいと思います。

ただしこの制度、期間限定なので要注意。

もし適用できそうであれば、早めに行動に移すことをおすすめします。

空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例とは？

先ほど3000万円の特別控除の特例をご紹介した際に、自分が住んでいない空き家を売っても対象外となることをお伝えしましたね。

なんだ、残念と思った方。ここでは空き家でも同様な税控除を利用できる制度をご紹介します。

それが空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例です。

この特例は、被相続人の居住用財産を相続してから3年以内に売却した際、譲渡所得の金額から最高3000万円までを控除できるというもの。

適用条件はいくつかありますが、ここでは注意すべき点をいくつかピックアップします。

• 相続開始から3年を経過する年の12月31日までに売ること
• 売却代金が1億円以下であること
• 一定の耐震基準を満たすこと
• 区分所有建物（マンション等）ではないこと
• 相続から譲渡の時までに事業用や貸しつけたりしていないこと

この他にも条件はあるのでご注意ください。

特別控除を適用しないとどうなる？比較してみた

例えば次のような条件の空き家を売却したとします。

例：親から相続した空き家を2,000万円で売却した。（取得費は不明、譲渡費用は100万円とし、親が住んでいた期間を含めると5年を超えるものとする。）

取得費が不明な場合は譲渡収入×5％とするので、計算すると次のようになります。

2,000万円－（2,000万円×5％＋100万円）＝1,800万円

譲渡税は1,800万円×20.315％＝365.6万円となり、特別控除の適用があればここから3000万円を控除できるので税金は0円ですが、特例の適用がなければおよそ365万円の税金を払うことになります。

そもそも以前だと、相続した物件は自分で住まなければこういった特別控除を適用できませんでした。

しかし、近年空き家の放置が問題となっています。中には特定空き家に指定されるまで放置されることも。

こういった空き家問題を解決するために、国としても「売れるうちに売却するなら税制優遇を」という方針なのでしょう。空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例によって、なんとか空き家問題を解決したいという姿勢がみられます。

焦って売却しても良いことはありません。相場より安く買い叩かれたり、逆に賃貸物件として貸し出した方が、収益性が高かったという可能性も十分ありえます。

またマンションでもこの特例を適用できるかと思ったら適用範囲外だった、という勘違いしてしまうケースも。

そのためまずは冷静に、細かい適用条件まで確認してみましょう。

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