マンション売却

マンションは権利書を紛失しても売却可能!対処法・悪用対策を紹介

不動産会社にマンション売却を依頼するため、必要書類を準備しているのですが・・・権利書って必要なんですか?
はい。不動産会社へ売却を依頼する際・買主へ所有権を移す(所有権移転登記)際に、所有者の証明として用意しておく必要があります。それがどうかしましたか?
マルピー、まさかお前・・・権利書をなくしたんじゃないのか?
「大切なものだから」って見つかりにくい場所にしまったら、自分までわからなくなっちゃったよ~!
落ち着いてください。

本人確認により「自分がその物件の所有者であること」が証明できれば、権利書がなくてもマンションを売ることはできます。

えっ・・・そうなの?
今日はマンションの権利書が紛失した場合の対処法についてお話ししましょう。

また権利書を紛失した人のなかには「盗難されたかも・・・」と不安を抱えている方もいるのでは。記事の最後には、権利書を盗難されたときの悪用防止法も紹介します。

マンションの権利書とは、登記済証または登記識別情報のこと

そもそも権利書って何なんですか?
権利書(権利証)とは、「不動産の真の所有者が誰であるか」を証明できる書類のことです。

権利書は、不動産の真の所有者を証明するもの

冒頭でもお伝えしたように、マンションの権利書は、不動産会社に売却を依頼する際に必要。

マンションの権利書は不動産会社に売却依頼(媒介契約)する際に必要

また原則マンションを売却する際には、買主へ所有権を移す「所有権移転登記」を申請することになります。その申請が「登記名義人(売主)本人からのものである」と証明するために、ここでも権利証が必要になるのです。

マンション売却の際には所有権移転登記が必要で、それを行うにはマンションの権利書が必要

マンションの権利書には、「登記済証」「登記識別情報」があります。

もともとは登記済証が紙で発行されていたのですが、平成16年に不動産登記法改正により発行終了。

現在はインターネットで登記手続きができるよう、登記識別情報※が発行されるようになりました。

登記識別情報とは

12桁の数字・記号を組み合わせたもの。登記申請時など、所有者の本人確認をするのに使われます。

権利書とは登記済証・登記識別情報のことで、平成17年3月7日以降は基本的に登記識別情報に切替されている

ちなみに平成17年3月7日以降に不動産登記を行ったものについては「登記識別情報」が発行されていますが、登記済証・登記識別情報が混在している時期もあります。

オンライン庁で書面申請した場合、登記識別情報は「登記識別情報通知」に記載され、書面として交付されます。しかしオンライン申請した場合は登記識別情報のみが通知されるため、「書面としての権利書をもともと持っていなかった」というケースも考えられるのです。

マンションの権利書を紛失した場合、売却するための対処法

マンションの権利書って、再発行してもらえないんですか?
再発行はできません。

権利書には法的効力があり、悪用される可能性もあります。そのため発行されるのは1回のみなのです。

マンションの権利書を紛失したときの対処法は、次の2通りです。

マンションの権利書を紛失したときの対処法
  1. 司法書士などと面談し、書類作成してもらう
  2. 公証人に本人確認してもらう
方法は1つだけじゃないんですね。どの対処法を選べばいいんですか?
状況によってすべきことが異なります。

不動産会社(仲介業者)などに相談し、指示に従ってください。

では各方法について、詳しく説明します。

権利書なしで所有権移転登記をし、法務局(登記所)から届いたハガキに署名・押印して提出する「事前通知」という方法もありますが、これはオススメできません。

その理由についても、後ほど「3、不動産売却での事前通知をオススメできない理由」で説明します。

1、資格代理人(司法書士など)に本人確認・書類作成を依頼する

権利書を紛失した場合、対処法の1つとして「資格者代理人による本人確認情報の提供制度」があります。資格者代理人とは、次のような人のことです。

主な資格者代理人
  • 司法書士
  • 土地家屋調査士
  • 弁護士

このような資格者代理人との面談・書類提出などにより本人確認ができれば、権利書に代わる書類を作成してもらえます。

本人確認・書類作成をしてもらうには、報酬の支払いが必要です。

報酬は、いくらくらいですか?
依頼先によって異なります。司法書士の場合は5万円ほどのところもあれば、10万円以上かかるところもあるんです。

2、公証人に本人確認・書類作成を依頼する

マンションの権利証を失くした場合、公証人に本人確認を依頼することも可能。大まかな手順は次のとおりです。

公証人に本人確認を依頼する手順
  1. 書類を事前に作成(※1)
  2. 書類を公証人役場に持参
  3. 所有者本人が公証人の前で書名に署名・捺印
  4. 公証人が認証文を作成
※1:司法書士に対する登記申請代理の委任状・登記原因証明情報など
※2:実印

認証文を登記申請書に添付すれば、権利書の代わりとして使用することができます。

手数料は一般的に1万円以内なので、司法書士に依頼するより安いです。

3、不動産売却で事前通知をオススメできない理由

権利書なしで所有権移転登記をしても、事前通知※が行われるから大丈夫と聞いたんですが・・・。
事前通知とは

権利書がない状態で所有権移転登記を申請すると、売主へ「所有権移転の申請がされていますが、あなたの申請で間違いないですか?」というような確認の書類が送られます。

この書類に署名・捺印し2週間以内に返送すれば、所有権移転登記ができるというのが「事前通知」です。ちなみに費用はかかりません。

その方法はオススメできません。

そもそも不動産売買では、事前通知が通常使われない方法とも言われているんです。

ラクそうだし費用かからないから、できればこの方法が良かったなぁ。なんで事前通知はオススメできないんですか?
事前通知の場合、次のようなデメリットがあるからです。
不動産売却で事前通知を行うデメリット
  • 登記完了まで時間がかかる
  • 期日を守らないと、原則登記不可
物件の所有者が法務局へ書類返送しないと、所有権移転登記は原則不可。せっかく買主が見つかっても、売買契約がキャンセルされてしまう恐れもあります。

また登記完了までには時間がかかるため、買主側が「本当に書類を返送するのか」と不安になる場合も。買主とのトラブルを防ぐためにも、この方法は避けたほうがいいでしょう。

権利書を盗難された可能性大なら、悪用されないための対処法が必要

うーん、家のどこにも権利書が見当たらないなぁ。盗まれた可能性が高そうです・・・。
それは大変!盗難されると、マンションの権利書が悪用される恐れもあります。
えっ、どんなふうに悪用されるんですか・・・!?
たとえば権利書と一緒に本人の印鑑証明書(3カ月以内に発行されたもの)と実印も盗まれた場合、登記名義を移される恐れがあります。

不正登記され勝手に物件を売られるなど、売主が大きな損害を被るかもしれません。

マンションの権利書を盗難された場合、対処法は次のとおり。司法書士や法務局に相談のうえ、申請しましょう。

マンションの権利書が盗難された場合の対処法
盗難された権利書 対処法
登記済証 不正登記防止申出
登記識別情報 登録識別情報の失効申出

登記済証が盗難された場合は不正登記防止申出、登記識別情報を盗み見られた場合は登記識別情報の失効申出を行う

では各方法について説明します。

権利書を盗難された場合の対処法1:不正登記防止申出

マンションの登記済権利証・実印などが盗難された場合、不正に名義変更されないようにするのが「不正登記防止申出」という制度。

この制度が利用できれば、申出日より3カ月以内に登記申請があった場合、登記官が申請者の本人確認調査を行ってくれます。期間が経過しても、3カ月ごとに申請し続けることが可能です。

不正登記防止申出は、どうやって申し込めばいいですか?
不動産の管轄法務局で、申請書を提出しましょう。ほかに印鑑証明書や資格証明書(法人の場合)も必要です。

やむを得ない事情があれば、代理人が申請することもできます。

ただし警察へ被害届を出したなど、違法性が強くないと制度利用は難しいです。

権利書を盗難された場合の対処法2:登記識別情報の失効申出

登記識別情報は通知書を盗まれていなかったとしても、12桁の「登記識別情報」を盗み見られると不正登記などに使用される恐れがあります。

この場合は登記識別情報を失効させ、悪用対策をしましょう。「登記識別情報の失効申出」を申請できるのは、次のいずれかの人です。

登記識別情報の失効申出を申請できる人
  • 登記名義人
  • 登記名義人の相続人
  • その他の一般承継人

主に必要な書類は、次のとおり。

登記識別情報失効申出の必要書類
  • 印鑑証明書
  • 資格証明書(※1)
  • 委任状(※2)
※1:法人の場合に必要。会社法人番号でも可
※2:代理人による申請の場合に必要

また本人確認のため、オンライン請求の場合は電子署名と電子証明書、書面請求の場合は印鑑証明書つきの印鑑が必要です。

マルピー、権利書見つかったわよ。押し入れの一番奥に埋もれてたわ。
えっ!もう無効にする手続きしちゃったよ~!見つかった権利書、まだ使えますか?
手続きを終えた場合、その権利書は基本的に使用不可です。先ほどお伝えした「紛失した場合の対処法」と同じ対応が必要になります。

権利書がなくてもマンション売却はできる!紛失したらすぐ対処して

売却の際に権利書は必要です。しかし権利書がなくなっても所有権が失われるわけではないので、安心してくださいね。

権利書の再発行はできませんが、売主の本人確認ができればマンションの売却は可能です。

権利書を紛失した場合の対処法は、資格者代理人または公証人に本人確認・書類作成を依頼すること。不動産会社などに相談し、指示に従って対応してください。売買契約がスムーズに行えるよう、早めの対処をオススメします。

権利書を盗まれた可能性があるなら、悪用防止の手続きをしておきましょう。ただし手続き後は権利書が使えなくなるので、まずは思い当たる場所をよく探してみてください。