マンションは権利書を紛失しても売却可能！対処法・悪用対策を紹介
本人確認情報という正式な書類を作れば、権利書がなくてもマンションを売ることはできます。
また権利書をただなくしただけでなく、「盗難されたかも・・・」と不安を抱えている方もいるのではないでしょうか。
当記事の最後では、権利書を盗難されたときの悪用防止法も紹介します。
マンションの権利書とは、登記済証または登記識別情報のこと
冒頭でもお伝えしたように、マンションの権利書は、不動産会社に売却を依頼する際に必要。
また、マンションを売却する際には、買主へ所有権を移す「所有権移転登記」を申請することが通常です。
その登記申請にあたって、登記名義人（売主）本人から登記権利者（買主）へ「所有権を移してください」という意思や所有者の証明のために、権利証が必要になります。
マンションの権利書には、「登記済証」と「登記識別情報」があります。
もともとは、いわゆる権利書として「登記済証」が紙で発行されていましたが、平成16年の不動産登記法改正により登記済証の発行が終了。電子化が進められ、新たに「登記識別情報※」が発行されることになりました。
12桁の数字・記号を組み合わせたもの。登記申請時など、所有者の本人確認をするのに使われます。
オンライン庁で書面申請した場合は「登記識別情報通知」に記載され、書面として交付されます。
しかしオンライン申請した場合は、登記識別情報のみが通知される（書面が発行されない）ため、「権利書をもともと持っていなかった」というケースが起こりうるのです。
登記識別情報の発行は、インターネットで登記申請などの手続きを可能にすることを目的に行われました。
これにより、法務局に行かずとも登記申請が行えるようになり、登記に関する手間が削減されたのです。
オンライン庁で書面申請した場合、登記識別情報は「登記識別情報通知」に記載され、書面として交付されます。しかしオンライン申請した場合は登記識別情報のみが通知されるため、「書面としての権利書をもともと持っていなかった」というケースも考えられるのです。
マンションの権利書を紛失した場合、売却するための対処法
権利書には法的効力があり、悪用される可能性もあります。そのため発行されるのは1回のみなのです。
マンションの権利書を紛失したときの対処法は、次の2通りです。
状況によってとるべき方法や手順が異なるので、まずは不動産会社（仲介業者）などに相談し、指示に従ってください。
では各方法について、詳しく説明します。
その理由についても、後ほど「3、不動産売却での事前通知をオススメできない理由」で説明します。
1、資格代理人（司法書士など）に本人確認・書類作成を依頼する
権利書を紛失した場合、対処法の1つとして「資格者代理人による本人確認情報の提供制度」があります。資格者代理人とは、次のような人のことです。
- 司法書士
- 土地家屋調査士
- 弁護士
このような資格者代理人との面談・書類提出などにより本人確認ができれば、権利書に代わる書類を作成してもらえます。
本人確認・書類作成をしてもらうには、報酬の支払いが必要です。
2、公証人に本人確認・書類作成を依頼する
マンションの権利証を失くした場合、公証人に本人確認を依頼することも可能。大まかな手順は次のとおりです。
- 書類を事前に作成（※1）
- 書類を公証人役場に持参
- 所有者本人が公証人の前で書名に署名・捺印
- 公証人が認証文を作成
※2：実印
認証文を登記申請書に添付すれば、権利書の代わりとして使用することができます。
ただし公証人による認証は、資格者代理人が作成した本人確認情報に比べ簡易的。そのためトラブル発生時に無効となってしまう可能性が高くなります。
3、不動産売却で事前通知をオススメできない理由
権利書がない状態で所有権移転登記を申請すると、売主へ「所有権移転の申請がされていますが、あなたの申請で間違いないですか？」というような確認の書類が送られます。
この書類に署名・捺印し2週間以内に返送すれば、所有権移転登記ができるというのが「事前通知」です。ちなみに費用はかかりません。
そもそも不動産売買では、事前通知が通常使われない方法とも言われているんです。
- 登記完了まで時間がかかる
- 期日を守らないと、原則登記不可
また登記完了までには時間がかかるため、買主側が「本当に書類を返送するのか」と不安になる場合も。買主とのトラブルを防ぐためにも、この方法は避けたほうがいいでしょう。
権利書を盗難された可能性大なら、悪用されないための対処法が必要
不正登記され勝手に物件を売られるなど、売主が大きな損害を被るかもしれません。
マンションの権利書を盗難された場合、対処法は次のとおり。司法書士や法務局に相談のうえ、申請しましょう。
| 盗難された権利書 | 対処法 |
|---|---|
| 登記済証 | 不正登記防止申出 |
| 登記識別情報 | 登録識別情報の失効申出 |
では各方法について説明します。
権利書を盗難された場合の対処法1：不正登記防止申出
マンションの登記済権利証・実印などが盗難された場合、不正に名義変更されないようにするのが「不正登記防止申出」という制度。
この制度が利用できれば、申出日より3カ月以内に登記申請があった場合、登記官が申請者の本人確認調査を行ってくれます。期間が経過しても、3カ月ごとに申請し続けることが可能です。
やむを得ない事情があれば、代理人が申請することもできます。
ただし警察へ被害届を出したなど、違法性が強くないと制度利用は難しいです。
権利書を盗難された場合の対処法2：登記識別情報の失効申出
登記識別情報は通知書を盗まれていなかったとしても、12桁の「登記識別情報」を盗み見られると不正登記などに悪用される恐れがあります。
この場合は登記識別情報を失効させ、悪用対策をしましょう。「登記識別情報の失効申出」を申請できるのは、次のいずれかの人です。
- 登記名義人
- 登記名義人の相続人
- その他の一般承継人
主に必要な書類は、次のとおり。
- 印鑑証明書
- 資格証明書（※1）
- 委任状（※2）
- 戸籍謄本（※3）
※2：代理人による申請の場合に必要
※3：相続などの関係性を証明しなければならない場合に必要
また本人確認のため、オンライン請求の場合は電子署名と電子証明書、書面請求の場合は印鑑証明書つきの印鑑が必要です。
その後に登記申請などが必要になった際には、先ほどお伝えした「紛失した場合の対処法」と同じ対応をしてください。
権利書がなくてもマンション売却はできる！紛失したらすぐ対処して
権利書の再発行はできませんが、売主の本人確認ができればマンションの売却は可能です。
権利書を紛失した場合の対処法は、資格者代理人または公証人に本人確認・書類作成を依頼すること。不動産会社などに相談し、指示に従って対応してください。
商談がまとまりかけた頃に登記のトラブルが発覚すると、予想外に時間がかかり、商談が流れてしまう恐れも。売買契約がスムーズに行えるよう、早めの対処をオススメします。
権利書を盗まれた可能性があるなら、悪用防止の手続きをしておきましょう。ただし手続き後は権利書が使えなくなるので、まずは思い当たる場所をよく探してみてください。
「権利証をなくしてしまった！」という場合でも、基本的には対処が可能です。まずは落ち着いて、権利証が必要な理由や状況などを整理し、各専門家に相談することが大切です。
また、近年では権利証から登記識別情報への切り替えが実施されていますので、この機にしっかりチェックしてみてくださいね。
4年ほど専任の宅建士として不動産業者に勤務し、現在はマンション管理士・消防設備士として独立。
宅建士としての知識や立場を活かし、不動産売買時の疑問点などの相談を受けている。
