マンション売却

マンションの修繕積立金、相場・値上げの理由は?滞納しても売れる?

修繕積立金とは、マンションの大規模修繕や改修・補修などのために、所有者から徴収され積み立てられるお金のこと。

金額の見直しは基本的に5年ごとですが、ほかにも「当初の計画にない大規模修繕が必要になった」「修繕工事費が価格上昇した」などの理由によって金額が上がる場合もあります。

マンションを売却するなら、修繕積立金の金額が上がる前に行い、出費を抑えるのがオススメです。

また積立金が安いうちに売りに出すことで、買い手の購入意欲を高められる可能性もあります。

この記事ではマンションの修繕積立金に関する、次のような疑問について見ていきましょう。

・そもそも修繕積立金って何?
・修繕積立金は返還されるの?
・修繕積立金の金額はどう決まるの?
・修繕積立金っていつ値上げするの?
・修繕積立金を延滞しても、マンションは売却できるの?

売却時はもちろん、マンション購入時(買い替え時)にも知っておきたい情報を交えながら説明していきます。

マンションの修繕積立金とは?管理費との違いと使いみち

修繕積立金とは、マンションの資産価値の低下を抑えるために所有者から毎月徴収され、積み立てられる資金のことです。

マンションの修繕積立金とは、毎月所有者から徴収され、分譲マンションの修繕などに使われるお金

修繕積立金って、管理費とどう違うんですか?
管理費は、日常的な管理・設備維持のために必要なお金。それに対して修繕積立金は、計画的な修繕や、災害や事故が起きたときの修繕など「特別な管理」のために積み立てていくものなのです。

修繕積立金の使い道はマンションごとに異なりますが、主に次のとおりです。

修繕積立金の使い道(例)
  • 大規模修繕
  • 設備の防サビ・塗装
  • エレベーターなどの消耗部品交換
  • 排水管の清掃
  • 駐車場増設など大型改修
  • 災害が起きた際の補修

ちなみに大規模修繕では、外壁補修、配管補修、バルコニーの鉄部塗装などが行われます。

修繕積立金の金額は、どのように決まるんですか?
マンションの管理組合が作成する、長期修繕計画※によって決まります。
長期修繕計画とは

マンションの性能維持・老朽化防止を目的として、共有部分における長期的な修繕箇所・修繕内容を定めたものです。

これまで払ってきた修繕積立金は、マンションを手放したら戻ってくるんでしたっけ?
マンションの修繕積立金は基本的に返金されません。管理規約にもその旨が記載されていますよ。

しかし管理組合が解散する場合は、修繕積立金が精算されます。

【マンションの修繕積立金】金額目安(相場)の考え方を解説

修繕積立金の目安金額や相場って、どうなってんのかな?
では国土交通省による「マンションの修繕積立金に関するガイドライン(平成23年4月)」のデータをもとにお伝えしますね。

マンションにおける修繕積立金の、目安金額は次のとおりです。

修繕積立金の目安
専有床面積あたりの修繕積立金の額
×購入予定のマンションの専有床面積(㎡)
+機械式駐車場がある場合の加算

「専有床面積あたりの修繕積立金の額」は、同ガイドラインで次のように定められています。

専有床面積あたりの修繕積立金の額
階数・建築延床面積 平均値
15階未満
5,000㎡未満
218円/㎡・月
15階未満
5,000~10,000㎡
202円/㎡・月
15階未満
10,000㎡~
178円/㎡・月
20階以上 206円/㎡・月

「機械式駐車場がある場合の加算」は、次の計算式で求められます。

機械式駐車場がある場合の加算
機械式駐車場の1台あたりの修繕工事費
×台数
×購入を予定する住戸の負担割合※
※専有部分の床面積の割合としている場合が多い

「機械式駐車場の1台あたりの修繕工事費」は、次の表を参考にしてください。

機械式駐車場の1台あたりの修繕工事費
機械式駐車場の機種 修繕工事費
(1台あたり月額)
2段(ピット1段)昇降式 7,085円/台・月
3段(ピット2段)昇降式 6,040円/台・月
3段(ピット1段)昇降横行式 8,540円/台・月
4段(ピット2段)昇降横行式 14,165円/台・月
※「長期修繕計画の手引き」の「機械式駐車場維持保全資料」の20年間の累計費用の目安を月額に換算した数値(5円単位)
「マンションの修繕積立金は、中古より新築のほうが安い」って聞いたんだけど、本当っすか?
新築マンションには、売りやすくするために修繕積立金などが安くなっているものもあります。しかし金額不足などにより、修繕積立金が当初より値上げされる可能性も高いです。

では次の章から、マンションの修繕積立金の値上げについて説明します。

マンションの修繕積立金、値上げはいつ?どんな理由で増額するの?

マンションの修繕積立金には「毎月の金額が変わらないケース」と「段階的に値上げしていくケース」があります。現在は値上げされる方式のものが多いです。

また様々な理由により、修繕積立金は増額される可能性があります。

では修繕積立金の積立方式と、値上げされるタイミング(理由)について見て行きましょう。

  1. 修繕積立金の積立方式
  2. 修繕積立金が値上げになる理由

【1】マンション修繕積立金の積立方式は主に2パターン

修繕積立金の値上げパターンは主に均等積立方式段階増額積立方式の2通りです。

「均等積立方式」とは、毎月同額の修繕積立金を所有者から徴収し積み立てていく方法です。

マンション修繕積立金の積立方式「均等積立方式」をわかりやすく図解

「段階増額積立方式」の場合は、最初の積立金額が低めに抑えられ、そこから段階的に増額されていきます。

マンション修繕積立金の積立方式「段階増額積立方式」をわかりやすく図解

国土交通省では「均等積立方式」を推奨していますが、実はこの「段階増額積立方式」を採用しているマンションが多いと言われているのです。

ほかにも、購入時まとまった金額を徴収する「修繕積立基金」が採用されているところや、修繕の際に一時金を徴収(または金融機関から借り入れ)するところもあります。

【2】マンションの修繕積立金が増額するタイミング(理由)

修繕積立金の値上げは、いつ行われるのかしら?
先ほど「修繕積立金の額は長期修繕計画によって決まる」とお伝えしましたよね。

長期修繕計画は5年ごとに見直されるので、そのタイミングで増額が決定する場合があります。

ほかにも次のような理由により、修繕積立金は値上げされます。

修繕積立金が増額する主な理由
  • 初期の金額設定が低すぎた
  • 計画にない大規模修繕が必要になった
  • 修繕工事費の価格が上昇した(人手不足による人件費の高騰など)
  • 管理会社による判断
今後の値上げについて調べる方法はありますか?
マンションを買う際にもらう「長期修繕計画書」で確認できますが、これはあくまで売り出し時のもの。状況によって予定が大きく変わる可能性もあります。

マンション売却は修繕積立金の値上げ前がオススメ!

マンション売却は、修繕積立金の値上げ前に終わらせるのがオススメ。次のようなメリットがあります。

修繕積立金の値上げ前にマンション売却をするメリット

それぞれ詳しく見ていきましょう。

マンションは修繕積立金の値上げ前に売却して出費を抑えよう

マンションを売却した場合、修繕積立金は引き渡し前日まで払い続けるもの(日割り精算)。住んでいなくても、所有している限り支払い義務が生じるのです。

そのため修繕積立金の値上がり前に売却を終わらせたほうが、費用の負担を軽くできる可能性もあります。

マンションの修繕積立金が値上げされる前に売却したほうがお得

ただしマンション売却にかかる費用は他にもありますし、売り急ぎによって売却価格が安くなってしまう恐れもあります。

修繕積立金だけにとらわれず、しっかり資金計画を立てることが大切です。

修繕積立金値上げ前なら、買い手がつきやすくなる可能性あり

マンションの買い手は、物件自体の価格はもちろんですが、所有中にかかる費用も見て購入を検討しています。

そのため修繕積立金が値上げされる前に売り出せば、費用面から見てお得と思ってもらえる可能性も。

マンションの修繕積立金値上げ前なら買い手がつきやすくなる可能性も

ただし管理組合によって修繕積立金の値上げが決定している場合は、その旨を買い主に伝えなければなりません。

修繕積立金が高額になっているマンションは、築年数が古くなり価値が下がっている場合も。

マンションの築年数と売れ方の関係については、次の記事を読んでみてください。

マンション売却に関する注意点やポイントについて知りたい方には、別記事「マンション売却の流れや注意点など紹介します」もオススメです。

マンションは修繕積立金を滞納しても売却できる可能性はある

やべー・・・マンションの修繕積立金、滞納しちゃってた。さすがに売却するのはムリっすよね?
法的に不可能ではありません。売り主が延滞した修繕積立金は、買い主への継承が認められています(区分所有法第8条による)。
えっ、買い主が払ってくれるんすか?ラッキー!
でも買い主の立場で考えたら「自分が本来払う必要がないお金まで払うくらいなら、マンションの購入自体やめたほうがいいのでは」と思いませんか?
たしかに。なら、滞納してたことを話さなきゃいいんじゃない?
それはいけません!滞納金の有無や金額については、重要事項説明書※に記載し、しっかり伝えなければならないんです。

滞納していることを隠して売却すると、あとで買い主とのトラブルになってしまいますよ。

重要事項説明書とは

売買契約の際に行われる重要事項説明(売買する物件や売買契約の条件についての説明)の際に、宅地建物取引士が買い主に対して説明・交付する書類です。

それに買い主は修繕積立金を支払った後、その分を売り主へ請求する可能性があるんです。

修繕積立金が払えない場合、住宅ローンの支払いも厳しくなっているケースも考えられます。このままマンションを所有するのが難しい場合は、任意売却も検討しましょう。売却益から延滞分を返済できる可能性があります。

ちなみに・・・修繕積立金を払えないとどうなるの?
督促にも応じず放置していると、物件を競売にかけられる恐れがあります。すぐマンションの管理会社・オーナーに相談してくださいね。

修繕積立金の特徴を知って、損しないように売却・購入しよう!

多くのマンションでは修繕積立金の額が数年ごとに値上がり、基本的に返金されません。

そのため売却するなら、修繕積立金の値上げ前に行い、売却費用を抑えるのも1つの手。買い手も修繕積立金の額を加味したうえで購入を検討しているので、安いうちに売りに出したほうがスムーズに売却できる可能性があります。

新しいマンションに住み替え予定なら、修繕積立金の金額設定に注意。「他の物件より修繕積立金が格段に安いから」という理由だけで購入すると、後々大幅に金額が上がる恐れもあります。

もし修繕積立金を滞納しているのであれば、売却前にきちんと支払っておくのが理想。すぐ支払えない場合は、管理会社やオーナーに連絡しましょう。

※記載の情報は2019年6月現在のものです。