売れない市街化調整区域の土地を売却する為の重要ポイントを徹底解説

市街化調整区域という言葉は、聞いたことがあるという方も少なくないかもしれません。しかし、実際には人がほとんど住んでいない地域でもあるため、実際に詳しく知っているという人は少ないでしょう。

市街化調整区域とは都市計画において重要な概念で、むやみに土地開発を進められるのを防ぎ、計画的な市街化を実現するために都道府県によって定められるエリアのことです。

市街化調整区域を知っている人や所有している人の中には、市街化調整区域内の土地は「非常に売りにくい特殊な土地」というイメージをお持ちの人もいるでしょう。また実際に、売却処分したい人の中には売れなくて悩んでいる人もいるかもしれません。

今回の記事では、そのような人のために市街化調整区域の特徴や売りにくい理由についてお伝えするとともに、上手く売却する方法についても解説していきます。

実際に売却を成功させるためには、いくつかの大切なポイントがあります。是非最後までお読みいただき、参考にしてみてください。

市街化調整区域とは？売りにくい他の区域との違いも確認しよう！

日本の土地は、都市計画法によって次の２種類に分けられています。

区域	割合（全土のうち）
都市計画区域 （準都市計画区域を含む）	25％
都市計画区域外	75％

都市計画区域は、国土の都市化を推進するために定められた土地。私たちが住む土地のほとんどが、都市計画区域内にあります。

しかし無秩序に開発が進められては、快適な暮らしを作ることができません。そのため都市計画区域内の土地を、さらに次の２種類に分けています。

区域	割合（全土のうち）
市街化区域	5％
市街化調整区域	20％

市街化区域は日本の国土の約5％しか該当しませんが、ほとんどの住民はこの区域内に住んでいます。

一方の市街化調整区域には、反対に農林や森林を無秩序な開発行為から守るため「建物が自由に建てられないような厳しい規制」がかけられています。

このため、東京都内の多摩の一部エリアや神奈川県、埼玉県、千葉県など首都圏であっても、多くの市街化調整区域があり、生活に必須の上下水道などのインフラの整備がされていない箇所があります。

市街化調整区域の土地が売れない4つの理由を解説！

市街化調整区域の土地が売れない理由には、次の4点があげられます。

• 建物の建築に開発許可が必要
• 生活インフラが未整備の場合がある
• 住宅ローンがほとんど受けられない
• 特に売れない条件の土地である

詳しく見ていきましょう。

売れない理由その1：建物の建築に開発許可が必要だから

市街化調整区域は街づくりを抑制された地域なので、その区域内で建物を建てるには「行政からあらかじめ開発許可を受ける」必要があります。

例えば市街化調整区域に多い農地に住宅を建てるには、一般的に「農地転用」や「農転」と呼ばれている農地から宅地への形質変更が必要となり、その変更には開発許可が必要となります。

農地を簡単に宅地へ変更することを認めてしまうと次から次へと変更申請がおこなわれ、結果として市街化調整区域は無計画に開発されてしまうことにもなりかねません。

そのため、開発許可を取得するのは非常に難しく、許可を得るには様々な要件を満たさなければならないという高いハードルがあります。もし、開発許可が下りなければ、建物を建てられずに実質価値のない土地になるリスクがあります。

このため、市街化調整区域の土地は敬遠されやすいのです。

売れない理由その2：生活インフラが整備されていない可能性がある

市街化調整区域の多くは、下水道や電気・ガスなど生活に必要なインフラ基盤が整備されていません。

そのため市街化調整区域だった土地に開発許可が降りて住宅の建築が可能になったとしても、快適に暮らすには次のような整備を個人で行う必要があります。

• 個人でのプロパンガス、浄化槽の整備
• 通行しやすいような公道の整備

避暑などのために1年のうちの数週間だけ暮らす別荘としての利用の場合ならまだ受け入れられる状況ですが、1年中暮らすには条件的に厳しいということが言えるでしょう。

売れない理由その3：住宅ローンがほとんど受けられないから

市街化調整区域の場合、建築確認ができなかったり開発許可が降りなかったりといった状況では、住宅ローンの利用ができません。

そのため現金購入できる人に限定されてしまい、買い手を探すのが非常に困難です。

よほど自己資金が潤沢にある人を除き、住宅を購入する場合には通常、住宅ローンが利用されます。しかし、住宅ローンの融資には「誰でも利用可能な土地」という条件が必要。

住宅ローンを組めるようにしたい場合は、建築確認ができるようにしたり、開発許可の申請をしてましょう。

売れない理由その4：市街化調整区域でも特に売れない条件の土地だから

ここまでの3つの理由は市街化調整区域全般についての傾向でしたが、最後にあげる理由はその区域でも特に売れない条件の土地に該当するケースだった場合です。

このケースに該当する条件の土地には、以下のようなものがあります。

これらの土地では、開発許可を受けることはまず不可能です。

宅地としての用途以外の土地（資材置き場等）として売却せざるを得ず、売れても相当に安い売却価格になる可能性があります。

売らずに土地活用ができないかも検討してみましょう。土地活用について詳しくは、次の記事でも紹介しています。

そのほかの処分方法については、次の記事で詳しく紹介しています。ぜひ参考にしてください。

市街化調整区域の土地売却のためのポイント!!不動産会社選びも大切

ここまでお伝えしたように、市街化調整区域に該当する土地の売却は非常に難しいということがおわかりいただけたでしょう。

• 売却しやすい条件が備わっているか確認する
• 買う可能性がある人に絞って売却を進める
• 市街化調整区域の売却に強い業者に依頼する

詳しくみていきましょう。

市街化調整区域でも、売却しやすい条件が備わっていれば売却可能！

建物の建築へのハードルがほとんどない土地の売却であれば、それほど困難ではない可能性があります。

たとえば次のような場合であれば、比較的売りやすいといえるでしょう。

これらの判断がつかない場合は、自治体や不動産会社などの専門家へ相談してみましょう。

市街化調整区域を購入する可能性がある人に絞って、売却交渉を進める

市街化調整区域の土地を売却する場合、既に同じような土地を扱っている人に限定して売却を進めると、売りやすいことがあります。

隣地所有者というのは通常の宅地の場合でもそうですが、自分の土地の広さに不満をもっており、できればもう少し広く所有したいと考えている所有者もいます。

隣地は似たような条件の土地であることが多く、隣地を購入して自分の土地を広くしたいと考える所有者を探すことは非常に有効です。

農家の中には、「チャンスがあれば農地を広げて生産規模を拡大したい」と考えている人もいます。同じ市町村内だけでなく、それほど離れていない周辺の市町村の農家も対象となるでしょう。

また建築や土木関係の事業主も、建築資材置き場としての土地を探している場合があります。なかには既にそのような土地を確保していても、より近隣の便利な土地が売りに出されていれば購入したいと考える事業主も。

近隣にどんな目的で使われている土地があるのか、まずは調べてみてもよいでしょう。

市街化調整区域の土地の売買に強い不動産会社に、仲介を依頼すること

非常に数多くある不動産会社はどれも同じというわけではありません。例えば、賃貸専門や新築住宅専門の会社、さらに空き店舗など商業用不動産専門の会社までそれぞれに得意な分野と苦手な分野があります。

さらに市街化調整区域の土地は、通常の不動産以上に買い手が限定されてしまいます。

売却の仲介を依頼する不動産も、市街化調整区域の土地の売買に長けた会社を選ぶことが売却を成功に導く鍵となります。

不動産一括査定サイトを利用すれば、インターネット上で売却したい土地の情報を送信するだけで、無料で不動産査定の依頼や相談を受けられます。

不動産一括査定サイトについては、「おすすめの不動産一括査定サイトを厳選してご紹介！」でも詳しく紹介しています。

初心者の方やどのサイトを利用したらいいのか決められない方は、ぜひ参考にしてみてください。自分の土地売却においてベストな不動産会社を選ぶのに、きっと役立ちますよ。

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