土地の売却

農地などの造成費用はいくら?坪単価の目安や節約方法、注意点を紹介

畑を宅地にするには「造成工事」が必要だって聞いたんですが、いくらかかるのでしょうか?
土地の状態などにもよりますが、100坪ほどの農地で200万~500万円かかると言われています。
そんなにかかるんですか!?
造成工事は大規模なものが多いため、高額になりやすいんです。

造成費用は、地域や土地の状態、業者によって異なります。

高額になりやすい造成工事ですが、少しの手間で費用削減も可能。ただし近隣トラブルなどが発生しないよう、地主がきちんと把握しておくべきポイントもあります。

当記事では、初心者の方向けに「造成工事の概要」「造成費用の目安」を簡単にまとめました。また「費用を安く抑える方法」「注意点」も記載していますので、造成を依頼する前に一度確認しましょう。

造成工事とは、土地の用途を変えるための大規模な工事をいいます

造成工事とは、そのままでは別の用途で使えない土地(農地や山林など)の、形や質を変える工事をいいます。

宅地にする場合は宅地造成、工業用にする場合は工業用造成といわれます。災害時でも安全性が担保できるよう、「宅地造成等規制法」や「都市計画法」にもとづいて申請が必要な場合も。

造成工事は、次のような作業を組み合わせて進めます。

造成工事で行う作業
整地
「凹凸がある土地」「土盛りしたあとの土地」を地ならしする作業

伐採・伐根
樹木を伐採し、根などを除去する作業

地盤改良
湿田など軟弱な表土で覆われた土地の地盤を安定させるための作業

土盛
道路よりも低い位置にある土地に、宅地として利用できる高さ(原則は道路面)まで土砂で埋め立て、地上げする作業

土止
土盛りした土砂の流出や崩壊を防ぐために構築する擁壁(ようへき)作業

造成工事は、整地や地盤改良など数々の工程を含む工事

こんなに大規模な工事なら、費用もかかりそう・・・。うちの畑を造成するには、いくらかかるのかしら・・・。
宅地造成費用の目安は、国税庁のホームページで簡単に調べられるんですよ。次の章で説明しますね。

造成費用の目安は、国税庁が地域別に提示!埋め立て体積も金額に影響

宅地を造成する費用の目安は、国税庁が地域別に出しています。

国税庁のホームページで、確認が可能です。

ここでは平坦地と傾斜地に分けて、解説しますね。

平坦地の造成費目安(坪単価):同じような土地でも地域で異なる

造成費用は平らな土地でも、地域によって目安金額が変わります。

たとえば北海道、東京都、大阪府、福岡県では、それぞれ次のとおりです(令和元年)。

北海道/平坦地の宅地造成費
整地費 1㎡あたり600円
伐採・抜根費 1㎡あたり900円
地盤改良費 1㎡あたり2,100円
土盛費 1㎥あたり6,200円
土止費 1㎥あたり69,100円
東京都/平坦地の宅地造成費
整地費 1㎡あたり700円
伐採・抜根費 1㎡あたり1,000円
地盤改良費 1㎡あたり1,800円
土盛費 1㎥あたり6,500円
土止費 1㎥あたり68,600円
大阪府/平坦地の宅地造成費
整地費 1㎡あたり600円
伐採・抜根費 1㎡あたり1,000円
地盤改良費 1㎡あたり1,700円
土盛費 1㎥あたり6,200円
土止費 1㎥あたり67,200円
福岡県/平坦地の宅地造成費
整地費 1㎡あたり600円
伐採・抜根費 1㎡あたり1,000円
地盤改良費 1㎡あたり1,800円
土盛費 1㎥あたり6,200円
土止費 1㎥あたり52,500円
土盛費と土止費は「1立方メートルあたり」のため、土地の面積だけでなく埋め立てる体積がどれだけかによって総額がかわります。

では次の例を用いて、宅地造成費用の目安を計算してみましょう。

・土地の場所:東京都
・面積225㎡(約68坪)
・1面が道路に面した間口15m、奥行15m
・土盛り1mが必要
・道路面を除いた三面について、土止めが必要

この場合の費用目安は、次のとおり。

宅地造成費用の目安(東京都)
整地費:225㎡✕700円=157,500円
土盛費:225㎡✕1m✕6,500円=1,462,500円
土止費:15m✕3辺✕1m✕68,600円=3,087,000円
合計:4,707,000円

坪単価:約69,000円

造成費用は土地の面積や埋め立てる体積などによる

同じような土地の場合、福岡県の金額で計算すると3,892,500円(坪単価約57,000円)となります。

うちの畑は少し斜めになっているんですが、金額は同じですか?
いいえ。傾斜地の費用目安も、国税庁がまとめています。次の章で、確認してみましょう。

傾斜地の造成費目安(坪単価):傾度5度の違いで1万円以上の差も

傾斜地の造成費用は、傾度によって1坪あたりにかなり差額が出ます。

たとえば東京都では、傾斜地の金額目安は次のとおり。

傾斜地の宅地造成費(東京都)
傾度 金額
3度超5度以下 17,900円/㎡
5度超10度以下 22,100円/㎡
10度超15度以下 33,900円/㎡
15度超20度以下 48,200円/㎡
20度超25度以下 53,300円/㎡
25度超30度以下 55,500円/㎡
※整地費、土盛費、土止費を含めて算出。伐採・抜根費は、平坦地の金額をもとに加算。
※傾斜度3以下の土地は、平坦地の額で計算。

たとえば面積225㎡(約68坪)・傾斜度6度の土地を造成する場合、次のような費用がかかります。

傾斜地の宅地造成費用目安(東京)
225㎡✕22,100円=4,972,500円

坪単価:約73,000円

造成って結構お金がいるんだな・・・。
実は、安くする方法もあるんですよ。
えっ?!そうなの?!
国税庁が出している宅地造成費は、あくまでも目安。実際の金額と多少異なることがあります。これはもともと、相続などのため農地の価格を評価するときに使っているものなんです。

そのため実際の造成費用は、工事をする業者が決定。

造成費用の節約方法について、次の章で詳しく紹介します。

造成費用を抑える2つの方法!少しの手間で数百万円の差が出ることも

国税庁が提示する宅地造成費の金額は、農地を評価するときに使うもの。実際の造成費用は、工事を担当する業者が決定します。

そのため、実際には目安金額よりも安くなることが多いです。

費用をできるだけ抑えるには、次のような方法があります。

造成に関する費用を安く抑える方法

それぞれ、詳しくみていきましょう。

造成依頼前に自分でできることをしておこう!ただし安全の範囲内で

造成を依頼する前に自分で下処理をしておけば、費用を安くできる可能性があります。

基本的に、造成工事は大規模なため専任業者が行います。しかし、雑草や小さな樹木の除去、粗大ごみの処分などは自分でできることも。

できる範囲の処理でも見積もり前に済ませておけば、廃棄物の処理費用などを抑えられますよ。ただし個人で行う場合は、危険のない程度にとどめておいてくださいね。

造成業者の複数見積もり依頼で500万円差が出た例も!悪徳には注意

造成費用を抑えるために、複数の業者の見積もりを比較しましょう。作業内容や擁壁に使用する材質など、業者ごとにさまざまな観点から提案をしてくれます。

>実際に田んぼの造成費用で、業者によって500万円ほどの差が出た例もあります。

ただし「現地調査を行っている」「都道府県ごとの造成工事者登録がある」業者であるか、確認が必要です。

あまりにも安すぎる業者は、「現地調査無しの安易な見積もりを提示している」「未登録業者にも関わらず工事をしている」恐れがあります。この場合、追加の請求や廃棄物の違法投棄など、トラブルを発生させる可能性があるのです。

とくに、産業廃棄物管理票(マニフェスト)の確認は必須。

産業廃棄物管理票とは

造成工事で出た産業廃棄物の方法を、最終工程まで明記したもの。関係業者(造成業者・運搬業者・処理業者・最終処理業者)で、5年間保管が制定されている。

造成で出た廃棄物を劣悪業者が違法投棄すると、廃棄物の保持者であった地主が罰せられる可能性があります。

また建売住宅付きでの土地売却など「住宅施工会社を介して造成を依頼する」場合、仲介手数料が見積もりに入るので注意が必要です。

造成業者はインターネットでも検索が可能。少し手間ですが、安心して任せられる業者を自分で探しましょう。

安くできる可能性があるなら、造成をやってみようかな!
少し待ってください。造成工事を検討するうえでの注意点もありますよ。次の章にまとめましたので、確認してから決めましょう。

造成工事を進めるときに注意したいこと5点!法律や税金も要チェック

造成費用って結構高いから、失敗したくないわ・・・。
そうですよね。造成を安易に進めると、損をすることもあります。

地主は造成工事をするか決める前に、次の注意点を把握しておきましょう。

造成工事を進めるときの注意点
  1. 法規制で造成できない土地がある
  2. 農地を宅地にするには許可が必要
  3. 地盤改良工事は、建物プラン無しでは不可能
  4. 住宅用地の造成をすると固定資産税が上がる
  5. 売却益の確定申告で、造成費用を忘れてはいけない

詳しく解説していきます。

1:造成前に2つの法律規制をチェック!許可がなければ造成不可

どんな土地でも造成工事ができるとは、限りません。

次のような法規制がかかっている場合、造成するのに許可を申請する必要があります。

造成前に確認すべき法規制
都市計画法
無秩序な市街化による環境悪化と、公共投資の非効率化を抑止するための法律。敷地内に道路をつくるといった「区画の変更」や、土盛や切土といった「形の変更」をする場合、開発許可を受ける必要がある。

宅地造成等規制法
宅地造成に関する工事について、必要な規制をする法律。主に、土盛や切土の高さに規制基準を設けている。

造成する前にチェックしたい法規制2つ

どちらの法律も、申請は知事(指定都市等では市長)へ届け出ます。

基本的には業者経由で行いますが、申請委託には別途費用がかかるので注意してください。

2:農地を造成するには許可が必要!また申請に10万円程かかります

農地を住宅用地など農地以外の土地に変えることを、「農地の転用」といいます。農地の転用には、その土地を管轄する農業委員会へ届出または許可申請が必要。

農地転用の許可が降りなければ、造成工事はできません。

農地転用の可否は「立地基準」と「一般基準」の2つの基準から判断されます。それぞれの基準で転用が認められるのは、次のとおり。

農地転用における2つの基準
立地基準 ・市街化が見込まれる農地(第2種農地)
・市街化が著しい区域の農地(第3種農地)
一般基準 次の様な、審査項目を満たす農地。
・転用に必要な資金や信用がある
・転用予定地の権利者の同意がある
など

このように農地の転用には厳しい基準があり、転用できないケースも多いのです。

ちなみに許可申請の費用として、10万円前後が必要。また許可が降りるまでに、2週間~2カ月ほどを要します。

農地転用に関しては、「農地を転用して売買する方法」でも詳しく紹介。一度確認しておきましょう。

3:地盤改良工事は建物が決まらないと不可能!農地での売却も検討を

自分の土地の地盤が弱いと分かっても、正確な建物プランがなければ地盤改良工事はできません。

地盤改良工事は、建物の位置・大きさ・材質などを正確に決めたプランが必要。そのため「建築は数年先」「売却用」といった土地の場合は、建物プランがないため地盤改良工事ができません。

売却用地の場合は、地盤が弱いまま売るということですか?
そうなんです。または「建売住宅付き」「造成せずに農地のまま」という選択肢があります。

土地売却前の地盤調査については、次の記事も参考にしてみてください。

農地の売買については、次の記事に詳しく掲載しています。確認してみてくださいね。

4:造成後に固定資産税が上がる可能性も!造成スケジュールを要確認

次のような造成の場合、固定資産税が上がる可能性があります。

固定資産税が上がる造成の例
  • 農地を宅地にする造成
  • 住宅用地の造成

固定資産税は、その土地の評価額をもとに決定します。通常、評価額は宅地の方が農地よりも高額。そのため農地を造成して宅地にすると、固定資産税が上がります。

また住宅用地の固定資産税には、ほかの土地利用と比べて6分の1~3分の1ほど安くなる特例があります。この特例は、居住用地専用。そのため住宅用地を造成すると、固定資産税が上がります。

ただし住宅用地の造成後に家を建てて新たな居住用地とする場合は、1月2日~同年12月31日までの間に造成・建築を済ませていれば、固定資産税額は変わりません。

土地の固定資産税は、毎年1月1日時点での土地の状態によって決まります。そのため、「前年の1月1日」と「翌年の1月1日」どちらも居住用地としていれば、固定資産税は変わらないのです。

農地の固定資産税については、次の記事でも詳しく紹介しています。

そのほかの固定資産税については、次の記事も確認してみてくださいね。

固定資産税の計算は少し複雑なので、詳しくは最寄りの税務署か税理士へ相談しましょう。

5:売却益が出たら、確定申告を忘れずに!造成費用で節税が可能

造成した土地を売って利益が出たら、所得税の確定申告が必要です。

節税のため、造成費用を経費として申告しましょう。

確定申告の際、造成費用は「土地の取得費」に算入します。

取得費が明確でない場合の造成費用は、「譲渡費用」に算入可能。ただしこの場合は、売買契約書に「売買に伴い造成する旨」の明記が要るので注意してください。

確定申告は、売却した翌年2月1日~3月15日の間に行います。書類は前もって作成しておきましょう。

不動産売却後の確定申告については、次の記事も参考にしてみてくださいね。

造成費用は高額!安易に進める前に、専門家への相談がオススメです

不要な土地を所有し続けても、固定資産税の支払いや管理の手間は続きます。できれば売却して手放してしまいたいものです。

造成費用の目安は、国税庁のホームページで調べられます。

一般的に造成は大規模な工事が多く、高額です。

また法規制により、思うように進まない可能性が。

農地のまま売却したい場合は、農地バンクの利用も検討してみましょう。「農地バンクとは?メリットやしくみ・利用方法を知って活用しよう」の記事も参考にしてみてくださいね。

農地以外の土地を売却したい場合は、まずは不動産会社に相談を。自分にあった不動産会社を探すには、土地価格の一括査定サイトの利用が便利です。

一括査定サイトの特徴や活用術については、「おすすめな不動産一括査定サイトを厳選して紹介!」をご覧ください。

失敗しないよう、ぜひ専門家に相談しましょう。

※記載の情報は、2019年7月現在のものです。