住宅ローンの審査

住宅ローンの仮審査で受かっても本審査で落ちる事もある?

扱う金額が多い分、住宅ローンはもっとも審査が厳しいローン契約だと言われています。ほとんどの場合、仮審査(事前審査)と本審査という2回の審査が行われ、成否が判断されます。

このページでは、仮審査と本審査で、それぞれ何をチェックするのかについて説明していきます。また、事前審査で落ちてしまった場合にどうすべきなのかも解説します。

住宅ローンの事前審査と本審査の違いって何?

住宅ローン審査の「事前審査」は、金融機関によっておこなわれます。事前審査に通った後の「本審査」は、主に保証会社によっておこなわれます。

契約書に問題があった場合に損をするのが保証会社のため、保証会社による本審査は銀行の仮審査よりも厳しく判断されます。

事前審査は数日から1週間程度で終わるのが普通で、早いところだと1日で結果が出ることもあります。本審査には、1~3週間かかるのが一般的です。

先生、不思議なんじゃが、どうして2回も審査する必要があるのかのう?
借り手と銀行側、お互いの無駄を省くためです。たとえば家を建てるために建築会社と話し合いをすすめても、最終段階でお金が借りられないとわかったら、ぜんぶ無駄になってしまいますよね。

以前は事前審査無しで、本審査だけで決定していました。そのため、後から住宅ローンを借りられないと判明して、借り主や、建築会社が困るケースが良くありました。

事前審査ではここをチェックされる

事前審査では、借り手の返済能力が調べられます。「年齢」「年収」「雇用形態」「業種」「勤続年数」などから、融資可能かどうか判断されます。

上記のデータから計算して、融資希望額が適当でなければ審査に通りません。他のローンを返済中の場合は、借りられる上限額も減ってしまうので、その点には注意してください。

審査項目の詳しい内容については、このサイトの「住宅ローンで調べられる10項目の審査基準とは?」で詳細を載せてありますので、そちらもご確認ください。

また事前審査では、信用情報機関のデータチェックもおこなわれます。クレジットカードの延滞などでブラックリストに載っていると、必ず審査で落とされます。

事前審査の必要書類

審査には、以下のような書類が求められる事が一般的です。

  • 本人確認ができるもの(運転免許証、健康保険証など)
  • 物件の資料(所在地、価格、面積、建物の構造などがわかるもの)
  • 収入を証明するもの(源泉徴収票、確定申告書)

他に、勤続年数を証明する書類や、他のローンの契約書などの提出も求めてくる金融機関もあります。逆に、事前審査では源泉徴収票などは出さなくてもよい、という金融機関もあります。

本審査では事前審査より厳しくチェックされる

本審査は、事前審査よりも、必要な提出書類が増え、細部までチェックされます。

事前審査で申告した内容について、公的書類で正しいと証明しなければなりません。事前審査の申告内容に間違いがあると、本審査で落とされる危険性が高くなります。

  • 健康保険証
  • 運転免許証やパスポートなど
  • 印鑑証明書
  • 住民票
  • 源泉徴収票(会社員)か確定申告書(自営業)+決算報告書(法人代表者のみ)
  • 課税証明書か申告所得納税証明書+法人税納税証明書(法人代表者のみ)
  • 物件概要書
  • 売買契約書
  • 重要事項説明書
  • 建築確認済証
  • 登記事項証明書(建物、土地)
  • 土地の公図

本審査では、以上のような書類提出が求められます。他に借金がある場合は、その償還予定表やローン残高証明書も必要になります。

本審査では、事前審査よりも、土地や建物に関する書類が増えたことがわかると思います。建物に担保価値があるかどうか厳しく調査されます。

他に団体信用生命保険に加入可能かどうか、健康状態もチェックされます。ほとんどの場合、住宅ローンは団信加入が前提条件となっているため、団信に入れないとローンを組めません。

住宅ローンの事前審査に申し込むベストなタイミングはいつ?

銀行は、〇〇万円くらいの物件を買いたいから審査して、というような申込みは受け付けていません。

そのため、購入する物件を決めたときが、審査申し込みのタイミングとなります。

審査申し込みから、じっさい借り入れができるまでには1ヶ月以上かかります。ですから、審査可能な状態になったら、なるべく早く申し込むのが良いと言えます。

あれ?審査を受けるには、物件の情報が必要なんですよね。じゃあ「注文住宅」の場合はどうなるんですか?建物をつくってからローンに通らないって言われても困るよ。
大丈夫ですよ。注文住宅の場合は、建築会社の見積書で事前審査が受けられます。
なるほど~。あ、でも注文住宅って、着工する時に、建築費の何割かのお金を払いますよね。その資金はどうするんですか?
多くの金融機関では、建築確認がおりた時点で本審査を受けられるようになっています。だから、着工時や上棟時に支払うお金は、住宅ローンから出してもらえるのが普通です。

ただし、借入可能になるのが、物件完成時と定めている金融機関と契約する場合は、それまでの支払いをつなぎ融資でおこなう必要があります。

※つなぎ融資とは?詳しくはコチラをご覧ください。

住宅ローンの事前審査に落ちたらどうすればいい?

住宅ローンの事前審査に落ちた場合、本人の信用状況に問題がある可能性が大です。以下のような項目にあてはまっていないか、確認してみてください。

  • 税金やクレジットカードの延滞などをしていないか?
  • 他に多額のローンをかかえていないか?
  • 融資希望額にふさわしい安定した収入を得ているか?

事前審査に落ちた場合、すぐほかの金融機関に審査申し込みをするのは好ましくありません。

なぜなら、住宅ローン審査申し込みは履歴に残ってしまうからです。

あくまで審査に申し込んだ記録が残るだけで、落ちたかどうかまではわかりませんが、複数の金融機関に申し込みをしていると、それだけで審査時の印象が悪くなります。

審査に落ちた理由を考え、問題を解決してから次の審査申し込みをした方がよいでしょう。
審査申し込みの履歴は「6ヶ月」で抹消されます。ですから、半年後のチャレンジを見据えて計画を立て直すのが無難でしょう。

住宅ローンの仮審査に通ったら本審査も通る?

事前審査に通っても、本審査に通るかどうか不安に思う人も多いでしょう。

しかし通常は、事前審査に通ったら本審査も通ります。

事前審査で調べる情報だけでも、申し込み者のおおまかな状態は把握できるため、審査結果が変わるというケースはあまり多くないのです。

ただし、他に借金があることを隠していたり、事前審査の提出書類に誤りがあった場合は、本審査で落とされる可能性が高くなります。

事前審査の書類に不備がなければ、絶対本審査に通るのかしら?
いえ、そうとも限りません。たとえば、事前審査のあとでクレジットカードを作ったり、借金が増えた場合や、健康上の問題がおきた場合は、ローン契約が難しくなります。
……本当にそれだけですか?
うーん、後は物件価値の問題でしょうか。特に「中古物件」の場合などは、担保価値が低く評価される事があります。そうなると本審査で落とされる事もありえますね。

※住宅ローン審査とクレジットカード、健康上の問題の特集記事はコチラ


本審査で落ちてしまったら手付金はどうなる?

普通、物件の売買契約をするときには、「手付金」として物件価格の10%程度を支払います。しかし本審査で落ちてしまうと、契約を白紙に戻さざるを得ません。この時、手付金はどうなってしまうのでしょうか。

通常、売買契約に「住宅ローン特約」が記載してあり、住宅ローンを組めなかった場合は手付金が戻ってくるようになっています。

逆に言えば、契約書に住宅ローン特約の記載がない場合は、万が一の時に手付金の分損をしてしまう事になります。契約時には、住宅ローン特約があることを必ずチェックしておきましょう。

仮審査に通れば普通は本審査も大丈夫!

住宅ローンを組む場合、事前審査と本審査という2重のチェックがおこなわれます。

しかしこの点は、そこまで気に病む必要はありません。事前審査に通れば、普通は本審査も通過できるからです。

むしろ事前審査に落とされた場合に注意が必要です。すぐに次の金融機関に申し込むのはデメリットが多いので、審査落ちした理由が何か、よく考えてから次に挑んだほうが良いでしょう。