マンション売却

マンションを売るか貸すかは、長所・短所や収支バランスから考えよう

「転勤で引っ越すことになった」「分譲マンションを相続した」などのきっかけにより、マンションを売るか貸すかお悩み中の方も多いのでは。

不動産の売却・賃貸には、それなりの手間や時間、費用がかかるもの。ここの判断で後悔したくはないですよね。

俺ならできるだけ長い期間マンションを貸して、どんどん家賃収入を増やしたいなぁ。
マンションを貸すと、うまくいけば定期的に不労所得を得られますよね。分譲マンションなら、賃貸用より家賃相場も高いって聞いたわ。
そうですね。しかしマンションは貸しているあいだも手間や諸費用がかかります。また一度でも貸したマンションは、その後売ったときに価格が下がりやすいんです。

売るか貸すかは、慎重に決めましょう。

この記事では、マンションを売る場合・貸す場合に生じるメリットやデメリット、処分方法を決めるポイントについて解説します。

マンションを売る場合のメリット・デメリット

家を売ったり貸したりしたことないから、どっちの方法がいいのか全然わからないや。
売るのも貸すのも、それぞれメリット・デメリットがあります。自分にとってメリットが大きく、デメリットがあっても問題ないほうを選ぶのがオススメです。

まずはマンションを「売る場合」から、メリット・デメリットを見てみましょう。

  1. マンションを売るメリット
  2. マンションを売るデメリット

マンションを売る場合は金銭面のメリットが多い!

マンションを売る場合は、次のように金銭面でのメリットが多いです。

マンションを売却するメリット
  • まとまった金額の売却益を得られる
  • 維持費・管理費などの支払いが不要になる
  • 売却価格が高ければローンを完済できる
  • 売却時に戻ってくる費用がある

マンションが売れれば売却益が生じるうえ、手放すことで所有中にかかる維持費・管理費などの支払いから解放されます。

また「不動産の条件(立地や築年数など)が良い」「予想より良い条件で売買契約できた」など、高く売れる場合も。売却価格が高ければ、住宅ローンも完済できます。

マンション売却には費用がかかりますが、次のように戻ってくるお金もありますよ。
マンション売却で戻ってくるお金
  • 各種の清算金
  • 固定資産税・都市計画税の残り※
  • 火災保険料や地震保険料の解約返戻金
  • 住宅ローン保証料の払い戻し
  • 譲渡損失による所得税などの還付
※地域により起算日は異なる(例外あり)

マンションを売却すると戻ってくるお金

各種の清算金とは、売主が買主の分まで前払いした管理費・修繕積立金などのこと。日割り分を買主に請求することが可能です。

不動産売却で戻ってくるお金について、詳しい内容は別記事「不動産売却で戻ってくるお金を知って節税効果を得よう!」をご覧ください。

マンションは高く売れない・なかなか売れない場合にデメリットが生じる

マンションを売るデメリットは、次のとおりです。

マンションを売却するデメリット
  • ローンを完済できない恐れがある
  • 売却期間が延びるほど売れづらくなる

「住宅ローンの返済が厳しいから、マンションを売りたい」という人もいるでしょう。

しかしマンションが高く売れないと、ローンを完済できない恐れもあります。

不動産の売却価格が、ローンの残債より安くなってしまうことをオーバーローンといいます。

オーバーローンの問題点・注意点については、次の記事を読んでみてください。

またマンションがなかなか売れず売却期間が延びると「売れ残り」という印象がつきやすく、不動産会社の売却活動が消極的になる恐れもあり、ますます売れづらくなってしまうのです。

マンションの売却期間が長くなると、ますます売れなくなる

マンションを貸す場合のメリット・デメリット

では次に、マンションを貸す場合のメリット・デメリットを見てみましょう。

  1. マンションを貸すメリット
  2. マンションを貸すデメリット

マンションを貸す場合、最大のメリットは『定期的な不労所得』

マンションを貸すと、次のようなメリットが生じます。

マンション賃貸のメリット
  • 不労所得が得られる
  • 分譲マンションは賃料が高め
  • 節税できる

マンションを貸した場合、入居者がいれば定期的に不労所得を得ることが可能。

とくに分譲マンションの場合は、賃貸用のマンションより賃料が高い傾向にあります。

またマンションを貸すと、節税にもつながります。

なんでマンションを貸すと、税金を節約できるんですか?
家賃収入は不動産所得として扱われ、次のようなお金は「不動産所得の経費」として確定申告で計上できるからです。
不動産所得の経費として計上するお金
固定資産税・管理費・修繕費・火災保険・地震保険・住宅ローン金利

マンションを貸すメリット(不動産所得の経費を確定申告で経費計上すれば、節税効果あり)

マンションで不労所得を得られれば、効率よく老後資金を貯められそうだなぁ。
しかしマンションを貸すのには、メリットもあればデメリットもあります。次の章で見てみましょう。

マンションを貸す場合は、赤字リスク・対応の手間がデメリット

マンションを貸すと、次のようなデメリットも生じます。

マンション賃貸のデメリット
  • 入居者がいなければ収入が得られない
  • クレーム・トラブルに対応する必要がある
  • 二重ローンの場合、審査が通らない場合も

当然ですが、入居者がいなければ収入は得られません。

マンションを所有しているだけで費用はかかるため、赤字になる恐れもあるのです。

売る場合も、買い手が見つかるまでは出費が生じると思いますが・・・。
買い手が見つからない場合は、不動産会社に直接買い取ってもらうなどの方法で売ることも可能です。

価格は相場より安くなることが多いですが、無駄な費用を払い続けるよりはいいでしょう。

また貸し出し中は、入居者のクレーム・トラブルに対応しなければなりません。状況によっては手間がかかったり、自分の時間を大幅に削られたりすることもあります。

「ローン返済中のマンションを貸して、マイホーム購入のために住宅ローンを新規契約したい」と思っている方も要注意。

このような二重ローンの場合は「マンションを貸すこと」が、審査落ちの原因となる可能性もあります。

賃貸だと空室になるリスクがあるため、収入・かかる費用などを見ると審査で不利になるのです。

そもそもローンが残っているマンションを貸すこと自体、「一時的な賃貸」などの場合でないと難しいんですよ。

マンションを売る・貸す際の費用【ムリなく行えるか確認しよう】

マンションを売る場合も貸す場合も、収入だけでなく出費が生じます。そのため収入と支出のバランスを考えたうえで、売るか貸すか検討することも大切です。

金額は地域・物件によって異なります。まずはマンションを売る際にかかる費用を見てみましょう。

マンションの売却費用は次のとおりです。

マンション売却にかかる主な費用
費用 内容
仲介手数料 不動産会社に依頼する場合のみ必要
登記手続きの費用 ・抵当権抹消
・相続登記
売買契約書の印紙税
住所変更登記費用 住民票と登記簿謄本に記載されている住所が、それぞれ異なる場合に必要
引っ越し費用
一括繰り上げ返済の手数料 ローンを一括繰上返済する場合に必要

その他、場合によってはリフォーム・ハウスクリーニングの費用なども必要になります。

不動産売却にかかる各費用・仲介手数料の計算方法については、次の記事をご覧ください。

ではマンションを貸す場合はどうでしょうか。主な費用は次のとおりです。

マンション賃貸にかかる主な費用
費用 内容
管理委託費 不動産会社へ次の委託をする場合のみ必要
・入居者管理
・建物管理

<金額の相場>家賃の5%程度/月

住替え先の住居費 (例)
・住替え先の賃料
・新たに家を購入する際にかかる費用
メンテナンス費用
修繕費用
(例)
・室内設備故障のメンテナンス費用
・入居者退去時の補修費用
・クリーニング費用
仲介手数料 不動産会社に依頼する場合のみ必要
その他 (例)
・損害保険料
・交通費
・通信費

またマンションを売る場合も貸す場合も、所有しているあいだは次のような費用がかかります。

マンション所有中にかかる主な費用
  • 固定資産税
  • 都市計画税
  • 管理費
  • 修繕積立金

マンションを売却する場合、売って手放せばこれらの費用の支払いが不要になります。

しかしマンションを貸す場合は完全に手放したわけではないため、諸費用の支払いがずっと続くのです。

なるほど・・・マンションを売るか貸すか考えるとき、入ってくるお金だけでなく、出ていくお金からも判断するのは大切なことだな。
でも買い手や入居者が見つかるかどうかは、やってみるまで分からないよね。それに売却価格や賃料だって、実際どうなるか分からないし・・・。
収支については不動産会社やファイナンシャルプランナーなど、知識のある人に相談してみるのもオススメです。

ちなみに賃料・売却価格の相場は、不動産会社に査定してもらうのが一般的。「まだ相談するのに抵抗がある」という場合は、自分で目安を調べることもできますよ。

マンションの価格相場の調べ方

マンションを売るか貸すか迷ったときの、5つのポイントを解説!

結局「マンションを売るか貸すか」の判断基準って、何なんでしょうか?
売却・賃貸で迷った場合、次のポイントも踏まえて検討してみましょう。
マンションを売るか貸すかの判断基準
  1. また住む予定があるか
  2. 最終的に売却するか
  3. 売却益・家賃収入は何に使うか
  4. 手間がかかっても構わないか
  5. 賃貸に適している間取りか

これまでお伝えしてきた内容も交えつつ、各ポイントについて説明していきます。

【1】また住む予定があれば期限付きの『定期借家契約』を検討

いずれマンションに戻って住む予定があるなら、売るのではなく貸すことを検討している方が多いと思います。

この場合は「定期借家契約※」の形でマンションを貸すのがオススメです。

定期借家契約とは

物件を貸す期間(期限)が設けられる貸借制度のこと。平成12年3月1日に「良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法」が施行されたことにより導入されました。

マンションを貸す際は「普通借家契約」が行われるのが一般的ですが、この契約形態の場合、貸主は正当な理由がないと契約更新を拒否できません。つまり入居者が退去しない限り、自分がまた住むことは原則できないのです。

しかし定期借家契約なら、貸主が理由なしに契約更新を拒否し、借主に退去を求めることができます。

マンションを貸すけれどまた住む場合は、普通借家契約ではなく定期借家契約も検討

【2】マンションを貸してから売ると、価格が下がりやすい

「最終的にはマンションを売るつもり」という方は、貸さずに売ることも検討してみましょう。

マンションを貸してから売ると、次のようなデメリットが生じます。

マンションを貸してから売却するデメリット
  • 貸した後に売却すると価格が下がりやすい
  • マンションが古くなると価格が下がりやすい

一度でも貸したマンションは「収益物件」と見なされるため、貸していない場合より査定額が安くなる場合が多いです。

一度でも貸したマンションは「収益物件」となり、査定額が下がりやすい

また貸し出した期間が長いほど築年数が古くなるため、売却価格は安くなります。

【3】利益の使い道と収支バランスを見て、売るか貸すか決めよう

マンションを売る、または貸す場合、得た利益をどう使うか決めておきましょう。

住み替え後の住宅ローン返済や、老後資金の貯蓄など、さまざまな目的があると思います。

「利益が出たら何に使いたいのか」「そのためにはどれくらいで売りたい(貸したい)のか」を考え、利益が出た場合の相場と照らし合わせ、売るべきか貸すべきか検討してみてください。

マンションを売った場合はまとまったお金が手に入りますが、貸した場合は定期的に収入を得る形になります。

手に入ったお金を「どのタイミングで使うのか」も、売るか貸すかの判断基準になりそうですね。

またマンションを売る場合も貸す場合も、必ず出費が生じます。買主や入居者がいつ見つかるかは、実際に行ってみないとわかりません。

金銭面での負担や収支バランスの面からも、無理なく行える方法を選びましょう。

マンションを売るか貸すか迷った場合は、収支バランスから考える

【4】マンションを貸すあいだは、それなりの手間を覚悟しよう

先ほど「マンションを貸す場合のデメリット」でもお伝えしたように、マンションを貸しているあいだは、入居者対応などの手間がかかります。

「賃貸中の対応・管理を十分に行える自信がある」「マンションを貸すことも、経験としてやってみたい」という場合は、さほど苦にならないでしょう。

しかし「忙しいので対応する時間がない」「何かあったときに対応できるか心配」という場合は、売却して完全に手放すことをオススメします。

【5】貸すのに一番適しているのは、一人暮らし用のマンション

物件の特徴によっても、売るか貸すかの判断ができるんじゃないかしら。

マンションを貸す場合、どんな物件が人気なんですか?

立地や築年数などさまざまな要因が関わってきますが・・・一人暮らし用のマンションなら、賃貸物件として貸しやすいです。
えっ、どうしてですか?
賃貸物件に住む人は、一人暮らしや同棲の場合が多いからです。
たしかにファミリー層は、家を借りるより買うケースのほうが多そうですね。
ええ。どんなに好条件で素敵な部屋でも、広すぎて賃料が高いと貸しづらいです。入居者が求める条件に合うマンションなら、空室リスクを防ぎやすいですよ。

マンションを売るか貸すかの判断は慎重に!

マンションを売るか貸すか迷った場合は、それぞれのメリット・デメリットや収入・支出などから慎重に判断する必要があります。

マンションを貸すと、うまくいけば定期的に不労所得を得ることが可能。持っているマンションにまた住みたいのなら、期限付きで貸せる「定期借家契約」も1つの手です。

しかしマンション所有中には費用がかかるうえに、一度貸したマンションは価値が下がりやすいです。

いずれ売却するのなら、貸さずに売却したほうが得な可能性もありますよ。

当記事では、不動産売却の流れやコツ・注意点なども分かりやすく解説しています。

マンションの価格査定は一括査定サイトで、複数の会社に依頼するのもオススメ。おすすめサイトの特徴もお伝えしているので、ぜひ見てみてくださいね。