不動産売却の流れを分かりやすく解説！
いざ「家や土地を売ろう」となったとき、まずはどのように行動すればよいのか？
またどのような流れで、進めていくのが正しいのか？
はじめての不動産売却は、分からないことだらけで不安になりますよね。
当記事では不動産売却の全体像をつかむために、おおまかな流れを7つのステップに分けて紹介しています。
図解で売却手順を一つひとつおさえて、不動産売却の小難しいイメージを払拭しましょう。
不動産売却のおおまかな流れを図解でイメージしよう！
不動産売却の流れは、大きく次の7つのステップに分けられます。
- 価格相場を調べる
- 不動産会社に査定を依頼する
- 不動産会社と媒介契約する
- 不動産を売り出す
- 内覧の準備・対応をする
- 買主と売買契約を結ぶ
- 不動産を買主に引き渡す
相続した家や土地を売る場合は、相続人同士で遺産分割協議をおこない、不動産の名義変更手続きを済ませてから、不動産会社との媒介契約に移ります。
ただし一軒家や土地の場合は面積を明らかにするために、売却前の測量が必要になるケースもあります。
では不動産売却1～7までのステップについて、詳しく見ていきましょう。
【不動産売却の流れその1】自分で価格相場を調べる
「家や土地を売却しよう！」と決めたら、まずは自身で不動産の価格相場を調べておきましょう。
大体の相場を把握していれば、不動産会社の査定が適正な価格かどうかを判断できます。
家や土地の相場を調べられる情報サイトは、次のとおり。
| サイト名 | 情報内容 |
|---|---|
| レインズ・マーケット・インフォメーション | 近隣物件の成約価格 |
| 不動産取引価格情報検索 | 近隣物件や土地の成約価格 |
| 国土交通省地価公示・都道府県地価調査 | 国や都道府県が公表する全国の地価 |
| 不動産ポータルサイト（SUUMO、アットホーム、HOME’Sなど） | ・近隣物件や土地の売出価格 ・全国の土地の価格相場 |
それぞれのサイトの活用方法は、次の記事を参考にしてください。
【不動産売却の流れその2】複数の不動産会社に査定を依頼しよう
不動産売却は売主と買主が直接取り引きするのではなく、双方の不動産会社を介しておこなわれるのが一般的。
不動産会社を選ぶ際、まずは家や土地がどのくらいで売れるのか、土地相場や物件状況、周辺環境などから査定してもらいます。
不動産会社がおこなう査定方法は、次の2つ。
| 方法 | 内容 |
|---|---|
| 机上査定 | 周辺相場や取引事例、顧客アンケートなどの情報をもとに、おおよその査定額を算出する方法 |
| 訪問査定 | 机上査定に加えて、周辺環境や管理状況などの現地調査をしたうえで、査定額を算出する方法 |
査定時に知っておきたいポイントについて、次の記事を参考にしてください。
複数の不動産会社を比較したい場合は、一括査定サイトの利用がおすすめです。
一括査定サイトはたくさんの不動産会社のなかから、自身にピッタリの業者を無料で紹介してくれるマッチングサービス。
サイトによっては不動産会社からの勧誘を断ってくれる代行サービスまであるので、営業の連絡が頻繁に来る場合も安心です。
不動産の一括査定サイトについて詳しく知りたい人は、次の記事を参考にしてください。
不動産会社への査定依頼は、業者の信頼度を見極めるための大切なステップ。
一社だけではなく数社に依頼して、査定価格や担当者の対応を比べてみましょう。
信頼できる不動産会社の選びかたは、次の記事で詳しく紹介しています。
【不動産売却の流れその3】業者と媒介契約を締結しよう
売主と不動産会社で媒介契約を交わしたら、いよいよ本格的な売却活動のスタートです。
媒介契約には、次の3つの種類があります。
| 専属専任媒介 | ・売主は1社しか契約できない ・契約期間3カ月 ・業者は売主に週1以上の報告義務 ・レインズ（※1）の登録義務 ・売主の自己発見取引（※2）は禁止 |
|---|---|
| 専任媒介 | ・売主は1社しか契約できない ・契約期間3カ月 ・業者は売主に2週間に1回以上の報告義務 ・レインズの登録義務 ・売主が自己発見取引する場合、業者に通知しなければならない |
| 一般媒介 | ・売主は複数社と契約できる ・契約期間の定めなし ・業者の活動報告は任意 ・レインズの登録は任意 |
（※2）自分が見つけた相手と個人間での取引
不動産会社とのトラブルを防ぐために、3つの契約内容の違いをよく理解したうえで、媒介契約を結ぶことが大切です。
それぞれ媒介契約のメリット・デメリットや契約前の注意点について、次の記事を参考にしてください。
【不動産売却の流れその4】いよいよ不動産の売出しがスタート！
不動産の売出価格や販売方法は、媒介契約時に担当者と話し合って決定します。
販売活動はおもにインターネットの不動産情報ポータルサイトや、新聞折込チラシへの掲載が中心です。
売出価格は、値下げ交渉後の最終的な成約価格を踏まえて決めます。
適正な価格で家やマンションを販売できるように担当者への相談はもちろん、自身でも近隣の相場価格を調べておきましょう。
【不動産売却の流れその5】内覧に向けて準備しよう
家やマンションを売り出し始めると、物件情報を見た人から内覧の問い合わせを受けるようになります。
売出し後は家のモノを減らしたり、掃除の頻度を増やしたりして、いつでも内覧に対応できるようにしておきましょう。
内覧を成功させるための、ポイントは次のとおり。
- 掃除・整理整頓を心がける
- 部屋のなかを広く見せる
- 適切な対応をとる
内覧のポイントや注意点については、次の記事で詳しく解説しています。
【不動産売却の流れその6】買主と売買契約を締結しよう
購入希望者が現れて、売買価格を含めた条件が合意できたら、いよいよ売買契約の締結に移ります。
売買契約時に売主が用意するものは、次のとおり。
- 実印
- 収入印紙代
- 仲介手数料
- 本人確認書類
不動産売却にかかる諸費用について、次の記事を参考にしてください。
不動産会社の事務所で、契約を交わすケースがほとんどです。
売買契約は一度締結すると、簡単に内容を変更したり、取り消したりできません。
「問題があった場合にどう対応するか」「どうしたら契約解除となるのか」という点をきちんと確認したうえで、契約を交わすようにしましょう。
売買契約までの流れや契約時の注意点について、次の記事で詳しく解説しています。
【不動産売却の流れその7】家や土地を買主に引き渡そう
まずは売買契約の締結から、不動産を引き渡すまでのスケジュールを確認しましょう。
- 売買契約の締結
- 仲介手数料の支払い
- 抵当権の抹消手続き
- 不動産の引き渡し
- 譲渡所得の確定申告
仲介手数料は売却のお手伝いをしてくれた不動産会社への報酬です。
金額の計算方法や支払いのタイミングは、次の記事を参考にしてください。
ローンが支払われなくなった場合に、お金を貸した金融機関が対象不動産を競売にかけて、その売買代金からお金を回収できる権利のこと
抵当権を抹消しないまま売却すると、もし返済できなくなった場合に、債権者から競売にかけられてしまい、買主の所有権が失われる恐れがあります。
引き渡し後のトラブルを防ぐために、売主と買主できちんと話し合っておきましょう。
譲渡所得の確定申告は不動産を売却して利益が出た場合に必要です。
どのくらい税金がかかるのか、いつまでに支払えばよいのかは、次の記事を参考にしてください。
不動産売却の流れを7つのステップごとでおさえよう
（1）価格相場を調べる
（2）査定を依頼する
（3）媒介契約を結ぶ
（4）不動産を売り出す
（5）内覧の準備・対応
（6）売買契約を結ぶ
（7）不動産を引き渡す
大きなトラブルを防ぐためにも、契約を交わす際は双方で内容をきちんと確認することが大切です。
それぞれのステップごとで、ポイントや注意点をおさえておきましょう。
また売却に必要な費用は不動産の種別や相続かどうか、ローンが残っているかなど、状況によって異なります。
自分の場合はどのくらい費用がかかるのかも調べておくと、いざお金が必要となったときに安心です。
売却に必要な費用は「不動産売却にかかる費用を一覧でチェック！売却で戻ってくるお金も」の記事で確認できます。
不明点があれば担当者にもどんどん質問して、自身が満足のいく不動産売却を目指しましょう。
不動産の売却は早く売れると3ヶ月以内に完了することもありますし、時間がかかると数年というケースもあります。売却理由によって急ぐ場合や、ゆっくりでいい場合もあると思います。
媒介業者とよく話をして事情をできるだけ理解してもらった上での販売活動が大切です。
また両手手数料を狙う囲い込みにも注意が必要です。
中古住宅・中古アパートの媒介業務・調査業務に従事し、現在は札幌市内の宅建業者にて専任の取引士を務めている。
2006年より、住宅に関する無料の相談サイトを開設し、住宅リフォームや中古住宅購入の相談に応じている。
